萊坊：中國對外房地産投資——變遷中求增長

關鍵信息

·資本外流繼續保持強勁勢頭。雖然在此期間總交易金額相對略低，但結合下半年已完成和進行中的交易情況來看，2016年全年表現将和去年平分秋色。

·美國如今已穩步成為中國資本的最重要投資目的地，今年上半年中國對美投資漲勢強勁。紐約再度衛冕熱門投資之地，吸引大部分流入資本，而中國企業對美國西海岸科技中心的投資興趣也日益濃厚。與此同時，寫字樓物業交易繼續占據市場高位。

·今年上半年，中國投入倫敦的資本顯著上升，甚至在英國脫歐公投之後也並未出現下滑迹象。大型私人投資者更加青睐倫敦金融城和西區，其投資總量已經超越大型保險公司。

·由于上半年並沒有任何大筆交易，中國在澳大利亞的投資總量相對去年同期呈現下降趨勢。但由于悉尼和墨爾本兩地的租賃市場供不應求，租金增長強勁，面對來自其他亞洲國家買家的競争，中國買家對這兩座城市的整棟商用物業尤感興趣。

·香港是距離中國大陸最近的國際金融中心，其寫字樓具有無與倫比的吸引力。對于中國大陸開發商而言，大陸各大城市的土地競拍激烈，而香港住宅用地性價比更高。

·未來，由于人民币持續貶值，資本外流控制收緊和低利率環境，中國投資資本将繼續被推向有形資産，尤其是房地産市場。然而，政策不确定性帶來的風險可能蠶食市場基本面並在中短期對投資産生影響。

概況

2016年上半年，借助去年的強勁增長勢頭，中國資本外流的浪潮繼續涌向全球主要房地産市場。

從總額來看，投資總量達到107億美元，實際上比去年同期還減少了13.6%。但是，需要考慮到去年年初出現了中國歷史上最大的幾筆對外房地産投資，例如安邦投資19億美元收購紐約華爾道夫酒店。随着上半年結束，中國對外投資勢頭有增無減。6月份以來，有幾筆交易正在醞釀，2016年有望成為另一個對外並購豐收年。

美國

今年上半年，美國市場共獲得高達51億美元的中國投資，同比增長21%。

和大部分國際投資者一樣，中國投資者再次将注意力聚焦到主要市場，尤其是紐約市場（吸引80%的中國對美投資）。尤其引人矚目的是，僅今年上半年中國對紐約的投資總量就相當于2015年全年中國對紐約投資總量的81%。

由于中國機構資本持續追逐標志性物業，大部分投資（62%）都是寫字樓交易。比如，中國人壽集團參與創建的一家合資企業斥資16.5億美元買下PaineWebber大廈。中投公司（CIC）和海航集團（HNA）也在紐約寫字樓市場一擲千金。

中國投資者也熱衷投資聖荷西、西雅圖等西海岸主要樞紐城市，尤其是高科技相關的開發地塊和工業物業。比如，樂視（LeEco）購置雅虎的土地，據稱将計劃在此建立區域研發總部。

由于美聯儲繼續維持低息環境，和其他追求收益的投資者一樣，中國投資者未來将繼續熱衷投資房地産等有形資産。而且，随着人民币對美元逐步貶值，中國投資者更急于投資美元計價資産。

一些投資者或許會等待美國總統大選塵埃落定再采取行動，但據IMF最新預測表明，除非發生重大政治動蕩，美國GDP增速将穩定在2%左右，領先于有經濟衰退風險的其它發達國家。

此外，市場深度是另一大優勢。不僅在紐約，數個沿海樞紐城市和高技術中心的市場深度讓美國成為中國資本的首選投資目的地。

英國

在脫歐公投前六個月期間，大部分中國對英投資均涌入倫敦。

在此期間的投資包括數筆整棟建築物交易，使總投資額達到17億美元，同比猛增75%。即便期間交易宗數有限，倫敦作為主要國際金融中心的地位和有關英國經濟保持穩定的預期無疑促進了交易額的大幅增長。這些交易比較突出的一點，是包商銀行和復星集團等私營銀行、開發商和集團也在這些投資交易中嶄露頭角，而去年類似交易的主要投資者為大型保險公司。這一變化的部分原因在于前者能夠更快做出決策。由于價格等因素，前者更青睐倫敦金融城和西區，而不是金絲雀碼頭區域。

