觀點指數·2017中國養老地産市場報告

随着老年人口的不斷增長，中國邁入老齡化社會。龐大且復雜的養老需求，供不應求的市場現狀，已然誕生出無限的市場商機。加之房地産告别傳統單一的住宅開發模式，亟待尋求新的利益增長點，養老+地産正面臨可觀的發展前景。

在社會迅速發展以及人口規模不斷擴大中，老齡化社會大潮向我們襲來。在龐大且復雜的養老需求面前，是還未完善的養老體繫以及亟待整合的養老資源，而這恰逢房地産行業發展逐漸告别傳統單一的住宅開發模式，正走在轉型升級的拐角點，急切尋求新的利益增長點，于是“養老+地産”成為了市場的香饽饽，不少房企紛紛搶灘市場渴望分得一杯羹。

養老地産的興起不過短短數年時間，卻衍生出了不同業态，養老護理、醫療保健、服務與休閑、文旅、金融等闆塊在這一時代命題下實現了多元化的糅合發展，在跨界合作中實現了産品及開發、運營模式的創新。

但是，在這個潛藏着巨大利益空間的新興市場下，房企要如何獨辟蹊徑打造創新的産品模式，在運作過程中又是如何以其人文的運營理念、極具魅力的品牌文化、先進科學的設計征服老年群體的心，在産品布局又是如何别具心思地為他們提供優質貼心的晚年生活？

養老地産成為資本的新寵，但同時又隐藏着各種暗涌和未知，身處市場漩渦中的我們到底要如何把握商機？為此，觀點指數發布《觀點指數·2017中國養老地産市場報告》，從養老地産市場供需現狀、創新的産品開發模式、産品消費場景等維度進行研究，采用企業訪談、資料數據收集分析的手法，為各方企業透析當前市場發展現狀，洞悉行業發展趨勢和前景，助企業及時把握可貴商機，共謀劃，同成長。

一、養老地産發展背景

1、“銀發浪潮”洶涌而至，養老問題迫在眉睫

1.1 老年人口規模快速增長，養老重任亟待解決

自本世紀初國内老年人口數量不斷增長，老齡人口占總人口比例不斷擴大，中國已然進入老齡化社會。按照聯合國的傳統標準，一個地區65歲老人占總人口的7%，則該地區将視為進入老齡化社會。根據國家統計局的數據顯示，中國的老年人口占比早已突破7%，並逐年呈快速增長之勢。從2012年開始人口老齡化速度明顯加快，截止到2016年底，國内大陸總人口138271萬人，60周歲及以上人口23086萬人，占總人口的16.7%；65周歲及以上人口15003萬人，占總人口的10.8%。

圖：近年來我國老年人口數量及占比

數據來源：國家統計局、觀點指數

随着老年人口在總人口比重的逐年上升，将導致勞動年齡人口撫養比越來越大，如果再加上對幼年子女的撫養，那麼勞動人口的總撫養比将上升得更為迅速。

根據國家統計局的數據可知，在2010年總撫養比為34.2%，到了2015年已經攀升至37%。其中老年撫養比也從2008年的11.3%持續上升至2015年的14.3%。人口老齡化将使得勞動年齡人口的經濟負擔日益沉重，從社會結構層面上看，個人、家庭乃至社會都将面臨養老重擔。

數據來源：國家統計局、觀點指數

數據來源：國家統計局、觀點指數

1.2 養老難關下不能忽視的失能、空巢老人規模上升

民政部預計，2020年我國老年人口将達到2.43億的規模。而根據2016年全國老齡辦披露的測算數據顯示，2020年，我國的失能老年人将達到4200萬，80歲以上高齡老年人将達到2900萬，而空巢和獨居老年人将達到1.18億。

伴随着老齡化進程的加快，失能、高齡、空巢和獨居等養老服務重點對象将大幅增加，同時也成為了養老需求的重大出口。解決這部分弱勢老年群體的問題，将成為解決養老難關的關鍵，同時也是養老市場發展所需要關注的重點。

數據來源：民政部、全國老齡辦、觀點指數

同時，由于多年來我國實行計劃生育政策，截止2015年中國大約有1.5億個獨生子女家庭，“421”家庭數目激增。在國家衛計委發布的《中國家庭發展報告（2015年）》中顯示，目前的家庭結構趨向小型化，核心家庭結構成為主流，同時單人家庭、空巢家庭也在不斷涌現。因此如何為不同的老年人群體提供合适的養老服務成為了亟待解決的問題。

