戴德梁行：成交大年，廣州未“赢”夠？

成交大年，廣州未“赢”夠？

——2016年四季度暨全年廣州房地産市場回顧與展望

廣州，2017年1月18日——領先全球的房地産服務商戴德梁行今日對2016年第四季度暨全年的廣州房地産市場表現進行了全方位、深層次的解讀，並對廣州市場接下來的走向進行了預判和展望。

經濟新常态下的2016年，降首付、降準、營改增、土地限價等政策頻頻出台；“去庫存“在年初被列為2016年五大經濟任務之一，對住宅市場的推動和刺激成果顯著。此外，全球經濟形勢的疲軟及諸多不确定性因素促使資本涌入資金流穩定、能相對較好規避通脹風險的房地産市場，2016年成為了中國房地産史上的成交大年：數據顯示，前11個月國内商品房銷售金額10.3萬億，與2015年全年相比高出18%，銷售面積也創下新高。物業市場大宗交易同樣生猛：以上海為例，戴德梁行統計的大宗物業交易在12月跨入1300億元大關，同比翻番有余。整體來看，房地産市場可謂空前繁荣。

商品房銷售市場：成交大豐收，市場潛力可觀

2016年前11月對比2015年全年，新建（一手）商品房成交面積升16%，成交總額升26%；存量（二手）房市場表現更為突出，成交面積升43%，成交總額攀升68%。商品住宅毫無疑問是商品房增量的核心驅動力：無論是從商品房成交的面積增量還是金額增量來看，住宅的貢獻都去到9成左右。

盡管2016年住宅銷售強勁，但戴德梁行認為，未來的廣州樓市成長空間仍然可觀：廣州人口是上海的56%，但一二手住宅成交總面積僅占上海的46%；即便加上可能分流部分廣州購買力的佛山住宅市場，廣佛一二手住宅成交面積相加，仍低于上海。實際上，廣州與上海的住宅成交面積差距並非因為廣州購買力弱；2016年廣州一手商品住宅明顯供不應求，0.7的供銷比創近年新低，顯示出市場存在巨大的購買需求未被滿足；新建商品住宅庫存一路走低，2016年末廣州可售庫存僅739萬平方米，預測去化周期5.7個月。戴德梁行助理董事及華中區研究部主管林珂指出，市場供應有限使得需求未得到完全滿足，廣州樓市未來的成長空間仍然巨大，潛力無限。

土地市場：增城備受追捧，廣州仍為一線性價比最高城市

經歷了前三個季度的淡靜，四季度的廣州土地市場終于迎來高潮：共計49宗、241.5萬平方米土地拍出，成交金額449.6億元。然而2016年仍是一個土地成交小年：全年成交面積605.2萬平方米，同比減少6.6%，成交金額732.1億，同比下滑23.4%。盤點2016年的土地市場可以明顯看出，“産業落位”、“去庫存”主導了土地出讓：2016年全年工業用地占整體土地成交面積的比重為45.2%，比去年同期占比明顯上升，顯示土地出讓支持“産業落位”的功能在今年繼續走強；住宅用地出讓面積則同比縮減，所占比重由2015年的45.0%降至40.2%。分區域來看，外圍區域仍是2016年的土地供應成交主力，全年外圍區域成交面積占全市成交面積的89%，比去年高出7個百分點，成交金額占全市的55%，比去年升高24個百分點。

2016年廣州土地市場溢價率前十的地塊中，增城區獨占八塊，且均為住宅用地。林珂指出，東部交通樞紐規劃的落位、不限購政策以及較低的土地成本，是增城宅地備受追捧的重要原因。

2016年，除深圳外一線城市的土地供應面積均在縮減，但在北上廣深四個城市中，廣州的土地供應面積仍排在第二位。對比一線城市近三年各類型用地的成交樓面均價，從高到低依次為：深圳、北京、上海、廣州；廣州的住宅用地、商辦類用地、工作用地成交樓面均價分别是上海的77%、73%和62%。戴德梁行指出，在一線城市之中，廣州的土地供應仍然較多且價格最低，城市成本優勢盡顯，性價比最高之城當仁不讓。

