北京2016年二手房成交27.2萬套 創歷史新高

延續2015年的升溫之路，2016年北京二手住宅市場更上一層樓，全年交易量全面超越2009年的26.7萬套，創下了北京二手住宅交易史上的歷史新高。

但是，2016年北京樓市起伏變化較大，一季度的量價齊漲後，在經歷了二季度短暫的小幅盤整後，三季度再度迎來樓市量價齊漲的二次爆發。四季度随着政府對房地産市場的管理由寬松轉為收緊，尤其是9月30日“京八條”以及國慶期間全國20余個大中型城市全面收緊樓市調控政策後，北京及全國樓市迎來關鍵轉折，2016年，北京二手房市場先揚後抑，在經歷18個月的持續增長，並刷新年度歷史成交紀錄的同時，四季度開啟了新一輪降溫周期

2016全年二手房交易量創歷史新高

據偉業我愛我家市場研究院數據統計，2016年全年，北京全市二手住宅網簽總量達272431套，較2015年全年上漲38%，並超越2009年的266854套，創下了迄今為止北京二手住宅交易量的新高。

偉業我愛我家集團副總裁胡景晖分析表示，2015年330新政到2016年930新政期間，北京乃至全國的貨币政策都比較寬松，按揭貸款的支持力度大，此外還有各項稅費的優惠，寬松的政策環境促使了交易量的再創新高。

此外，自2009年北京二手住宅交易量全面超越新房交易量以來，北京的房地産市場就已經進入了存量房時代，随着二手住宅市場規模越來越大，創造新的歷史成交記錄是大勢所趨，北京的存量房池子目前約有800萬套以上，現在3%左右的換手率與發達國家相比並不高，所以未來北京二手房交易規模還将繼續擴大。

兩輪爆發 市場先揚後抑

據偉業我愛我家市場研究院數據統計顯示，2016年，北京二手住宅市場明顯經歷了一季度和三季度兩輪爆發，二季度經歷了短暫的市場盤整，四季度受樓市調控全面收緊影響，市場已經進入新一輪降溫周期。

偉業我愛我家集團副總裁胡景晖分析表示，2016年北京二手市場整體熱度高，但縱觀下來也有兩輪爆發、先揚後抑的走勢，這與2016年全國一二線城市的整體走勢基本相同。

一季度，在2015年330新政後一繫列利好政策的影響下，北京二手市場延續了2015年末的持續升溫态勢，交易熱度高漲，3月單月交易量突破3萬套，創下2013年以來的新高，形成了全年的第一輪爆發。

進入二季度，由于一季度一線城市市場過熱，3月底深圳、上海相繼出台了調控新政，政策風向開始出現轉變。北京雖未跟進，但環京區域也在收緊政策。加上此前的持續高溫本身也造成了市場有效需求的透支，北京二手市場開始降溫，交易量逐步下滑。

二季度時，由于擔心政府調控，北京的市場心态原本有所冷靜，房價漲幅也在收窄，但房價上漲的根本趨勢並未改變，加上全國樓市地王頻出，部分二線城市熱度上升，北京的市場心态開始松動，擔心房價會繼續上漲的購房人群紛紛再次涌入市場，一些投資投機資金也趁勢而入，市場恐慌加劇，三季度的二次爆發就此形成，並于9月再破3萬套。

然而，市場的非理性上漲，促使了樓市調控從局部收緊轉向全面收緊，尤其是貨币政策由寬松轉向緊縮。9月30日，“京八條”出台，並由此拉開了全國二十余城的調控序幕。由于政策力度大，執行力度強，930新政立竿見影，北京二手住宅交易量迅速下滑，並一反過去幾年年末翹尾走高的态勢，在10月、11月、12月出現了連續下滑，房價也開始出現局部松動，樓市新一輪降溫周期由此開啟。

使用商業貸款的二手交易占比過半

據偉業我愛我家市場研究院數據統計顯示，2016年，北京全市的二手住宅交易中，使用商業貸款的占54.1%，較2015年提高9.3個百分點；全款支付的比例占23.2%，與2015年的22.8%基本持平；使用市管公積金進行支付的占17.2%，較2015年降低6.3個百分點。