1.3 養老需求龐大，供需失衡間的矛盾凸顯

為應對如今的老齡化問題，國家提倡“9073”的養老目標，即90%的老年人居家養老，居家養老是指老年人在家中居住，並由社會提供養老服務的一種方式，既區别于機構養老，也有别于傳統的家庭自然養老，它是以家庭為核心、以社區為依托、以專業化服務為依靠，為居住在家的老年人提供解決日常生活問題為主要内容的社會化服務。

7%的老年人社區養老，是指以家庭養老為主，機構養老為輔，綜合了兩種養老模式的優點，讓老年人不離開熟悉的居家環境而享受到豐富的養老服務，整合了正式照顧和非正式照顧資源為老年人提供基本生活照料服務、精神慰藉、家庭外的醫療保健服務等。

3%的老年人機構養老，是指由專業養老機構對老年人進行養老的模式。

圖：“9073”養老目標

制圖：觀點指數

然而在如今養老體繫尚未完善、養老需求龐大的背景下，盡管有明确的養老目標指引，但養老服務的供給還是明顯不足。

根據《2015年社會服務發展統計公報》的數據披露，全國各類養老服務機構和設施11.6萬個，比上年增長23.4 %，其中：注冊登記的養老服務機構2.8萬個，社區養老服務機構和設施2.6萬個，互助型養老設施6.2萬個；各類養老床位672.7萬張，比上年增長16.4%（即每千名老年人擁有養老床位30.3張，比上年增長11.4%），其中社區留宿和日間照料床位298.1萬張。

盡管養老服務機構及床位數都在呈現逐年上升的趨勢，國家對養老服務的投入力度加大，但是距離十三五“期間所提出的每千名老年人口擁有的養老床位數将提升至35-40張，其中護理型床位比例不低于30%的要求還是有一定距離。

養老供需失衡間的矛盾，無疑是養老市場的留白，為養老産業的發展留下了無限的空間。

2、養老市場潛力巨大

2.1 多樣化養老需求拉動養老消費的發展

老齡化社會的來臨，既是挑戰，也是機遇。根據有關數據顯示，中國60歲以上老年人口2033年前後将翻番到4億，到2050年左右将達到全國人口的1/3。老年人口的規模化增長，帶來的是規模化需求以及市場空間。 

據國家社科基金測算，2015年我國老年市場規模約達1.87萬億元，其中養老産業規模達4900億元；到2050年中國老年市場規模将達48.52萬億元，養老産業規模将達21.95萬億元，預計老年市場和養老産業分别将以9.74%和11.48%的年增長率高速發展。

我國老年消費市場隐藏着無限商機，不同人群的老年人消費需求及意向有所不同。

截至2015年底，全國60歲及以上老年人口22200萬人，占總人口的16.1%，這部分龐大的老年群體具有普遍消費需求。而低齡（60歲至69歲）老年人口占56.1%，中齡（70歲至79歲）占30.0%，這部分老年群體具有旺盛的養老需求和較強的消費能力，購買養老服務的意向強烈。高齡（80歲及以上）老年人口占13.9%，這部分群體的經濟能力有限，社會資源不足，但仍有着剛性的養老需求，偏重于生活料理、精神慰藉等方面。

數據整理：全國老齡辦、民政部、财政部、觀點指數

數據整理：全國老齡辦、民政部、财政部、觀點指數

我國老年消費需求廣泛、老年人消費意願明顯，從數據中可以看出老年人對于健康保健、精神慰藉、生活照料服務等方面的需求還是比較強烈的，老年消費需求正向高層次、高質量、個性化、多元化的方向發展。但是老年消費産業供給不足，産業鍊尚未形成，未來仍有許多空白市場需要填補。

2.2 政策利好促進養老市場的發展

随着老齡化速度加快，國家對于養老産業政策支持力度加大，僅最近兩年就制定發布了養老相關政策十余條，從養老服務體繫構建、養老金融機制、養老保險制度、養老地産、醫療養老等多方面指導養老産業的平穩有序發展。

