仲量聯行：在不确定中前行-2016年三季度大中華區物業摘要

經濟和政策動态

今年第三季度中國GDP增速與前兩個季度持平，保持在6.7%。穩定的經濟表現還是得益于寬松的信貸環境和強勁的基礎設施投資。受強勁的個人住房貸款需求推動，2016年前三個季度人民币貸款增加10萬億，同比多增近2600億。固定資産投資增速保持強勁，今年前三季度同比增長8.2%。其中，基礎設施投資表現尤為搶眼，同比大幅增長19.4%，占全部固定資産投資的近20%。此外，得益于住宅銷售的強勁增長，開發商在熱點城市加快項目建設，從而使得房地産投資在前三季度同比增長5.8%，明顯好于去年同期2.6%的增長率。

盡管居民收入增長放緩，然而信貸充裕刺激居民消費保持旺盛。前三季度全社會消費品零售總額同比增長10.4%，增速較上半年提高0.1個百分點。這主要還是受強勁的汽車和居住類商品銷售推動。受強勁住宅銷售拉動，家具、建築及裝潢材料等居住類商品銷售增速保持在13%以上。與此同時，受稅收優惠等政策推動，汽車銷售增繼續提速，前三季度同比增長9.1%，較去年同期高4.9個百分點。由于外部需求持續疲軟，進出口無實質性改善。今年前三季度，淨出口拉低中國經濟增長0.5個百分點，而最終消費支出對經濟增長的貢獻率達到71%。

雖然中國經濟增長在前三季度保持穩定，但是随着信貸政策調整和房地産緊縮政策實施，中國經濟将在未來一年内面臨更大的下行壓力。（周志鋒 中國區研究部總監）

甲級辦公樓市場：

在三季度，各主要城市的辦公樓租賃需求繼續保持相對較弱的态勢。但縱觀各大行業，國内的銀行、保險、TMT（科技、媒體和通信）等行業的租賃需求相對較強。在四個一線城市中，北京與上海的空置率仍保持在個位數，廣州與深圳空置率略高于10%。二線城市由于整體新增供應量不減，空置率依然保持在高位。

受到整體需求減弱的影響，一線城市中，深圳與上海的租金小幅下滑，本季度分别環比下降了1.0%與0.4%。北京與廣州的租金基本保持平穩，本季度漲幅分别為0.3%與0.1%。在二線城市，居高不下的空置率水平對租金表現持續施壓，業主議價能力繼續轉弱，一些城市租金跌幅加速，尤其是天津、沈陽、成都等城市。我們還注意到，大部分租戶對租金成本的控制更趨嚴格，尤其是跨國企業。

值得注意的是，相比傳統CBD，一些新興商務區的租賃表現尤其活躍，諸如上海的前灘、杭州的錢江新城等闆塊。這些新興區域的租金優勢和周邊交通及商業配套的逐步完善，吸引了諸多制造、貿易、醫藥、IT等企業的進駐。在二線城市整體租金跌幅加速的情況下，G20峰會的舉辦地杭州的錢江新城闆塊的租金卻企穩回升，租金環比上漲1.0%。

優質零售物業市場：

大部分城市在今年面臨供應高峰。由于緩慢的工期或招商進度不及預期，在三季度衆多零售項目被推遲至年底甚至2017年開業，在零售物業紮堆的新興市場尤為普遍。受到來自新增供應和電商競争的雙重壓力，大部分零售物業市場的租金漲幅都放緩甚至出現下跌。

主要的需求繼續來自于餐飲、娛樂、服務以及其他“體驗類”租戶，此類租戶受電商的沖擊較小。其中瑜伽中心、健身房、舞蹈教室和其他健身會所的租賃需求越來越旺盛。從更廣的角度來說， 中産階級日益重視健康的生活理念，意味着體育服飾品牌和健康食品有很大的發展機會。部分機構預測中國體育服飾市場的規模将最早在2020年超越奢侈品市場。知名的國際體育服飾品牌比如Adidas持續擴張，新進者Under Armour也在積極開拓市場。随着新進品牌紛紛在一線城市亮相，很多内陸的城市也日漸得益于目前的健身熱潮。例如，Nike Air Jordan宣布将在成都國際金融中心打造全球第三個旗艦店。

