觀點指數 | 上海11月報：成交三連跌房價創新高 萬科單城銷售超300億

觀點指數 政策冷風頻吹，上海樓市陷入了成交低迷，在八月創下年度成交次高後，上海猶如過山車般地經歷“三連跌”，並在歲末呈現築底之勢。

網上房地産數據顯示，11月份上海商品住宅累計成交60.35萬平米，環比下跌三成，同比跌幅多達六成，成為自2015年3月份以來的最低成交月。

截至11月底，上海今年住宅成交達1321.3萬平方米，與去年同期相比基本上處于持平狀态

10月初的滬六條出台後，上海住宅供應便表現低迷，更在11月份創下年内供應此低。過去的一個月，上海商品住宅供應面積僅有18.75萬平方米，連續6個月處于供不應求的狀态，並且連續兩周出現“供應斷檔”的情況。

不過，與成交和供應受到抑制截然不同的是，在高端項目集中網簽的情況下，上海商品住宅的月銷售均價達到了46423元/平方米，同比增幅達34%，再創歷史新高。尤其是11月14日-11月20日這一周，上海成交均價達到了53971元/平方米。

成交、供應受壓，但是均價仍然蹿高的局面，促使上海在11月28日出台了進一步緊縮的信貸政策，不僅首套房首付比例提升至35%，二套房也将認房認貸，屆時在上海已擁有1套住房的居民家庭申請商業性個人住房貸款，購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

這些持續性的政策收緊無疑将影響上海樓市接下來的走勢，截至11月底，上海商品住宅可售余量繼續保持低位，僅為636.16萬平米，連續6個月呈環比下滑态勢，按照近3個月移動存銷比來計算，市場去化周期已經擴大至7.6個月。

信貸的收緊在進一步限制改善住宅成交的同時，也将對整體去化周期起到延長作用。

邁過300億門檻 萬科的突破和失落

過去的十個月，上海萬科無一例外地位列成交金額排行榜前十，但在11月，這種“屢戰屢勝”的局面被打破，上海萬科年内首次無緣前十。

不過，在這個略顯失意的十一月，上海萬科的總銷售額突破300億元的大關。上海萬科透露，截至11月22日，單城銷售突破300億元，這一成績放諸全國也是不可多得的。同樣，這也意味着上海萬科完成了對去年全年283億元銷售的超越。

據觀點指數統計，上海萬科11月累計備案銷售4.22億元，原因在于貨源不足。從網簽數據來看，過去對上海萬科銷售形成主力貢獻的項目萬科翡翠雅賓利、翡翠名都城及翡翠江灣本月都沒有備案數據。而在11月份承擔上海萬科業績主力的項目為萬科翡翠濱江和萬科VICITY，該兩個項目合力貢獻銷售3.19億元。

雖然邁過了300億元的門檻，但上海萬科和綠地的争奪依然白熱化，兩家300億量級的城市公司在11月表現差異明顯。綠地過去一個月的銷售依然保持着自己的節奏，項目多的優勢讓這家房企收獲了12.5億元的備案銷售。

從過去一個月創下新高的成交均價可以看出，高端項目的表現是市場的亮點，上海地産集團、融創、中糧地産、恒盛地産和綠城中國的上榜，都有這方面的原因。

上海地産集團的登頂主要受益于西郊299和地産·尚海郦景，兩個項目的備案銷售分别為12.15億元和3.02億元，均價為105287元/平方米和75346元/平方米。

中糧地産、恒盛地産以及綠城的上榜幾乎都是依靠單盤的突出表現。據統計，中糧天悅壹号、恒盛尚海灣、綠城黃浦灣分别備案12.46億元、5.27億元和5.11億元。

同樣，融創能夠緊咬上海地産集團也在于其陸家嘴壹号院項目的入市，該項目過去一個月累計完成備案11.9億元，備案均價為123550元/平方米，另外濱江壹号院也實現簽約4.49億元。

唯一以成交數量取勝的是長實地産，在11月份推出了嘉定的湖畔天下·瑞瀧以及青浦的瀧灣，尤其是湖畔天下·瑞瀧完成了簽約175套，位居套數成交前三，簽約金額達13.54億元，成為上海11月的銷冠項目。

土地市場啞火 信貸收緊高房價

與成交走勢一樣，上海土地市場也在年末偃旗息鼓，過去一個月，上海經營性用地（剔除動遷安置房）累計成交三宗，總成交額為62.43億元，且均為商辦用地。

11月1日，陸家嘴集團聯手香港信德以底價19.5億元拿下前灘一商辦用地，樓闆價14600元/平方米；及至25日，虹口區兩宗商辦用地分别被金茂以及上海地産集團拿下，成交價為22.55億元和17.38億元。前者的溢價為18.82%，後者則以底價成交

可以說，從10月份開始，上海土地市場就陷入了波瀾不驚的狀态，但這一局面在最後一個月或許會迎來些許的改觀。12月份，上海即将有13幅經營性用地（不含動遷商品房）出讓，包含奉賢莊行和賢海灣的3宗純宅地，以及奉賢柘林和南橋新城的2幅含住宅性質的綜合性用地。

在宅地出讓稀少的情況下，上海土地市場在年末還将興起些許風浪。截至11月份，上海各類土地收金達1481億元，在全年量減少的情況下，有望與去年全年持平。

11月樓市、地市幾乎毫無亮點的上海，在月末祭出了信貸收緊的大招，不僅将首套房的首付比例提升至35%，同時對二套房申請商業貸款要求認房又認貸，這樣的限制性措施放在全國來說都是堪稱嚴厲的。

上海之所以繼續收緊調控的原因，主要在于房價的居高不下，從“330新政”以及10月份出台的“滬六條”來看，上海樓市的成交其實已經有所抑制，但因為改善型住宅的爆發，造成了成交均價的一路上揚，量和價呈現兩種截然不同的态勢，這也讓上海出台了更為嚴格的信貸政策，從而通過信貸手段來控制改善型住宅的成交，進而保持整體成交均價的穩定。

有分析認為，上海的信貸新政在短期内影響面非常廣，尤其是中環内的項目購房者多為已有一次購房經歷，新政出台後，将改變這類群體的購房計劃。可以預見，在12月份乃至春節前，上海住宅市場尤其是中環内中心城區的住宅市場将極為冷清。