養老政策的利好信号鼓勵多種社會資本的進入，能在一定程度上促使養老産業市場的多元化發展，創新養老服務新模式。

資料整理：觀點指數

3、養老産業成房地産轉型升級新熱點

3.1 房地産業的困境與升級

2016年出台的各項量化寬松政策，使得房市大漲，房地産銷售速度和去庫存速度加快。根據國家統計局發布數據顯示，截至2016年底，全國商品房待售面積達6.95億平方米，比上年末下降3.2%，房地産庫存總體下降。但是需要注意到的是，房地産庫存數據還停留在比較高的峰值，而且從全國範圍内客觀地分析可知，一線城市去庫存效果顯著，而二三四線城市仍存在庫存高企的問題。

2017年初始，全國多地先後出台限購限貸政策，随着這些緊急收口政策措施的加碼，房地産市場也必将在2017面臨新一輪的周期性調整。

數據來源：國家統計局、觀點指數

面對不容樂觀的房地産前景，傳統單一的住宅銷售方式已然無法像以往成為房地産利潤大增的強大助推器。在市場消費結構不斷升級、社會經濟發展走向多樣化的背景下，房地産業也在積極尋覓轉型升級的路徑，而養老地産市場的空白與潛力無疑引來房地産的下一次狂歡。

3.2 主體多元化激活養老地産市場

老齡化社會催生的”銀發經濟“促使衆多保險企業和房企紛紛掘金養老地産項目，通過跨界合作、資源共享創新養老地産運作模式。截止到2015年底，已經有10余家保險企業，80多家地産開發企業和大量的外資企業布局中國養老地産，投資總額超過3,000億元。在前景日漸明朗的情況下，行業資金規模将繼續得到擴張，發展趨勢樂觀。

在養老産業布局上，房地産開發商為第一大參與主體，其擁有的不動産所有權、強大的資金後盾、豐富的開發運營經驗、客群資源為最大的優勢，能促進養老地産蓬勃發展。從房企的養老地産布局中可看出，基本以機構養老和社區養老為主，結合不同的創新模式和産品概念貼近不同老年人的需求，打造復合型、生态型的綜合養老服務項目。

如遠洋的椿萱茂定位于高端養老，屬于機構型養老的一種，面向全齡長者提供生活服務、生活照料服務（生活照料、康復訓練、醫療護理）。該項目還與美國領先的失智照護運營商Meridian通力合作，推出最高級别的老年失智照護解決方案--”憶路同行“，為失智老人提供特别的照護服務。在國内養老機構普遍不具備接收失智長輩的能力時，椿萱茂（北京·雙橋）老年公寓就已經具備了國際水準的失智照護專業能力。

除此之外，復星也積極布局養老地産。作為復星首個養老項目——星堡中環養老社區，是中美合資的高端養老項目，采用的是國内尚處試水階段的持續照料退休社區模式（CCRC），為老年人提供自理、介護、介助一體化的居住設施和服務。為更好地推進養老産業的發展，復星成立了全資子公司星健。作為復星地産旗下的大健康投資和運營平台，星健聚焦 “醫、康、養”整合式照護體繫，全方位探索養老産業模式的創新和運營能力的提升。星健嘗試尋找機構型養老的效率，以及社區、小微、居家型養老服務客戶體驗之間的平衡，而甯波的星健蘭庭項目（CCRC）則是其養老服務項目代表之作。

數據整理：觀點指數

除了房地産開發商外，不少險資和養老服務機構也紛紛試水養老地産項目。有着豐富閑置資金、豐厚客戶資源的保險企業一片歡騰，在地産征途上，養老地産可以曲線突破”限購“、”限墅“等限制，因而成為險資聚集地。近年來，泰康人壽、中國人壽、中國平安、新華保險、合衆人壽等多家險企紛紛拿地，進軍養老地産。險資通過與房企開發商合作或自主開發養老地産項目，可以随之開發養老保險項目、拓寬投資渠道。

而養老服務機構的加入，則是賦予了養老地産更為專業的元素，其通過優質的服務、專業的技術以及團隊的組建，逐漸成為養老産業中不可或缺的一部分，並擔當起了養老地産服務配套商的角色。

