第一太平戴維斯：2016年第三季度廣州房地産市場回顧

“業态轉型”為廣州零售商業市場注入新基因

在電商沖擊下，消費者購物習慣發生改變，實體商業競争加劇。在實體商業遇冷的環境下，購物中心想方設法通過擴充業态，打造獨有的亮點吸引客戶群。購物中心的功能已不僅僅局限于購物，更包括了演出、展覽、推廣活動等各種休閑體驗。

被稱為“千年商都”，廣州市第三季度社會零售品消費總額同比增幅位列一線城市首位。面對零售商業寒冬期，廣州購物中心亦積極進行業态調整以吸引客流。廣州優質購物中心體驗式業态占比從2016第一季度的32.2%增長到第三季度的35.6%。其中，傳統零售業态下降2個百分點至65%，而餐飲業态則上升3個百分點至27%。部分購物中心引入了迷你劇院、海洋館、VR真人遊戲等新興業态，為消費者帶來更豐富的消費體驗。

新興業态有望成為未來購物中心的主角，盡管其承租能力比傳統零售業态低。因此，如何平衡購物中心收益，将人流轉化為購買力，帶動購物中心的消費需求，将是促進購物中心未來發展的核心要求。

穗住宅調控政策相對輕微，強調嚴格執行限購

本季度，受多個熱點城市相繼出台樓市調控政策影響，整體房地産政策環境趨于緊張。廣州市政策調控輕微，強調嚴格執行現有限購政策，並将首套住房公積金貸款比例由20%提高至30%。同時，政府相關部門表示将加大力度規範房地産市場秩序，維持廣州市房地産市場平穩健康發展。

第三季度，廣州市住宅市場保持高熱。1-8月，廣州市九區一手新建商品住宅總成交量達605萬平方米，同比上漲17.6%。成交均價為每平方米人民币18908元，同比上升11.3%。新政在一定程度上将影響購房者的心理預判，住宅市場成交節奏有望放緩。

寫字樓市場簡報

概述

廣州甲級寫字樓市場持續放量，本季度有兩棟新項目、27.8萬平方米新增面積建成交付。

本季度，廣州市甲級寫字樓市場迎來兩棟新項目交付使用，帶來約27.8萬平方米的新增供應面積。

全市空置率上升至11.6%的水平，環比上升0.8個百分點。租金則環比略降0.2%，至人民币每平方米每月154.9元。

越秀區租金環比微漲0.2%，平均為人民币每平方米每月118.6元，空置率環比下降1.6個百分點至7.7%；

天河北區域租金環比下降0.5%，至人民币每平方米每月155.7元，空置率環比上升0.3個百分點至2.4%；

珠江新城區域平均租金和空置率水平保持穩定，平均租金為人民币每平方米每月174.4元，空置率為13.9%；

受新項目入市影響，琶洲區域租金環比下降2.0%，至人民币每平方米每月116.3元，空置率環比上升6.9個百分點至27.7%。

市場綜述

得益于新項目較長的預租期和珠江新城甲級寫字樓市場穩定的吸納能力，廣州市甲級寫字樓市場保持良好的入住率。第四季度，廣州甲級寫字樓市場将迎來4棟物業共計42萬建面集中交付，預計全市空置率将受到一定影響，尤其是琶洲區域。

第三季度，珠江新城和琶洲區域各迎來一棟甲級寫字樓竣工交付使用，分别為廣州甲級寫字樓市場帶來22.0萬平方米和5.8萬平方米的新增供應，全市甲級寫字樓總體存量将推高至439萬平方米。全市空置率環比上升0.8個百分點至11.6%。

第三季度，全市甲級寫字樓吸納量超過21.3萬平方米，同比增長48.6%。受到高質量寫字樓供應及成熟的辦公氛圍利好影響，珠江新城占據全市88.7%的甲級辦公樓需求。國内知名企業及金融、服務類企業構成甲級寫字樓市場租賃主力。

本季度，全市甲級寫字樓租金環比下降0.2%，為每平方米每月人民币154.9元。由于琶洲區域的交通通達度及商業設施仍待完善，同時區域内密集的新增供應給市場帶來競争壓力，促使業主通過租金優惠吸引租戶，從而拉低了全市甲級寫字樓租金水平。