即使在脫歐公投後，中國投資者對倫敦的興趣似乎也並未消退，7月份以來已經完成數筆大額寫字樓投資。比如，中國最大的私營投資集團中國民生投資股份有限公司于九月份通過其控股的上置集團以8,450萬英鎊（1.1億美元）購得法國興業銀行的倫敦總部。與此同時，據報道萬科集團通過其香港上市的萬科置業（香港）投資1.15億英鎊（1.49億美元）買下了倫敦的RyderCourt寫字樓。

2016年上半年中國對倫敦房地産投資百萬美元盡管經濟學家們推翻了之前對于英國經濟衰退的預測，但是脫歐談判進程仍然意味着短期内政治不穩定性增加。我們預計外國買家在此期間将重點關注倫敦市中心，尤其是科技和媒體公司聚集的區域，而不是整個英國範圍。英鎊貶值和近期收益走勢疲軟也使得倫敦比其它一些全球樞紐城市更具吸引力。

澳大利亞

2016年上半年，中國投資者和開發商在澳大利亞共投資17億美元，同比下降37%。

由于缺乏類似去年中投用18億美元買下寫字樓項目組合的超大型交易，寫字樓和酒店交易總額同比分别下降了65%和42%。與此同時，對開發地塊的投資保持穩定。即便如此，中國和其他亞洲資本仍然對于悉尼和墨爾本的寫字樓市場興趣濃厚。來自各行各業的物業租賃需求強勁但供應不足，因此兩地租金上漲且空置率下跌。與此同時，盡管收益率被壓縮，但仍然高于長期債券的收益率。由于入手物業的機會有限，加之租金市場前景看好，大型中國私營開發商（比如保利集團、上海升龍集團）已經進入當地寫字樓市場。6月份以來，多宗大型交易已在醞釀之中，将奠定2016年投資市場的前景。

香港

香港市場雖然相對較小，但由于是距離大陸最近的國際金融中心，且兩地金融合作與日俱增，因此吸引了衆多大陸投資者。

2016年上半年，香港獲得超過16.8億美元的中國投資，和去年同期18.6億美元相比僅下降9%。

去年以來，香港與大陸之間一繫列的貨币和股票市場交易互聯方案吸引了來自大陸的新租戶。由于香港寫字樓租金仍在全球高居榜首，因此任何購置中央商務區地標性甲級寫字樓資産的機會都不容錯過。去年，繼恒大地産斥資16億美元買下美國萬通大樓後，今年上半年光大集團又豪擲12.8億美元将大新金融中心收入囊中。今年7月，來自深圳的私營開發商祥祺集團投資5.8億美元購買九龍One Harbour Gate東座大樓。由于整棟甲級寫字樓出售機會罕見，任何待售物業定會吸引來自大陸機構投資者和知名開發商競相高價收購。

與競争激烈的某些熱門大陸市場相比，香港住宅用地市場性價比更高。近期一場土地拍賣中，大陸開發商願意支付更高的溢價來拿下香港的市場份額，從而通過預期的住宅價格上漲獲益。

驅動力、展望與風險

中國投資者對于全球門戶城市的投資興趣有增無減，市場深度、租金增長前景和貨币貶值等當地房地産市場的有利條件）顯然起到了推波助瀾的作用。

但最重要的驅動力來自中國經濟本身。盡管有關中國經濟增長長期放緩的讨論不絕于耳，其GDP增長仍企穩在6.5%以上。中央政府當前的目標是在10年之内實現GDP翻一番。除了長期市場改革以外，政府還将主要通過兩大措施實現目標——即基礎設施投資和房地産市場主導的消費。

計劃經濟的本質确保大幅經濟下滑不太可能發生。然而，這可能會推動中國主要城市的地價飙升，反而推動推動資本分散投資和尋找海外機會。對于投資者，尤其是開發商而言，風險主要在于門戶市場中復雜的法律法規、審批流程和規劃問題可能削弱中國投資者深度開發這些市場的意願。

相比而言，香港等距離本土更近的投資目的地更加易于觀察和掌控。

人民币對美元的穩步貶值導致中國投資者，尤其是私營集團更傾向于投資實體資産。房地産需求增長的同時，企業搶購熱情也十分高漲，尤其是對科技企業、基礎設施和制造設施。顯然，至少在短期内，這對于門戶市場是利好。

雖然中國資本外流控制到目前為止也是推動因素之一，但它也可能是一把雙刃劍。資本控制意在防止對于國家大量外匯儲備的蠶食，但是嚴格的要求使得一些投資者，尤其是小型投資者很難獲得外匯審批。為了應對這一問題，一些規模較大的投資者一直通過境外子公司進行投資。然而，如果外匯儲備控制不放松，這些子公司将面臨資金耗盡的風險。這是所有目的地市場應該密切關注的問題。