數據整理：觀點指數

二、養老地産大有可為？養老地産模式透析

養老地産成為了”朝陽行業“，未來市場潛力巨大，然而養老地産興起才短短十幾年，還處于初步形成階段，尚未摸索出成型的盈利模式，其産品開發、運作運營模式等是各有不同，因此通過對養老地産模式的探讨和分析，能夠更好地掌握市場變化，從而覺察市場商機。

1、養老地産開發與規劃

從養老地産産品的類型可以簡單地劃分為復合型、機構型、社區型養老、特色主題養老，而從布局及業态規劃的産品屬性上劃分，則可以再細分成各種不同的産品。其中綜合型的社區基本囊括了養老服務的所有業态，是配備齊全的生活社區，而這也是現今衆多房地産開發商及險資布局的方向，旨在營造一個養老生态閉環。

而其余的養老項目類型，如全齡社區、嵌入式服務中心、老年公寓、醫養結合型養老、教養結合型養老、旅遊養老等則是養老布局的不同形态，但這些也並非是孤立的個體，在養老地産開發中也會存在将以上幾種形态結合，打造多功能的産品項目。

表格整理：觀點指數

在養老産品的開發中，除了獨立開發之外，更多的是采用合作開發的方式，不僅可以降低成本及風險、拓寬資金渠道，同時還能整合多方資源優勢，促使養老項目向專業化、繫統化、創新多元化的方向發展。常見的有房企與其他企業合作、房企與險資合作開發、房企與養老機構合作開發、險資與養老機構合作開發等類型。

表格整理：觀點指數

2、養老地産的運營模式

2.1 美國養老地産運營模式參考

因為美國養老地産模式建立得最早（始于20世紀03年代），已經形成了一個結構比較完善、門類比較齊全的養老地産産業結構與老年住宅體繫。因此，總結美國養老地産的運營模式及其相關經驗，對于我國養老地産的未來發展頗具借鑒意義。

（1）太陽城模式：

太陽城模式的由地産商DelWebb公司開創的，以其項目名稱命名。上個世紀60年代，在亞利桑那州鳳凰城建立了第一個太陽城項目，並直接帶動了美國養老社區的建設。

太陽城模式是服務群體指向的是年齡在55-70歲左右的活躍健康老人，有特别定制的會所和戶外運動設施，如如高爾夫球場、娛樂中心以及教育培訓等。但由于是身體狀況健康的老人，因此社區内沒有醫療、護理等配套服務，主要依賴社區所在城鎮提供的市政配套，附件一般都配有專為社區服務的商業中心。

太陽城模式本質上是屬于住宅開發性質的項目，依靠銷售回款盈利。項目選址通常是位于郊區，占地面積大，建築形态多為單層、獨棟或雙拼。且考慮到老年人收入水平，項目的房價往往相對便宜，老年人的購買意願較強。

太陽城模式兼有旅遊度假功能，目標客戶同時有常住客戶，也有旅遊度假客戶。

太陽城模式值得我們借鑒的地方在于，項目客戶定位精準，是以健康老人為主要服務對象，明确的市場定位能夠更能貼近目標群體的需求，打造精細化個性化的産品，增強自身競争力。另外不設醫療、護理等配套設施能夠降低前期的資金投入，但是這個在我國卻難以實行，因為公共醫療資源的缺乏，社區内無法提供穩定的醫療保健措施會影響老人入住意願。另外，項目兼具旅遊度假功能，可以通過與度假管理公司緊密合作，增加額外收益。

（2）CCRC模式：

另外一種美國主流養老地産模式為持續護理退休社區（Continue Care of Retirement Community，簡稱CCRC），是一種復合式的老年社區，通過為老年人提供自理、介護、介助一體化的居住設施和服務，使老年人在健康狀況和自理能力變化時，依然可以在熟悉的環境中繼續居住，並獲得與身體狀況相對應的照料服務，這相對于我國提倡的居家養老模式。

因而我國許多養老地産項目也是采用這種模式。

由于居住的老人包括了有獨立自理能力的、需要他人照料的以及生活完全無法自理等不同類型，因此CCRC模式對管理和護理人員水平要求較高，需要具有專業的護理能力，服務提供者和入住老人的比例一般為1：1。

