深度報告 | 萬達千億秘密：去地産化與輕資産轉型

觀點指數 近幾年來，千億級房地産企業數量一直保持七家，如無意外，今年銷售額千億以上的開發商預計達到12家。

萬達集團，早在2011年就已進入最早一批千億房企陣營，但相對同行們的跑步前進，依然徘徊在1000億的萬達集團似乎是原地踏步。

萬達商業年初宣布港交所退市後的最後一份業績報告顯示，1-6月累計實現合同銷售額合計約為506億元，累計合同銷售面積約539.4萬平方米。

據觀點指數統計，萬達前三季度銷售額為794億元，最新的11月銷售額為112.8億元。以此推算，萬達前11月房地産總銷售額突破千億已是大概率事件。

幾年時間過去，萬科2016年銷售額已經突破3000億元，恒大、碧桂園更是後來居上，全年銷售均已突破3000億元。

千億規模與去地産化

與同行們每年提升銷售目標不同的是，萬達将2016年銷售目標下調了近四成——今年1月，萬達商業在公布2016年工作計劃時宣布，今年萬達集團收入目標是2543億元，同比下調12%；同時，房地産合約銷售目標也下調39%至1000億元。

萬達集團調整租售占比的動作早已開始，2016年1月11日，萬達集團通過官微發布了2015年的全年成績單，在這份成績單中，最大的亮點已不是萬達的起家之本——商業地産，而是加速增長的非地産業務。

據觀點指數查詢，2015年，萬達商業地産收入1904.5億元，完成年計劃的101.3%，同比增長4.4%，其中地産業務收入1640.8億元，完成年計劃的101.5%，同比增長2.5%。

文化集團收入則達512.8億元，完成年計劃的114%，同比增長45.7%；萬達院線收入80億元，同比增長49.9%；萬達金融集團收入208.9億元，完成年計劃的697%。

值得注意的是，2014年，萬達集團的非地産業務收入增速就已經超過了房地産。

根據萬達集團2015年1月17日發布的2014年業績，萬達商業地産合同銷售收入1601.5億元，同比增26.8%；文化集團收入341.4億元，同比增32.3%；萬達院線2014年全年票房收入42.1億元，同比增長33.1%。

通過對比2014年與2015年的業績表現可以發現，萬達商業地産部分的收入增速放緩，而非地産業務收入則呈現增長态勢。

及至萬達商業披露的2016年中期業績報告顯示，2016年上半年，萬達商業地産總收入376.35億元，同比增長21.82%；實現核心溢利（除去投資物業公允價值增益）27.11億元，同比增長19.74%，核心溢利率為7.20%，較2015年上半年基本持平。

萬達商業于報告中同樣着重指出，核心溢利的增長主要來源于投資物業租賃及物業管理業務闆塊和物業銷售闆塊的收入增長。

具體數據還顯示，2016年上半年，萬達商業收入主要來自投資物業租賃及物業管理、物業銷售和酒店經營三大闆塊，占比分别為約21.58%、67.26%及7.05%。2016年上半年來自投資物業租賃及物業管理業務闆塊的收入為81.23億元，同比增長28.02%；來自物業銷售的收入為253.15億元，同比增長20.61%，來自酒店經營業務闆塊的收入為26.53億元，同比增長18.76%。

萬達商業2016年上半年各業務分部主要财務業績

來源：萬達商業2016年中期報告

萬達商業于報告中強調稱，2016年上半年，集團繼續推進提升投資物業租賃及物業管理業務貢獻百分比的業務調整戰略，2016年上半年實現投資物業租賃及物業管理業務闆塊息稅前利潤為98.31億元，占息稅前利潤總額的比例為69.28%。銷售物業業務闆塊息稅前利潤為50.07億元，佔比35.29%；酒店經營闆塊息稅前虧損為1.33億元。

“2016年上半年，我們進一步擴大投資物業組合，共新增9個購物中心，總建築面積約1.48百萬平方米，總可租面積約0.84百萬平方米。截至2016年6月30日，集團累計在95個城市擁有142個已開業購物中心，總建築面積約為23.31百萬平方米，總可租面積約14.87百萬平方米。于2016年6月30日，所有已開業購物中心的平均出租率達到96.33%。”

雖然萬達商業已在港交所退市，而且回A之路在短期之内也未能落定，所以其2016年的業績報告尚不能預料何時公布，但不難推測的是，在2016年的全年業績中，房地産業務将是萬達想要繼續弱化的部分。

