觀點指數周報：上海年末供地近百億 房貸政策再次收緊

觀點指數 上海商品住宅成交延續着回調的勢頭，但這樣的态勢恐怕不會持續太久，因為在11月末上海又在信貸方面出台了緊縮政策。

網上房地産數據顯示，11月28日-12月4日期間，上海商品住宅成交15.06萬平方米，環比微漲9%，同時成交均價也上揚7%至44499元/平方米。其中，公寓和别墅的成交面積分别為11.14萬平方米和3.92萬平方米，前者微降1%，而後者環比增幅達56%。

供應在出現短暫上揚後再度出現回落，累計共有8.5萬平方米房源獲批，環比下降37%，公寓和别墅的供應分别為6.32萬平方米和2.18萬平方米。

在滬六條出台後，上海的成交雖然一直處于低位，但是均價卻保持高位，因此為了抑制房價上漲，上海在11月28日晚間出台信貸收緊政策，明确居民家庭購買首套住房（即居民家庭名下在本市無住房且無商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的）申請商業性個人住房貸款的，首付款比例不低于35%。

在上海無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄，以及在上海已擁有1套住房的居民家庭申請商業性個人住房貸款，購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。“認房又認貸”的嚴厲措施勢必将影響上海接下來的走勢。

市場觀察

高端項目的成交依然是上海近期樓市的熱點，在成交面積排名前十的項目中，10萬+項目就有三個。其中，綠城黃浦灣項目的成交均價最高，為123579元/平方米。

成交面積最多的為閘北新梅太古城中糧天悅瀾庭，該項目累計成交11147平方米，套數為47套，成交均價為112768元/平方米。另外，融創陸家嘴壹号院也有14套房源完成備案，面積為3000平方米，均價為121936元/平方米。

同策咨詢研究部認為，11月28日至12月4日期間，上海商品住宅成交單套均面積在120平方米以上房源占到5成，改善型住宅如此走俏，多為11月29日新政執行前網簽。

從今後短期趨勢看，新政“認房又認貸”的執行必将誤傷到一批改善型需求的客戶，同時高端項目的成交量也将大幅回落。

商業地産

上海商業地産的成交雖然有所下滑，但均價和供應都在強勢增長。

網上房地産數據顯示，11月28日-12月4日，上海商業累計成交3.81萬平方米，環比減少34%，但均價則出現環比55%的增幅，達28171元/平方米。

由于前期供應基數較低，因此過去一周供應量雖然僅有4.25萬平方米，但環比漲幅還是達到了1549%。

從具體的成交來看，位于南匯航頭闆塊的愛法奧朗新莊園二期以3858平方米的成交面積摘得銷冠，但均價僅有13386元/平方米。其余三個成交面積上2000平方米的項目為旭輝虹橋國際廣場、銀億茗悅公寓以及東郊商辦中心。

商業的供應分布較為分散，共有十余個項目獲批，其中供應的主力為南匯祝橋的繡雲新都，該項目共有465套房源獲批，面積為21946萬平方米，其余項目的供應均在5000萬平方米以下。

辦公産品也是呈現全線上揚的情況，成交和供應分别為17.77萬平方米和8.62萬平方米，環比漲幅分别為89%和105%，同時均價也上揚94%至53602元/平方米。銷冠項目為北外灘的上海國際航運服務中心，累計成交6.45萬平方米，而供應面積最大的為中建錦秀名都，面積為39257平方米。

土地市場

供應：

11月28日-12月4日，上海土地市場共挂牌7宗地，總出讓面積為37.82萬平方米，總起始價95.95億元。

11月30日，浦東新區臨港新城挂出3幅純住宅地塊，規劃地上建築面積為19.9萬平方米，其中5%為保障性住房，15%為開發商永久自持的不可售住房，起拍樓面價為2.1萬元/平方米。3幅地塊為浦東臨港新城C4單元，容積率均為1.2；3幅地塊将先後于2017年2月16日、17日兩天公開出讓，總起始價達41.87億元。

另外，當天挂出的還有徐匯區黃浦江南延伸段WS5單元188S-C-4，188S-D-1地塊，該地塊性質為商辦用地，出讓面積2.99萬平方米，容積率為3.0，起始價22.4億元。

而金山區三宗宅地則于12月2日挂出，規劃地上建築面積共21.8萬平方米，該3幅地塊将于2017年2月21日公開拍賣，總起始價為31.68億元，上述地塊将于2017年2月21日正式出讓。

成交：

11月28日-12月4日，上海無土地成交

政策與市

11月28日，上海市住建委連夜發布《關于促進本市房地産市場平穩健康有序發展進一步完善差别化住房信貸政策的通知》，明确居民家庭購買首套住房（即居民家庭名下在本市無住房且無商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的）申請商業性個人住房貸款的，首付款比例不低于35%。

而在上海無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄，以及在上海已擁有1套住房的居民家庭申請商業性個人住房貸款，購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

通知要求，該政策自11月29日起實行。同時，上海住建委要求，各商業銀行應繼續強化對首付資金來源、收入證明真實性等審核，根據借款人家庭信用狀況、償債能力等審慎把握具體執行水平，對于有投資、投機性購房特征的，應從嚴确定首付款比例和利率，人民銀行上海分行和上海銀監局将加強監督檢查。

附：上海區域房地産項目一周銷售數據(2016年11月28日-12月4日)

數據來源：網上房地産、觀點指數