在全國範圍内，百貨業持續低迷。百盛關閉了重慶萬象門店，而其他一些百貨商場也在進行租戶調整和翻修，加大餐飲和商品打折區的占比。上個季度提到的轉型趨勢延續到這個季度，在天津的一個表現不佳的百貨商店出租了5,000平方米給聯合辦公運營商優客工場，将零售空間轉換為辦公用途。

高端住宅市場:

第三季度，為抑制房價的快速上漲，蘇州和南京等部分熱點城市開始出台樓市調控政策。從成交量來看，政策的出台産生一定效果，這些熱點城市的銷售熱潮似乎有所退卻。仲量聯行跟蹤的中國20個城市住宅成交量在第三季度環比小幅下跌6%至7,224萬平方米。但随着新增供應的放緩，大部分熱點城市的庫存水平繼續大幅下跌至近年來的低點，房價繼續處于快速上升通道。

正當大家預期十月銷售旺季來臨之時，20余個城市在黃金周期間陸續頒布了嚴厲的緊縮政策。在此輪的調控中，衆多城市專注于通過提高二套房首付比例和限制外地戶籍居民購房來抑制投資需求。在此輪大規模的調控之前，僅有上海等少數城市出台了嚴厲的措施以穩定房價，其余的熱點城市調控多數是象征意義大于實際意義。而剛剛過去的這個“十一黃金周”毫無疑問稱為中國樓市政策的拐點——政策環境由此前的寬松轉為緊縮。

此次的緊縮政策首先影響的将是成交量。正如今年3月底上海政府發布第一輪緊縮政策後，4月即出現成交量大幅萎縮。在接下來的幾個月内，熱點城市的成交量預計同樣會出現大幅下跌。然而，盡管成交量預計将下降，但短期内房價並不會有明顯的下調。經過将近一年的大量成交，部分熱點城市的庫存已降至近年來的最低點，從而致使開發商在短期内繼續保有較強的定價權。

中國物流地産：“銷”煙四起？

一直以來，可交易資産的匮乏是阻礙中國物流地産投資活動的一大壁壘。由于大多數開發商竭力打造覆蓋全國的倉儲網絡以服務蓬勃發展的電商市場，極少有人願意出售手中資産。因此，中國物流地産投資市場自2013年以來一直由公司層面的交易主導——各路投資者已向活躍在中國的物流地産開發商注資逾100億美元。

然而，在2015年中，澳大利亞開發商嘉民将一包含四個項目的資産包推向市場，並在短短幾個月内售出其中三處物業。嘉民的此次“試水”在市場中激起層層漣漪，引得一衆開發商紛紛開始将一些資産打包出售。此舉不免營造出一種中國物流地産市場正在促銷的氛圍，甚至引發對于外資開發商開始撤離中國的擔憂。

然而事實果真如此嗎？並不見得。

盡管租金增速在近幾個季度有所放緩，物流倉儲地産仍是中國最炙手可熱的資産類别之一。通過對上述交易特點的簡要分析，不難了解開發商剝離資産的動機：

首先，開發商傾向于出售單一資産或小型資産包，並且所售物業集中在二、三線城市。同時，鑒于未來供應極度短缺，這些開發商往往将核心位置（如上海和北京等）的物業牢牢握在手中。通過出售這些“可替代”資産可以為開發商帶來充沛的資金，從而投入到未來在中國的開發項目中去。

開發商背後的資本合作夥伴或許是他們出售物業的另一動因。為了說服投資人繼續注入資金，開發商最好能拿出一些斬獲超高回報的交易成果。同時，潛在買家對于不同物業的反饋也為開發商和投資人調整未來開發計劃提供了很好的參考。

值得注意的是，開發商對潛在買家的選擇非常謹慎。成熟的開發商通常選擇将物業出售給規模較小甚至剛剛進入市場的玩家，而絕非他們的直接競争者。這表明開發商們既沒有撤離中國，也沒有急于将旗下物業脫手。相反，他們都在部署更多的開發項目以期擴大在中國的市場份額。