天河北

天河北區域租金環比下降0.5%，為人民币每平方米每月155.7元，空置率環比上升0.3個百分點至2.4%。

本季度，天河北吸納量較上季度有所下降。但受益于便捷的區位優勢和成熟的商業氛圍，入住率水平位居其他商務區之首。

珠江新城

珠江新城平均租金和空置率均保持穩定，平均租金為人民币每平方米每月174.4元，空置率為13.9%。

本季度，珠江新城迎來一棟寫字樓交付使用，為甲級寫字樓市場帶來22萬平方米新增供應面積，珠江新城總體存量将推高至235萬平方米。珠江新城的建設步伐将逐漸放緩，未來新增供應項目大多遠離中軸線。

越秀區

受益于新項目良好的入住率，越秀區租金水平環比上升0.2%，至人民币每平方米每月118.6元。空置率水平則環比下降1.6個百分點至7.7%。

琶洲

琶洲區域平均租金環比下降2.0%，至人民币每平方米每月116.3元，空置率環比上升6.9個百分點至27.7%。

本季度，琶洲區域迎來一棟甲級寫字樓交付使用，為甲級寫字樓市場帶來約5.8萬平方米新增供應。雖然該區域目前的寫字樓入住率水平不盡如人意，但政府對琶洲區域發展的扶持将加速本區域寫字樓市場的發展。

市場展望

第四季度，廣州甲級寫字樓市場将迎來多棟物業集中交付，新增供應将達到42萬平方米。大規模的集中供應預計将會在一定程度上推高全市甲級寫字樓空置率，整體租金水平将繼續承壓。開發商亦将給予一定租金優惠以提高項目吸納能力，特别是對于大面積租戶。

珠江新城區域寫字樓吸納能力将繼續位居廣州商務區域榜首。下季度，琶洲區域将迎來兩棟新項目建成交付，區域市場将快速發展。IT和電商類相關企業将支撐琶洲區域寫字樓市場需求。

商鋪市場簡報

概述

第三季度，廣州優質零售物業市場迎來一間約2萬平方米的購物中心開業。

2016年1-8月，廣州市社會消費品零售總額達人民币5660億元，同比累計增長8.5%。

本季度，廣州優質零售物業市場迎來一棟優質購物中心的開業，為市場帶來約2萬平方米的新增供應，推高全市優質零售物業總體存量至445萬平方米。

全市主要優質購物中心首層平均租金水平為人民币每平方米每月649.2元，環比微漲0.1%。

全市主要商圈優質購物中心的整體空置率環比下降0.5個百分點，至3.9%。

市場綜述

2016年1-8月，廣州市社會消費品零售總額累計同比增長8.5%，達人民币5660億元，增速比第二季度上漲0.1個百分點。廣州零售消費增速保持在一線城市首位，比深圳高0.5個百分點。

其中，批發和零售業增速比第二季度提高0.1個百分點，住宿和餐飲業增速下降0.7個百分點。

市場供應

本季度，一家購物中心入市，為市場帶來約2.0萬平方米的新增供應，推高廣州市零售物業存量至445萬平方米。第四季度，廣州優質零售物業市場将迎來2棟優質購物中心試營業，繼續為市場帶來近13萬平方米新增供應。

位于越秀區的捷登都會于本季度開業，其由地上七層及地下兩層構成。受到北京路成熟商業氛圍輻射，捷登都會定位于中端消費群體。捷登都會由多種租戶類型組成，分别有餐飲-翠華餐廳，電影-飛揚影院，零售-H&M等品牌，體驗式業态占比較高。

租金水平

第三季度，全市主要優質購物中心首層租金水平為人民币每平方米每月649.2元，環比略長0.1%。核心商圈首層租金環比下降0.7%，非核心商圈受到軌道交通建設及社區居住氛圍日漸成熟的利好因素影響，錄得首層租金環比上升0.7%。

面對零售商業市場寒冬，業主通過創新購物體驗，推出更多消費體驗或活動吸引消費者眼球。本季度，全市主要商圈優質購物中心的體驗式業态占比達35.6%，環比上升0.2個百分點。

本季度，全市主要商圈優質購物中心整體空置率環比下降0.5個百分點，至3.9%。部分優質購物中心租戶調整幅度較大，租戶類型更顯多樣化，使得購物中心整體入住率得到提升。然而，越秀區新入市項目仍處于培育期，本區域的空置率有明顯上升。

