第一太平戴維斯：2016年第四季度廣州房産市場概述

廣州優質零售物業市場

2016年1-11月，廣州市社會消費品零售總額達人民币7955.8億元，累計同比增長9.0%，增速比第三季度上漲0.4個百分點。

第四季度，廣州優質零售物業市場迎來坐落于天河區珠江新城的新項目試營業，為市場帶來約9.2萬平方米的新增供應；2016年廣州優質零售物業的總體存量已超過455萬平方米。

第四季度，全市主要優質購物中心首層平均租金水平為人民币每平方米每月671.1元，環比微跌0.3%，同比微升0.4%；在零售商業寒冬和多項目供應的競争環境中，業主軟化租金立場並給予一定租金優惠吸引品牌租戶。

本季度，全市主要商圈優質購物中心整體空置率環比下降0.4個百分點，至3.5%的水平，同比亦下降0.6個百分點；業主采取積極措施提升商場入駐率，通過調整樓層業态配比，布局體驗式店鋪，創新購物體驗，吸引客流駐足消費。

市場展望

由于多個購物中心延遲開業，2017年廣州優質零售物業市場将迎來高位供應。多個位于非核心商圈的購物中心将于今年開業，商家繼續開拓非核心市場並吸引更多品牌進駐，這将有助于提升零售物業市場整體質量。

優質品牌租戶對非核心市場商業項目保持謹慎，預計2017年廣州優質零售物業市場租金将承壓，空置率也将有所升高。

購物中心将繼續在業态組合和租戶選擇方面做出創新，豐富消費者購物體驗。

廣州甲級寫字樓市場

第四季度，廣州甲級寫字樓市場繼續迎來四棟新項目交付使用，新增供應面積逼近33.4萬平方米。

全市空置率環比上漲2.2個百分點，至13.8%的水平。租金則環比保持穩定，至人民币每平方米每月154.8元。

越秀區租金環比下降0.3%，為人民币每平方米每月119.3元；空置率環比微降0.3個百分點至7.4%；

天河北區域租金環比微降0.2%，為人民币每平方米每月155.4元；空置率環比上升0.6個百分點至3.1%；

珠江新城租金環比微升0.2%，為人民币每平方米每月174.8元；空置率環比上升1.4個百分點至15.3%；

琶洲區域租金水平保持穩定，為人民币每平方米每月116.3元；受新項目入市影響，空置率環比上升7.9個百分點至35.6%。

市場展望

廣州甲級寫字樓供應量在2016年迎來高峰，較大空間的租金優惠力度使新項目在預租期間表現良好，市場吸納能力強于預期。

今年甲級寫字樓供應将縮減，開發商壓力有望得到緩解，預計全市空置率及租金将保持穩定。

知名民企及金融類企業将支撐珠江新城闆塊寫字樓需求。琶洲區域亦将迎來新項目供應，吸引更多知名電商企業和互聯網/通訊相關類企業選擇落戶，這将有效加速片區發展。

廣州住宅銷售市場

2016年10-11月，廣州九區一手住宅成交量為193萬平方米，月均成交量環比上升14.2%，同比上升31.7%；

2016年10-11月，廣州九區一手住宅成交均價為人民币每平方米19,828元，成交均價環比下跌2.9%，同比上升14.9%。

10-11月，中心城區[中心城區：越秀，荔灣，海珠，天河，白雲]成交均價環比上升4.6%至35,575元/平方米，同比上升11.2%；而總成交量接近38.7萬平方米，月均成交量環比下降22.6%，同比上漲16.1%；

10-11月，市郊區域[市郊區域：番禺，花都，南沙，黃埔]成交均價環上漲8.8%至15,990元/平方米，同比上升23.7%；同期，總成交量逼近154.5萬平方米，環比上漲29.6%，同比上升36.2%。

市場展望

廣州住宅市場較為健康，樓市限購政策和管理措施對住宅銷售市場将産生一定影響，住宅市場正處于良性調整期，成交速度或将放緩。

火熱的土地市場或對購房者的心理預判産生一定影響，中心城區住宅市場将保持堅挺。城郊區域住宅項目售價相對較低，且受益于軌道交通建設，市場将繼續向好發展。

廣州住宅租賃市場

第四季度，廣州服務式公寓租金環比下降1.2%，錄得人民币每平方米每月209.8元；入住率水平為88.0%，環比上漲5.5個百分點。

本季度，廣州高端住宅租賃市場租金環比上漲0.6%，錄得人民币每平方米每月153.1元；入住率水平為88.8%，環比下降6.3個百分點。

市場展望

寫字樓強勁的吸納能力在一定程度上活躍租賃市場。年輕就業者對高品質經濟型住房的需求帶動中端公寓市場不斷發展，高端公寓闆塊則通過給予一定優惠以保障穩定的入住率。