第一太平戴維斯：2017中國房地産市場趨勢全面解析

近日，2016年中央經濟工作會議閉幕，會議強調了要抑制房地産泡沫和去杠杆，繼續透露出貨币收緊的信号，並致力于研究建立符合國情、适應市場規律的基礎性制度和長效機制。

面對中國經濟近二十年來增速較低的一年，四季度GDP增長預計将穩于6.7%收尾。這一年房地産市場也是風雲變幻：樓市“雙限”政策嚴厲出台、辦公樓供應與日俱增、實體商業轉型面臨挑戰；縱觀國際：英國脫歐、美聯儲加息、人民币貶值影響着全球房地産形勢。

第一太平戴維斯中國首席執行官兼董事長劉德揚先生深度點評經濟及房地産領域大事件，並全面解析2017中國市場大趨勢。

中資出海：進退何所向？

2017中國企業“出海”的呼聲不減，但卻傳出了國家收緊海外投資的風聲，中國企業“出海”到底是難是易？

劉德揚：從全球宏觀面來看，世界政治經濟格局正在變遷。美國經濟目前正處于上升期，經過近一年的“嘴上加息”，美聯儲終于采取行動，這一輪加息可能引發其他經濟體利息相應波動，包括中國。一旦加息，貨币流通量及外流量将減少，經濟增速也将有所放緩。2017年美聯儲預計加息三次，因此我們還需觀察一段時間來分析其對中國市場帶來的潛在聯動效應。

從中國政府長期策略來看，政府仍鼓勵中國企業走出國門，但短期則需要有防止外匯過分流失的舉措。目前的政策並不存在“限制”這一趨勢的現象，仍然以合理管控為主。随着市場發展成熟，中國企業走出國門，向海外擴張是大勢所趨。這也是中國企業了解和适應世界經營規則的最好渠道，更是大型企業國際化發展的必經之路。

在國内一線城市全面限購住宅的大環境下，個人海外房地産投資是不是另一個好的投資渠道？

劉德揚：國内限購限貸政策正處于收緊階段，而國外一些城市的資産價格降幅明顯，海外投資值得關注。

中國一線城市從去年下半年到今年的樓市價格上漲迅速，相較之下一些海外成熟市場就顯得很有競争優勢，比如英國倫敦，經歷脫歐之後，無論房價和匯率都極具吸引力，一些資産價格甚至跌幅明顯。然而，個人海外投資需經外匯管理局嚴格審批，所以最終是否順利成交還需考慮各方綜合因素。

零售地産：實體商業的轉型之路

2016百貨關店的例子不少，你是如何看待從這一事件反映出的大百貨危機，和零售市場危機？

劉德揚：中國的經濟正處于調整中，消費力的變化對零售業影響很大，而零售業自身也正處于變革和轉型之中。

百貨公司承載了中國商業地産的巨變，具有歷史意義，改革開放初期，只有百貨公司的營業執照才能進出口貨品，它曾經是品牌展示的最佳平台。如今市場開放，高端品牌進入專賣店；性價比較高的商品入駐網店；以往占據首層的化妝品專櫃，也淹沒在海外代購之中。品牌流失大大削弱了百貨的競争力。因此，無論百貨業态未來的發展重點都在于與時俱進，才能走出如今略顯尴尬的處境。

事實上不只是百貨，這幾年零售地産都面臨轉型和更新的問題，您是否觀察到一些新的、成功案例的出現？

劉德揚：商業地産的轉型也包含了零售模式和營銷手法的改變。為了應對激烈競争，抓住消費者的眼球，無論是零售商還是開發商都不斷地引入創新的營銷手法。比如目前在市面上大受好評的Pop-upStore（快閃店）。

我非常看好這類營銷模式，它讓原本“固态”的購物中心變得更為“動态”，充分利用空間，不斷更替引入新的品牌、新的産品、新的活動。對于新進中國的零售商來說可以利用Pop-upStore進行試水，對于成熟品牌則可通過Pop-upStore靈活展示産品，提升品牌吸引力。

同時，随着消費者對健康和品質生活的追求，我們看到今年的零售市場中戶外運動類，生活休閑受到越來越多消費者的喜愛，擴張迅速。這類商品的定位更加分明，專業和休閑商品均衡發展。

寫字樓：新模式增添新動力

這幾年，聯合辦公空間的發展迅速，聯合辦公空間真的有市場需求嗎？

劉德揚：目前，對于聯合辦公空間有兩大驅動力，可以說聯合辦公空間是市場的好幫手。

第一大驅動力來源于國家對于“雙創”的推廣和互聯網的鼓勵，使對聯合辦公空間的需求與日俱增。第二大驅動來源于未來1.5到3年的寫字樓供應高峰，高供應催生寫字樓多元化空間的産生，聯合辦公便是其中一個重要的類型。

