觀點指數周報：上海住宅供應觸底反彈 金茂25.5億奪虹口商辦地

觀點指數 成交低位徘徊已經成為上海樓市10月份以來的一個常态。不過，斷檔的供應出現了回調。

網上房地産數據顯示，11月21日-11月27日，上海商品成交13.82萬平方米，環比增長6%。由于上周均價創下歷史單周最高，随着高端項目的成交減少，因此整體均價也環比下滑23%至41485元/平方米。

供應在上周出現冰點後呈現反彈，商品住宅累計供應13.52萬平米。其中，公寓和别墅産品的供應分别為12.33萬平方米和1.19萬平方米。

公寓産品的供應來自于中糧天悅瀾庭、禹洲香溪里、海興名苑和新城盛世佳苑，四個項目的獲批面積分别為3.44萬平方米、3.08萬平方米、2.9萬平方米和2.89萬平方米。

從政策定調以來，上海對于整治房地産秩序的力度不減。11月24日，上海住建委在官網中發布關于網傳鍊家一挂牌房源單價達36萬每平米的回應，稱有媒體報道上海鍊家官方網站挂牌的二手房源中發布了一套位于靜安區的單價達36萬每平方米的使用權房，市住建委已關注到並正在了解核實相關情況，調查結果将盡快予以公布，一旦發現違規行為，将按照房地産市場專項整治的要求堅決予以查處。

市場觀察

均價的環比下降也在相當程度上說明成交結構變化，上周均價創下歷史新高在于高端項目的集中網簽，11月21日-11月27日，90平米以下和90-120平米的剛需房源成為市場主流。

成交最好的項目為臨港新城的宜浩綠園，該項目共成交224套，面積為22656平方米，但均價僅有14804元/平方米。

在成交面積排名前十的項目中，僅有中糧天悅瀾庭和融創陸家嘴壹号院兩個項目的成交均價在10萬以上，分别為106050元/平方米和121601元/平方米；兩個項目分别成交了3785平方米和1930平方米，對應的套數為17和9套。

整體而言，上海近期的推盤也不大，共有新城盛世、中糧天悅壹号和綠地香溢三個項目推出，三個項目分别推出了234套、138套和604套。

商業地産

社區商業墊高了上海商業的整體成交量，11月21日-11月27日，上海商業累計成交5.78萬平方米，環比上揚46%，這也是上海商業連續兩周出現成交反彈。

不過，量上去後成交價格卻環比下降40%至18167元/平方米。與此同時，供應量也環比下跌87%至0.26萬平方米。

成交面積最大的項目為寶山張廟闆塊的恒達家園，該項目累計成交20318平方米，獨占鰲頭，不過均價僅有6002元/平方米。而0.26萬平方米的供應來自于奉賢和金山的三個項目，分别為金輝南橋馨苑、清楓麗舍和海興名苑，三者供應分别為1219平方米、907平方米和451平方米。

辦公産品除了均價環比微跌10%至27649元/平方米外，供應量環比上揚45%至4.21萬平方米，同時成交9.4萬平方米，環比漲幅達53%；銷冠項目為浦東外高橋的森蘭美倫大廈，累計成交17484平方米，唯一的供應來自青浦新城的崧澤華城寶龍商業廣場。

土地市場

供應：

11月24日，上海土地市場挂出長甯區新泾鎮342街坊1/1丘cn004c-02商辦地塊，起始總價為21.19億元，目前已經有4家企業領取申請表。

觀點地産新媒體獲悉，該地塊出讓面積為7.05萬平方米，東至福泉路，南至金鐘路，西至協和路，北至北翟路。地塊将在12月8開始接受競買申請，挂牌截止及現場競價時間為12月30日9時30分。

成交：

11月25日，上海虹口區兩宗商業用地低調拍出。金茂以25.55億元競得上海虹口區提籃橋街道HK322-01号商辦地塊，溢價率為18.82%，成交樓面價為45153元/平方米。

現場有前海、金茂、衆臣、上實、石榴、金地商置、九龍倉等7家企業參拍，最終報價金茂25.55億元，上實25.5億元，前海22.1億元，衆臣22億元，石榴、金地商置、九龍倉均未報價。

資料顯示，提籃橋街道地塊規劃建築面積約5.66萬平方米；綠地率20%；起始總價21.5億元；起拍樓面價約38000元/平方米。

另外，虹口區曲陽路街道HK68B-02号地塊則以底價17.37億元成功出讓，競得人為上海泓柯投資管理合夥企業（有限合夥）聯手上海晟樹實業有限公司，成交樓面價21800元/平方米，背後的金主為上海地産集團。

政策與市

11月21日-11月27日，上海無宏觀政策出台。

附：上海區域房地産項目一周銷售數據(2016年11月21日-11月27日)

數據來源：網上房地産、觀點指數