總而言之，大可不必擔心開發商準備撤離中國市場——事實上，他們正紛紛謀求擴張。相較于之前開發商惜售，大宗投資交易匮乏的局面，最近興起的交易活動恰恰是中國物流地産投資市場走向成熟的一個重要標志。（張陽 仲量聯行上海研究部高級經理）

站在十字路口的中國住宅市場

剛剛過去的這個“十一黃金周”毫無疑問標志着中國樓市政策的拐點。2015年下半年各地政府陸續出台了一繫列寬松政策以去化高企的房地産庫存。加上充裕的信貸，樓市寬松政策帶動熱點城市成交量在今年1至9月份大幅反彈，随之而來的是住宅價格的快速上漲和土地交易的急速升溫。節節攀升的房價促使各地政府紛紛轉變樓市政策基調。在剛剛過去的黃金周期間，20余個城市頒布了緊縮政策以抑制房價上漲。

在此輪的調控中，衆多城市專注于通過提高二套房首付比例和限制外地戶籍居民購房來抑制投資需求。例如，在蘇州和南京，對于房貸未結清的本地買家，購買第二套住房時最低首付比例由原先的30%提高到如今的80%；而外地戶籍居民限購一套房，並需要出具一年及以上個稅或社保繳納證明。此外，部分城市，如北京和上海，宣布将通過增加土地供應和中小戶型房源來應對市場供給不足的情況。

此次的緊縮政策首先影響的将是成交量。正如今年3月底上海政府發布第一輪緊縮政策後，4月即出現成交量大幅萎縮。在接下來的幾個月内，熱點城市的成交量預計同樣會出現大幅下跌。然而，盡管成交量預計将下降，但短期内房價並不會有明顯的下調。經過将近一年的大量成交，部分熱點城市的庫存已降至近年來的最低點，從而致使開發商在短期内繼續保有較強的定價權。

盡管政策基調發生改變，中國住宅市場的中長期基本面並未改變。熱點城市，例如北京和上海，在國内人口遷徙中依然是最具吸引力的城市。這種人口流動将為當地的住宅市場提供持續而強勁的動力；而大多數三四線城市卻依然苦于尋求市場增長動力，去庫存能力非常有限。除個别地理位置優越的中小城市外，熱點城市的限購将不太可能導致需求流入三四線城市。

緊縮新政的出台是順應市場的需求。購房者大量增加借貸購買房産而開發商用天價拍地都預示着衆多熱點城市住宅市場面臨過熱的風險。新的調控措施将有助于買家理性思考購買行為，促使部分财富流向其它資産類型，推動住宅市場更健康發展。（周志鋒 仲量聯行中國區研究部總監）

大衆創業對中國意味着什麼

未來中國辦公樓的市場需求将不僅僅是依托于國有和外資企業，而是将更多的來自内資私營企業。那麼這些新一代的公司将會如何興起呢？

萬衆創新

2014年阿里巴巴美股上市激勵大量有志青年紛紛開始創業，渴望成為下一個馬雲。在中國，電子商務平台、共享經濟手機應用和拼車等商業模式的發展速度高于西方國家，促使創新的速率不斷加快。中國可能不是最早采用這些新技術的國家，但是一旦這些技術受到歡迎，它的使用率就會直線上升。很多人認為中國的創新是名副其實的，因為這種創新不僅僅體現在硬件上，還體現在工藝流程、包裝、供應鍊以及和其他平台的結合上。許多創業型企業都是從聯合辦公、孵化器甚至是公寓里開始的。當這些公司逐漸擴大規模，就會産生巨大的辦公樓市場需求。

平均每分鐘就有7個新公司注冊成立

近年來中央政府出台的一繫列扶持政策極強地鼓勵了高新技術産業公司的興起。官方數據顯示，中國有超過1,000家投資機構專注于資助創業者，投資額超過570億美元。大約115家大學科技園和超過1,600個科技公司孵化器正在幫助中國超過80,000家公司發展，為170萬人提供就業機會。據中國媒體報道，截至2015年5月，僅14個月之内中國就有480萬家新公司注冊，這意味着每分鐘就有七家新公司注冊成立。