一二線調整與輕資産轉型

針對下調房地産銷售目標這個問題，萬達商業執行董事兼總裁齊界今年3月份在“2015全年業績發布會”上解釋，不僅2016年，未來幾年公司的銷售目標都将維持在千億左右，而下調銷售目標是基于公司戰略考慮的，一方面是經濟復蘇乏力，另一方面是去庫存的壓力。

“雖然中央出台了很多刺激政策，但三四線城市的去庫存壓力依然很大，我們在這些城市會停止拿地開發銷售物業，所以銷售目標下調比較大，但我們會繼續在三四線城市，用輕資産模式，去拿最核心的地段重點發展投資性物業。”

據觀點指數查閱萬達商業2016年中期報告，于2016年上半年，萬達已開業投資物業的總建築面積為2331萬平方米，同比增加6.78%。其中一線城市建築面積244萬平方米，包括可租面積153萬平方米，平均出租率98.76%；二線城市建築面積993萬平方米，包括可租面積639萬平方米，平均出租率98.06%；三線城市建築面積1094萬平方米，包括可租面積695萬平方米，平均出租率94.20%。

萬達商業截至2016年6月30日已開業投資物業

來源：萬達商業2016年中期報告

由于萬達商業的項目多是銷售物業與投資物業同時發展，所以從已開業投資物業的城市分布可以看出，其銷售物業也多是集中在二三線，且占比較大。

為此，齊界年中時表态稱，萬達商業在商業運營上有将近二十年的優勢，加上在三四線城市可以拿到最核心的優質項目，而且地價偏低，公司在這些地方還是有長遠的開發優勢。

在調整三四線城市投資規模的同時，他透露，未來萬達商業的銷售會集中在一線城市和重點二線城市，2016年會在一線城市和重點二線城市繼續拿地。

齊界當時強調，雖然銷售目標下調了，但由于未來銷售來主要來自一二線城市，所以整體銷售利潤和現金流是非常理想的，加上租金水平的遞增，投資物業租金收入帶來長期的利潤貢獻也是不斷增加的，未來萬達商業的利潤結構會發生變化，投資人的回報會更穩更健康。

除了要将重點調整回一二線之外，“輕資産”成了萬達提及最多的字眼。

2014年年底，王健林稱萬達要向着一萬億而去，為此萬達在2015年進行了範圍更廣、力度更大的第四次轉型，其中核心思路就是輕資産轉型。

當王健林高喊出“邁向千萬億”這個目標時，他就強調，為了推動萬達駛向“世界一流跨國企業”，萬達商業地産也要力推“輕資産”模式。為此，他似乎已經計劃好了未來的每一步。

2015年1月17日，在萬達年度工作總結會上，王健林正式宣布萬達将從一家房地産公司，轉向一家以服務業為主的世界一流的跨國企業。

會上，王健林公開定下一繫列的未來指標——到2020年實現1萬億元資産，6000億元收入及600億元淨利潤，20%的收入要來自海外。其中，在2015年，完成2至3家較大規模的國際並購；開業26個萬達廣場；3年内将租金占淨利潤的比重提升超過50%；一季度成立萬達金融集團等，同時，他還提到要加快發展電子商務，加快發展文化旅遊、金融産業、電子商務3個産業。

據觀點指數了解，其時萬達向着千萬億的2015規劃表已出爐，具體涉及電商、海外布局、體育、互聯網金融、百貨、輕資産等各個方面。

從萬達2016的市場動态看，上述方面都不時傳出新的調整或並購消息，但從外界看來，在輕資産方面，萬達最新的一例也是有着實質性一步的就是和富力合作開發25個商業綜合體。

12月20日，萬達集團及富力地産同時發布消息稱，未來五年，萬達商業将與富力地産共同合作開發25個商業綜合體，總投資達300億元。萬達與富力的合作也将以萬達廣場為主，富力只負責項目投資和建設，萬達則包攬規劃設計、招商運營和部分投資。

簽約之後，萬達方面表示：“萬達商業與富力地産的合作，標志着萬達商業進入輕資産經營的新階段，加速萬達商業從開發向服務轉型。”

在輕資産轉型的戰略下，萬達近年一直嘗試尋找合适的合作夥伴和輕資産模式來推進萬達廣場的擴張，在減輕開發商業項目的過程中的資金壓力的情況下實現萬達廣場“10年數量翻10倍”的全國布局計劃。

因而，去年開始萬達就先後與萬科、碧桂園進行了輕資産方面的合作，但由于未找到合适的模式，“萬萬”合作近乎擱淺，與碧桂園的合作也才剛剛開始。

在此情況下，萬達牽手富力再度開始輕資産轉型能否成功，似乎還是一個未知數。