聯合辦公空間可以較好地控制辦公成本，對新興企業極具吸引力，而當新興企業具備一定規模後，又将轉向傳統辦公樓，因此聯合辦公更像是一種載體，與傳統辦公樓相輔相成。

除了專業的聯合辦公空間運營商，一些開發商也積極投身于聯合辦公空間的打造，聯合辦公空間的收益率很可觀嗎？

劉德揚：我認為開發商經營聯合辦公空間並不完全是短期收益的考量，而更側重于三大要素。

首先，開發商經營聯合辦公空間更像是為新興企業提供孵化基地，對于有潛力的新興企業進行日後的投資或收購；其次，配合國家對“雙創”的推廣力度，劃撥一些新項目的空間打造聯合辦公空間也是為項目的品牌推廣作考量；最後，新興企業在具有一定規模後，也有可能成為辦公樓的主力租戶之一，這也是為辦公樓儲備潛在租戶。

2017中國未來房地産市場大趨勢

趨勢一：中國零售業發展空間巨大

中國的零售業充滿挑戰，它對零售商還有吸引力嗎？

劉德揚：全球的經濟還較為低迷，對于零售商來說挑戰無處不在，但中國，與其說充滿挑戰，我覺得更多的是機遇。中國的消費群體龐大，還有很多未得到開發的新領域，因此零售商的擴充空間很大。

對于國際零售商來說，我覺得挑戰更多的是來自于文化和消費習慣的差異。中國的消費者接受新事物的速度很快，喜好變化得也很快。目前，中國正大力發展互聯網，零售商更應結合互聯網迅速滲透中國市場，擴大品牌影響力，並緊跟消費者步伐，甚至可以引領未來消費趨勢。

對于本土零售商來說，應把握近水樓台先得月的優勢。關注國内消費者的需求，在營銷策略、品牌打造、産品品質和包裝上下足功夫。忽略國内市場可能造成巨大損失。

趨勢二：寫字樓需求進入細分時代

寫字樓面臨供應高峰，即使是一線城市也不列外，對未來的一線城市寫字樓市場是否有所擔憂？

劉德揚：一線城市的寫字樓市場已經進入了極為細分的市場，以上海為例，我們已經不能宏觀的分析整個上海寫字樓市場，則因進一步探索細分市場。

核心區的供應仍然有限，租金平穩，空置率保持在低位。次級商圈供應較大，開發商應根據區域定位打造項目，吸引特定的租客群體。比如，徐匯濱江擁有夢工廠和湖南衛視，則更定位文化娛樂産業；虹橋闆塊擁有交通樞紐的優勢，對于業務輻射長三角一帶的制造業擁有更強吸引力；北外灘區域則以大型國有企業的自用型寫字樓為主。

上海是中國面向世界的窗口。作為中國門戶城市，上海正全力建設全球金融中心，“一帶一路”以及自由貿易區等大型戰略計劃，将增強中國與鄰國的貿易、投資及商務聯繫，加之一些跨國企業在中國都有計劃部署擴張，相信将進一步刺激寫字樓市場需求增長。

資産管理成制勝關鍵

中國一線城市土地稀缺，價格高企，開放商應如何應對這些挑戰，穩步發展？

劉德揚：中國一線城市的土地供應稀缺，土地價格越來越高。以往忙于“拍地，賣樓”的開發商在這一輪的調整中将面臨多元化發展經營的問題。

開發商很難保持高增長，單一粗放的“買賣”模式，需要進一步結合可持續性“經營”模式，優化運營高品質的商業項目，為日後獲取穩定的收益做好準備。這意味着企業需要降低負債，並積極提升項目營銷管理，儲備專業運營人才團隊，真正下好可持續發展的“資産管理”這盤棋。

趨勢四：2017年下半年或再現住宅市場分水嶺

2016年整年對住宅的調控此起彼伏，上海更是在鄰近年末的時候再次收緊信貸，如看看待這對2017年住宅市場的影響？

劉德揚：2015年末到2016年的住宅市場太過熱情，政策調整也是希望可以穩定市場。上海住宅市場在年末再次迎來“緊箍咒”，因此2017年上半年應該是住宅市場的冷凝期，成交量及價格都将放緩，2017年下半年市場有望迎來逐步回暖，具體回暖力度還要看中國整體經濟的情況，所以說明年下半年應該是住宅市場的分水嶺。

然而挑戰總與機會並存，住宅銷售市場的冷卻将刺激租賃市場的提升。尤其是服務式公寓市場，作為租賃市場的重要組成部分。我們已經看到近期市場來自本地租戶的需求日益涌現，我相信服務式公寓市場未來将有更搶眼表現。