年度演講 | 巴曙松:從數據看2017年中國房地産十大趨勢

观点地产网

2017-03-22 16:06

  • 既認房又認貸在曆史上确實屬于比較大的力度,一般的市場短期的溫度有所降低,在這樣的背景下,我們從統計數據來看一看,房地産市場有哪些新的趨勢呢?

    巴曙松(中國銀行業協會首席經濟學家):兩會之後房地産調控政策的加碼、範圍的擴大引起了非常大的關注。

    從相關城市的樓市數據來看,确實是非常火爆。我們看北京二手房以周計算的成交量已經接近了2016年的最高水平,而且價格的上漲勢頭非常強勁。現在,在香港市場觀察一個房地産價格走勢,它往往是幾個固定的,流動性。比較大的小區二手房的價格這個指數參照意義比較大。

    我們往往新房看比較多,這個裡面有很多調控的余地,你想讓房價平,我就做組合,郊區便宜的樓盤多開,高端樓盤少開。

    所以二手房的成交價格、走勢是有很重要的參考價值的,确實北京二手房的成交價有一個顯著上升的趨勢。與此同時更值得關注的是,可售房源下降到了一個比較低的水平。(PPT)黃色的線就是去化周期,我們看到,到2月份已經降到4.39個月,所以從曆史水平來比是一個非常有限的存量。

    觀察二手房市場還有一個所謂帶看量,就是帶人去看房子的數量,其實反映了買房人購房的活躍度。進入2月份之後,客戶的活躍度,從統計的數據看,達到了一個曆史最高水平。

    還有從二手房交易的挂牌價、均價和環比漲幅看,業主方明顯比較強勢。所以我們可以看到很多媒體報道說,我們連夜跟業主談判,終于砍價從400萬砍到450萬成交了。這其實是一個玩笑話,但是反映了其實整個議價空間在收窄。

    從另一個指标看到二手房議價空間的走勢圖,沒有太多的談判空間,愛買不買,而且銀行的放款時間延長,導緻違約也增加。在北京的二手房成交裡面,使用貸款的人數占比,從2016年下半年開始有一個迅速的回升,很多人在二手房買賣裡面也是需要貸款的。

    梳理了一下3月份各地陸續出台的既認房也認貸的限購、限貸的措施,如果把前面的火爆的氛圍和這個政策對照起來看,就可以理解這個現實情況。

    既認房又認貸在曆史上确實屬于比較大的力度,一般的市場短期的溫度有所降低,這是從曆史數據來看的情況。在這樣的背景下,我們從統計數據來看一看,房地産市場有哪些新的趨勢呢?

    第一,成交量确實在下滑,熱點城市的需求短期内受調控的政策抑制,重點城市每周成交量的走勢開始呈現有一定回落。抑制的是哪一塊呢?無論是二手房還是新房,它成交的每一套的套均面積有所減少,改善型需求受到抑制。

    二胎政策的放開使得三代同屋的現象可能會逐步增多,多居室二套房的需求在增加,所以人口結構的變化導緻改善型需求的占比在上升。

    第二,土地供應受限,熱點城市供需缺口加大。每次聽陳淮主任講我都覺得很有啟發,他覺得萬億時代要靠組織+結構、産業組織調整,但我們看到北京、上海、杭州、合肥這幾個城市近幾年的土地供應,在2016年明顯偏低。就像大家經常讨論香港的高房價一樣,很多人會說香港缺地,香港并不缺地,香港的土地裡邊用于建住宅的7%,這7%裡面還有3%是給新界這邊建鄉村屋的,真正那些高樓林立的部分,隻占香港的土地面積4%,所以土地供應是非常現實的一個問題。

    土地供應減少也就罷了,在這個土地供應的結構裡面,來自于商品住宅用地供應量的比重又降低了。

    從圖中商品住宅、保障房、自持商品住房、公建、自住型商品住房這幾個方面來看,商品住房用地的供應量占比是下降的,本來總量就不夠,占比還下降,這是值得我們關注的非常重要的趨勢。

    第三,房價走勢平穩,熱點城市房價上漲壓力雖受調控抑制,但不容忽視。一線城市的新房和二手房的庫存同步在減少,以前可能新房和二手房之間還有相互的互補作用,而現在我們看到的是同步在減少。土地供應的缺口持續的存在,新房供應跟不上,使得一線和熱點二線城市已經或者正在進入一個存量房時代,所以二手房成為滿足熱點城市需求的主力,這也是非常顯著的一個趨勢。

