演講 | 王天兵：黑石眼中的零售商業地産機會

王天兵：大家好，很高興應觀點地産的要求，在這里跟大家簡單分享我個人對中國零售商業地産的看法。

商業地産是一塊錢租金、一平米租金收上來的，比住宅和銷售地産增加更多的難度，因此提升租金、提升價值目的是增加租金收入。

黑石集團中國房地産部總裁及董事總經理 王天兵

如何提升租金收入，從投資的角度來看，要從本質上有機提升租金，更重要的是提升銷售，提升零售租戶每家的銷售額，經營好了才有可能讓業主付相對更高的租金。

之前諸位嘉賓談到中國經濟發展，一是工業生産，可以看到工業增速從雙位數降到6%左右，有趣的是個人消費六年來的復合增長仍然非常高，達到6%。

從全國零售增長來看，我們依然保持10%的增長。之所以有比較強大的10%的增長，主要是中産階級數量增長。

經濟的轉型，從出口驅動向消費轉型，這是一個非常重要的轉型。大家知道中國存款率比較高，消費能力比較強，還有一點是城市化的進程。

可支配收入的增長，過去收入幾年可支配收入的數量比例有所下降，但我們基數增大的，接近8%以上，在全球範圍内來看仍然是非常高的增長。

從城市的變化、城市的增長，從研究機構一起探讨2020年預期到中産階級的人口分布，占總人口的比例。

我們認為商業地産應該有挑選，不能盲目發展，之所以花這麼長時間研究區位，就是選址對商業成功的重要性。

所存在比較大的影響是新增工業量帶來的影響，剛剛在一個城市蓋一個購物中心，周邊就會新增購物中心，類似商業設施對我們零售收入産生負面影響，或者減增速下降的情況。

另一個挑戰是電商增長，增速在過去7年有40%左右的復合增長率。零售增長平均10%左右，電商占多少？根據國家統計局介紹，電子商務産品約占零售總額的15%左右，新增零售額的33%左右。

這里進一步解釋中國零售增長是什麼樣的情況——中國10%的零售增長包括日常購物中心、傳統商業的增長，包括電商增長，同時包括汽油、汽車、家居等方面的增長，如果把石油、電商、汽車除掉後，我們仍然有超過6-7%左右的增長，增速仍然是比較好的。

如果大家在研究同店銷售增速的情況下，比例有可能進一步下降，全國二十幾個城市新增供應量可能占25%甚至接近翻倍。在這種情況下，如果我們要繼續深耕零售，對零售的定位、對新開物業的定位非常重要。

我們研究主要零售闆塊增長的情況，可以看到嬰兒食品、乳制品增長非常快，将近16%的增長；娛樂、餐飲甚至更多體驗類的增長也是雙位數，增長比較慢的應該是電腦及電子産品，甚至是奢侈品的增長。

大家可以看到各大潮流品牌在中國的數據，體育品牌阿迪達斯、耐克年化增長20%左右，有些電子産品是負增長，奢侈品也是負增長。

從我們的觀察來看，投資零售物業應該采取相對謹慎的态度，我們對以下幾種物業持有謹慎态度，一是小型商場，如果商場經營的不好，要重新調整業态，小型商場的空間不大；二是高端購物中心，由于諸多原因以及大家消費習慣的改變，從全球來看，高端零售並不是一個很好的投資選擇，更别說無法改變設計結構的物業情況；三是供需不平衡等商圈；四是購物中心位置不佳也是一個負面的選擇。

這些物業不可替代，就像一個20、30萬平米，在城市相對核心區位的物業不可復制，就像基礎設施，無論如何消費都會到大型優質物業。管理不善，租戶組合不理想問題，都可以通過提升管理以及調整租戶比例、組合，提升商場的運營、經營效果，通過提升銷售，最終提升租金收入。

商業地産是黑石集團重要的投資組合，我們之所以喜歡商業地産，舉一個例子，零售商業地産區别于辦公類型的其它地産，零售物業有不可替代的特有特性，提升本身的收入，最終提升價值。

通過我們投資商業物業，如何改造提升，我們收購物業、開發物業，如果區位不好，我們可以從零售物業調整為共享辦公等辦公物業；通過提升利用率，改變租戶組合，提升現有管理團隊的方式，提升物業的收入和價值水平。