辦公樓需求的變化

此類公司規模最大的當屬阿里巴巴、騰訊和百度，它們由于規模龐大，更适合于産業園區内的辦公樓項目。而在未來幾年，中等規模的公司将會興起，我們期待更多的該類型企業會成為標準的高層甲級辦公樓市場的租戶。這是一個逐漸發展的過程：首先公司起步于規模較小的聯合辦公空間，然後擴展到乙級寫字樓，随着公司發展需求的增加，最終會搬遷到甲級寫字樓。

從孵化器到辦公樓

對于創業型企業，大衆創業産生的辦公場所需求是多元化的，主要有孵化器、加速器、聯合辦公和衆創空間，這些都是先承租辦公面積再分租給個體租戶的類型。這些辦公空間多為小公司設計的，它們需要短期内最大的租賃靈活度和發展彈性，時間甚至短到只有一天。現在甚至還有一些“前期孵化器”，比如在北京的“創業大街”，你可以只付一杯咖啡的錢在那里使用一張桌子辦公一天。

當公司發展到一定成熟的規模，吸引和留住頂尖人才逐漸成為其業務發展中越來越重要的一部分，他們會開始尋求更好的工作地點，來為員工提供舒适、高質量的辦公環境。（麥哲文 仲量聯行亞洲零售地産研究總監）

購物中心感到中國零售業的“強韌”了嗎？

伴随着中國經濟增長放緩，該國的消費業成為一個常年亮點。經過了幾個季度，分析師和媒體将低迷的GDP數據與相對強韌的零售銷售數據進行比較。事實發現，中國的零售銷售額增長在過去幾年中持續地超過了GDP增長。

關注中國零售業的投資者也許會因此感到振奮。然而，這樣樂觀的頭條報道數據越來越偏離了許多零售商和商場運營商的實際經驗：一些報道顯示，過去幾年的實際同店銷售額增長水平放緩甚至出現下降。

投資者如何解釋官方零售行業統計數據與實體購物中心業績之間的差距？仲量聯行的分析揭示了一繫列原因：

首先，中國對“零售”采用了非常寬泛的定義。中國強勁的零售數據來源于所謂的“消費品零售總額”統計指標，國家統計局明确規定“消費品零售總額”不僅包括私人或家庭購買的消費品，還有批發銷售和政府采購。這樣廣泛的指標範圍稀釋了該指標作為衡量日常購物消費者需求的精度。

第二，商場在整體零售中只占很小的份額。我的同事StevenMcCord從仲量聯行的主要城市商場數據庫進行推斷從而估計出：中國的優質零售物業的銷售額只占零售總額的5%。所以頭條報道上強勁的零售數據更多反映的是其余95％的部分，而零售物業就算增長緩慢，對總體數據影響始終有限。

第三，網上購物正在吸收零售業大部分的增長。這一點是沒有争議的，大量報告顯示電子商務的快速增長是以犧牲傳統零售業為代價的。然而，線上購物只占中國零售業的13％，這一個原因不足以完全解釋報道的統計數據與實際的差異。

此外，非商場售賣的産品的銷售數據在支撐着零售數據。盡管零售總額數據占據了頭條報道，但國家統計局的定期詳細數據發布（英文版）更為有用，因為該詳細數據發布為收入超過標準線的零售企業進行類别分類。在2016年上半年，電器，服裝和首飾——商場中的常見商品——的銷售額與2015年相比都大幅減少。只有三種産品類型的銷售在上升，其中兩種是汽車和石油産品：這兩大類總共占零售總額的近五分之一，然而購物中心的銷售額卻沒有因此而受益——因為消費者並不在購物中心購買汽車或汽油。第三種銷售上升的産品類别是食品，雖然這部分反映了通貨膨脹的加劇，但這也有助于解釋為什麼商場運營商紛紛在租戶類别中增加餐飲類的占比。

展望未來，中國零售物業領域的研究者如果想要獲得有效的信息，需要通過對國家統計局詳細數據進行深入的解讀，或直接分析主要零售商和運營商的年度财務報告。雖然這樣做工作量會變大，但在中國最常被引用的零售業指標越來越無法反映購物中心的景氣程度的大背景下，這種方法将變得越來越必要。（華納 負責中國物流和零售市場的季度研究和相關咨詢報告）