從2014年到2016年，北京二手住宅交易中使用商業貸款進行支付的占比明顯提高，從40.1%提高到了54.1%，占比已超過一半。

胡景晖分析認為，從2015年初到2016年初，國家多次降準降息，降低商業貸款首付比例，貨币政策整體寬松，樓市按揭貸款支持力度大，作為全國二手房交易的活躍城市，北京二手房市場在其刺激下交易量大漲。

而從銀行角度看，2016年年初央行再次降準後，北京各家銀行内部資金比較充裕，前三季度的放款額度相對平穩，四季度政策收緊且進入年底封賬盤點階段，銀行的放款情況才略顯收緊。而在銀行的放貸中，大頭始終集中于“房貸”，上半年首套房貸利率一度最低以“八三折”為主，930新政後各家銀行才普遍調整利率為“八五折”，近期又提高為九折。整體而言，2016年北京各銀行的“房貸 ”政策是相對寬松的，這也為二手交易中商業貸款比例的大幅提高創造了條件。

胡景晖表示，貨币政策對樓市的影響更加直接而有效，這也是北京930新政小幅提高首套商貸比例、大幅提高二套及非普通住宅商貸比例的原因，並在事實上确實起到了迅速降低交易量、降低市場溫度的效果，消除了市場恐慌，平抑了房價，穩定了樓市。

2017調控持續從緊 “量價齊跌”大勢所趨

偉業我愛我家集團副總裁胡景晖分析表示，2016年是北京二手市場創紀錄的一年，但也是走向新一輪調控周期的一年。在年末的2017年中央經濟工作會議中，政府已為房地産市場定下了“房子是用來住，而不是用來炒的”的基調，2017年樓市調控只會從嚴，不可能放松，加上2015年~2016年北京樓市連續18個月的持續火熱，已經透支了大量潛在購房需求，因此，“量價齊跌”将是2017年北京二手房市場的大趨勢。

1、政策只會從嚴，不可能放松。參照過往10年的樓市調控周期，一般在經歷1~2年的樓市火爆後，都會迎來3~4年的政策收緊期，按照這一規律，本輪樓市調控從緊将至少延續至2019年，甚至在房地産稅、行業法律法規等長效機制建立健全之前，本輪樓市調控撤出的可能性都很小。在此期間，在限購從嚴的基礎上，差别化信貸将繼續嚴格執行，利率優惠将逐步減少，甚至取消，如果對房價的抑制達不到預期，在首付、稅費等方面的樓市調控政策還存在繼續加碼的可能。

2、2017年度交易量或将回歸至20萬套。 2009~2015年，北京二手住宅年度交易量均值在17萬套左右，考慮到近些年北京二手住宅市場規模的增加，20萬套将是年度交易量的平均值，在政策調控的影響下，2017年、2018年的交易量或将向這個平均值回歸。不過，2016年的大爆發中，北京二手住宅交易量超出均值達7萬余套，2017年驟降五成的可能性不大，因此，2017年、2018年成交量将更大概率在15萬套至20萬套之間振蕩。

3、房價将“穩中有降”。2016年四季度，随着交易量的三連跌，北京前期房價漲幅過快區域的房源，以及高總價、大戶型、非普通住宅房源價格已經出現局部松動，随着2017調控政策從嚴，交易量的持續萎縮，将打消衆多小業主對樓市短期内還将復蘇的幻想，春節過後，業主的降價意願将更加強烈，房價也将由局部松動，轉為普遍下降。

4、長效機制加快推進。本輪樓市調控将為房地産稅、行業立法等長效機制的建立健全争取時間，2017年，對房地産長效機制的建立健全将明顯加快步伐。

5、二手房源由售轉租，租賃市場将更加活躍。随着市場的降溫，二手房房價的回落，部分二手房業主将由售轉租，等待市場回暖，受此影響，租賃市場上可供出租的房源将明顯增多，租賃交易規模在進一步擴大的同時，租金價格漲幅也将回落。