零售商信息

購物中心持續進行自身品牌結構調整，體驗式業态和快時尚品牌繼續擴張，部分拓展信息如下：

- Tutuanna于天河城開出廣州首家門店，店鋪面積約為80平方米。

- 國際卡通形象品牌Line Friend于正佳廣場開出廣州首家門店，總面積超1000平方米。

- 純電動汽車品牌特斯拉于麗柏廣場開出廣州第四家體驗中心，店面面積約為170平方米。

市場展望

第四季度，琶洲和珠江新城均将迎來一棟購物中心試業，分别對提升琶洲區域商業氛圍及豐富珠江新城購物中心品牌多樣性有利好影響。

2016年第四季度，新興商圈有望迎來兩棟優質零售物業試營業，預計将帶來近13萬平方米的零售面積。

新增供應将在一定程度上活躍廣州優質零售商業市場，但同時亦會加劇市場競争。預期下季度廣州優質零售物業市場将承受一定租金壓力，空置率也将有所上升。在傳統零售業态受到沖擊的背景下，業主将更加注重引進多樣化的租戶，增加消費者的購物體驗。

住宅市場簡報

概述

第三季度，廣州新建住宅市場保持穩健，整體一手住宅成交均價上漲。

. 2016年第三季度，廣州九區一手住宅成交量接近254萬平方米，環比下降6.7%。

. 第三季度，廣州一手住宅成交均價上漲明顯，環比上漲11.6%至人民币每平方米20456元。

. 中心城區1成交均價為人民币每平方米34150元，環比上漲17.2%；成交量累計約75萬平方米，環比下降3.8%。

. 市郊區域2成交均價達到人民币每平方米14715元，環比上漲5.2%；成交量累計超過179萬平方米，環比下降7.8%。

（中心城區：越秀，荔灣，海珠，天河，白雲；市郊區域：番禺，花都，南沙，黃埔）

市場綜述

2016年第三季度，廣州市GDP同比增長8.1%，較同期全國GDP增速高出1.4個百分點。受調控政策影響，全國房地産投資增速有所放緩。其中，廣州市房地産投資保持可觀增速，同比增長12.3%，增速較二季度高出1.2個百分點。

土地競拍市場持續活躍，土地出讓金屢創新高，影響購房者對市場的預判。此外，超過20個城市啟動了新一輪樓市調控，以降溫樓市。

廣州樓市調控力度輕微，包括首套房公積金貸款比例由20%提至30%、房屋預售管理措施及土地拍賣市場準入標準等。

第三季度，廣州九區一手住宅成交量接近254萬平方米，環比下降6.7%，同比上升25.0%。同期，九區一手住宅成交均價上漲明顯，環比上漲11.6%至人民币每平方米20456元，同比增幅為13.1%。

本季度，中心城區住宅市場依然強勁，高端住宅成交活躍，助推成交均價漲至人民币每平方米34150元，環比增幅高達17.2%。同期，中心城區一手住宅成交量為75萬平方米，環比下降3.8%。

得益于區域通達性的提高，城郊區域以相對較低的房價吸引剛需購房者的置業需求。本季度，城郊區域一手住宅成交量達179萬平方米，環比下降7.8%。一手住宅成交均價為人民币每平方米14715元，環比上漲5.2%。

高端住宅市場

本季度，廣州市新建住宅市場處于高溫期，全市高端住宅成交市場也較為活躍。第三季度，成交均價為人民币每平方米60，491元，環比、同比分别上漲6.3%和17.6%。其中，高端住宅成交均價錄得人民币每平方米75，881元，環比上漲7.3%；中高端住宅成交均價錄得人民币每平方米46，811元，環比上漲5.5%。

成交均價超過人民币每平方米3萬元一手高端住宅的成交均價和成交量持續上漲。成交價格環比上漲0.5%至人民币每平方米60，279元；成交量大幅增長70.8%，累計接近68萬平方米，共計成交5，472套單元，較上季度增長82.8%

市場展望

廣州及多個熱點城市出台調控政策，這将影響購房者對未來市場的心理預判，因此廣州住宅市場成交節奏有望放緩。

中心城區由于條件成熟，吸引投資及剛需置業者。然而，受益于軌道交通建設日益完善，未來城郊區域将越來越受剛需置業者的青睐。