    第四,充分流通,二手房已成為滿足熱點城市需求的主力。

    第五,租賃市場進入發展快車道。我每年畢業的學生在北上廣深工作的,以前聚會還談一談詩和遠方,現在談最多的就是房子,有房子和沒房子的心态差得很遠。現在可以預計在非常長的時期内,可能年輕人在一線城市是以租賃為主。

    中央一個主要領導批示過,要想了解中國社會的現實面,就要去看看租賃房市場。但實際上市場需求又非常大,我們怎麼讓未來的年輕人在城市裡創業的時候,給他一個舒适的、安全的環境住下來。

    發展租賃市場,我覺得是難以回避的方向。怎麼保護租戶的利益,不能說自己出個差回來就被業主攆走了。所以怎麼進行政策的引導,怎麼發展規模化、專業化的機構,适當地加強準入資質的監管,這一點我覺得也是不可回避的新課題。

    第六,信貸環境收緊,房地産開啟去杠杆、轉杠杆成效不明顯。去年去産能、去庫存方面有明顯的進展,但是在去杠杆方面進展是不大的。當時也有政策思路提出來要轉杠杆,意思就是說去杠杆可能對市場沖擊比較大,因此讓居民加杠杆,把企業部門的杠杆轉給居民,把地方政府的債務轉給居民,讓企業和政府去杠杆。

    但從去年的實際情況看,居民加杠杆之後反而還帶動了企業和地方政府加杠杆,所以杠杆不僅沒有降,還在繼續上升。現在看下來,房企的融資渠道收緊,個人的購房貸款收縮,所以購房杠杆出現回落是一個很明顯的趨勢。

    現在微信群很發達,我們在金融群特别是海外人士比較多的群裡面讨論最多的就是,這個房地産泡沫大概什麼時候破,大家都在推測它的邊界。比如說買房的人為什麼敢這麼高價還買,怎麼取得杠杆,買了房子之後從銀行借款,借款之後房價漲了,他再抵押給銀行,所以實際風險還是轉給了銀行,自己已經套現了一次。到頭來把銀行、企業捆在一起了,最後的邊界是哪個呢?邊界是居民的儲蓄增長速度。

    第七,開發投資增速持續放緩。從統計數據看,房地産的開發投資、商品房銷售面積增速開始出現一定的回落。

    第八,開發企業集中度提高。出現了3000億的企業,再想讓它簡單地靠項目一個一個的增長來達到萬億,可能需要的時間會比較長。我們會比較快的看到萬億,它的方向就是組織企業結構的整合、并購和洗牌。往往在市場下行的周期裡面,開發商的集中度是提高的。

    第九,環一線城市圈效應進一步顯現:城鎮化發展到新階段。不再是所有的城市都有人湧入,而是以幾個中心城市為核心的城市群,作為中國城鎮化主要發展的載體,特大城市的産業人口的外遷,以及随之而來的購房需求的外溢,使城市圈效應進入到新的階段。

    前幾輪周期你很難想到上海的房價漲,連嘉興都開始限購。在這個圖裡我們看到了,環北京、上海、深圳和幾個内陸中心城市,它的新房、二手房成交價格和周邊地區的關聯度,我們看到了一個明顯的擴散效應。

    需求和資金的聯動性增強帶動城市圈房價聯動性增強。去年大家用的比較多的詞是"分化",但是沒看到"聯動"這個詞。分化是中西部、小城市的分化,但是在一個城市圈的大中小城市裡邊,這個聯動效應在明顯的增強。

    這是2016年非常典型的一個特點,延續到了2017年,環一線城市圈效應在進一步凸顯。比如我們看到環上海的主要城市的漲幅,蘇州新房漲了42%,二手房漲了31%。環深圳的城市,深圳去年的漲幅也很大,緊随其後的東莞、惠州也出現了明顯的漲幅,所以這個城市群效應很明顯。

    第十,短期内房地産危機爆發的可能性較低,但是要關注局部風險。大家都說中國的居民杠杆率未必那麼高,但是确實要注意這個風險,我們和國外成熟的經濟體比的優勢就是我們的居民負債率不高,但是我們有劣勢,就是我們的居民财富積累的存量小,他承擔這個債務的能力是相對弱的。

    房貸收入比,我們看到中國的指标出現了明顯的上升。未來的城鎮化還有空間,比如說人的城鎮化怎麼融入,怎麼圍繞着城市群來進行統一的部署和規劃,這将是未來非常明顯的一個新的趨勢,也就是說以圍繞中心城市的環一線城市都市圈的城市群建設,将成為中國新階段城鎮化發展的一個主要載體和動力。

    本文為作者在2017觀點年度論壇演講實錄 未經本人審閱

    撰文:巴曙松    

    審校:徐耀輝



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