寫字樓市場：供應吸納雙創新高，CBD未來租金看漲

2016年前三季度，廣州錄得地區生産總值14037.78億元，同比增長8.1%，增長率高于全國和全省。第三産業增加值實現同比增長8.9%，産業結構占比67.77%，比重同比提升1.64個百分點。

第三産業的穩步發展在寫字樓市場上得到了清晰的反映：2016年以來，金融業、專業服務業企業繼續保持強勢擴張，戴德梁行數據顯示，2016年辦公面積擴張的企業中，金融類占比34%，同比攀升12個百分點，專業服務業的擴張也同比上升10個百分點至17%。

四季度廣州甲級寫字樓市場迎來了天盈廣場東塔、凱華國際廣場和寶地廣場的入市，将全年新增供應推升至94.1萬平方米的新高，年末甲級寫字樓存量攀升至468.3萬平方米。受新增供應推動，年内吸納量錄得57.5萬平方米，四季度末整體空置率同比上升6個百分點至14.3%；由于今年新增物業大多質素優良越且較早展開預租等策略，因此盡管供應激增，平均租金並未陷入低谷，四季度全市甲級寫字樓市場錄得平均租金168.8元/平方米/月，按年增長0.4%。

經歷了2016的供應大潮，2017的廣州甲級寫字樓市場新增供應極其有限，28萬平方米的新增供應将全部位于琶洲闆塊。林珂指出，盡管現時珠江新城的存量占到全市甲級寫字樓存量的67%，但随着珠江新城步入供應末期，現有項目可租賃面積較之前有限，業主方将把握更多主動權。随着出租率的穩步提升，珠江新城未來租金看漲；而琶洲和金融城闆塊将接棒珠江新城，迎來快速發展期。

零售市場：線上線下加快融合，市場日趨多元成熟

2016年1-11月，廣州實現社會消費品零售總額7955.84億元，增長9.0%，增速位于一線城市首位，但較去年同期回落2.4個百分點。與其它一線城市一樣，其增速低于全國平均。經歷了前期的高速發展，限額以上網上商店零售額增速 從2014-15年60%以上降至今年3月以來25%左右。

廣州優質零售市場全年新開4大購物中心，帶來商業面積近25萬平方米，年末全市核心商圈優質商業存量推升至172.5萬平方米。經濟形勢的承壓及競争的日趨激烈促使各大購物中心加快調整、升級和轉型的步伐。受新項目的入市、商場業态調整等因素的影響，四季度廣州核心商圈優質購物中心首層平均租金錄得每月每平方米1,266.6元，環比暫跌4.9%。盡管平均租金暫時回落，但多個商場通過業态調整、品牌升級、增加體驗式元素和活動等方式拉動了零售商和顧客的回歸。

回顧2016年的廣州零售市場，快時尚擴張速度較前期放緩，明星餐飲品牌保持強勢；文化娛樂業态日益增加，處于探索階段的創新業态也成為空間吸納的新力量。林珂表示，在競争日趨激烈的同時，廣州的零售市場也在發生着深刻變化：各大品牌加快線上、線下渠道整合，升級支付手段、開拓新的配送模式，以迎合消費習慣的變化；此外，廣州市場新品牌在2016年持續增加，零售品牌對産品線進行進一步細分，設計師品牌、買手店等個性品牌增長較快，市場品牌及産品線日益豐富，反應出廣州零售市場正變得日趨多樣化、成熟化。

展望未來，戴德梁行預計，盡管電商對實體商業的沖擊仍然巨大，但各大零售商正逐步探索出一條線上、線下融合發展的道路，随着實體商業調整的逐步完成和新興業态的不斷加入，更加注重個性化、體驗化的實體商業或将迎來再一次的復蘇。在新的一年，廣州優質商業面積或将加快吸納，租金走勢則趨于平穩。

戴德梁行：2016年四季度暨全年廣州房地産分析