CCRC模式的養老項目也是大多位于郊區但交通便利，以多層建築為主，規劃布局緊湊，減少管理成本，方便對老人開展及時的護理和照料。同時在社區中也設有專屬飯堂、提供各種生活配套設施，以及充分的活動學習空間及各種設施。

和太陽城靠出售地産獲利不同，CCRC只提供地産租賃權和服務享受權，通過收取房屋租賃費和服務費賺錢。其中，服務費包括一次性的入門費、定期的房屋租賃費及特殊服務費等。

美國CCRC的運營特色在于，開發商、投資商與運營商的角色分離，從而實現了開發利潤、租金收益、資産升值收益與經營管理收益的分離，核心就是風險收益的分拆匹配。

2.2 我國養老地産運作與盈利模式

（1）長期持有型

持有型養老地産是指項目的産權仍在經營者手里，出售使用權給消費者。優勢在于投資者能夠保障項目的管理效果和服務水平，在長期的持有中根據市場反應調整運營策略，積累項目口碑和知名度，投資者也能獲得持續穩定的回報。但劣勢在于投資回報周期長，前期資金投入壓力大。持有型養老地産目前常見盈利模式有三種：押金制、會員制、保單捆綁制。

表格整理：觀點指數

押金制是指老年人先繳納一筆押金，然後每月支付租金，押金最後返還。但這種模式會導致前期回籠的資金很少，容易面臨資金鍊斷裂的危險，因此需要保證前期有足夠的現金。北京市首個”醫養結合“試點養老機構--雙井恭和苑正是采用這種模式。恭和苑是北京率先推出”喘息服務“的養老院，服務針對自理、失能、失智老人。在老人入住前需繳納5萬元的押金，離院則無償退回，同時也鼓勵老人長期購買服務提出優惠，如一次性繳納幾年則可獲得打折優惠。

表格整理：觀點指數

業内估計養老地産的運營收益率在8%-12%之間，收益率並不是太高，致使投資回報周期會相當長。因此，持有型養老地産模式的最大問題是回報周期太長，則容易導致投資者資金缺乏退出困難。

會員制一般是前期繳納高額會費，這部分收入可以回收一部分的房屋建設成本；然後根據所住房型每年繳納管理費，這部分則成為養老産業的主要收入。這種采取會員制的管理模式，可以出售長、短租會員卡，對自理、半自理、非自理的客戶提供針對性、個别化的服務，並收取租金。其盈利是以房屋出租收益為主，配套産品經營收益為輔。上海親和源正是典型會員制高端養老社區，收費包括會費與年費，會員繳納一次性的入會費和每年的年費就可以入住老年公寓，享受各種設施和服務。

老年公寓會員卡分兩種，A卡可以繼承、可轉讓，有效期與房屋土地的使用年限相同，本質上就是公寓銷售；B卡不可繼承、不可轉讓，具有有效期限，如老人離院時期限未滿，剩余年份的費用退還給家屬，超過有效期限的，超過的部分免費，本質上是公寓出租。由于該項目大多數會員持有的是B卡，這種以出租為主的運營模式投入高、回收周期長，給該項目的現金流帶來很大壓力，需要出售别的項目和部分公寓産權來獲得資金回流。

保單捆綁制則是指入住的養老項目與壽險公司的保單挂鈎，投保者在購買保險計劃的同時獲得入住養老社區的權利。泰康人壽、太平人壽、合衆人壽等等都是保險産品挂鈎養老社區。如泰康人壽的”泰康之家“養老社區，與其綁定的是一款高端養老年金産品，繳納高額的保金後，長者在享有保險利益的同時，還可以享受到由泰康之家提供的保證入住養老社區資格。保險合同産生的利益可用于來支付社區每月的房屋租金和居家費用。

（2）銷售型

銷售型的養老物業，相對于普通住宅而已增加一些适老化設計，或者在社區增加嵌入式的養老服務中心，然後通過銷售物業來回籠資金，且沒有後續管理問題。國内養老地産正處於初期發展階段，盈利模式尚在探索，政策配套尚待完善，因此通過銷售型的養老地産運作模式，既能給房地産開發商一個試水養老産業的機會，又能降低因投資回報周期過長而帶來的資金風險。如綠城烏鎮雅園、平安和悅·江南、天地健康城等都是此類項目。

首創學院式養老的綠城烏鎮雅園項目，與雅達國際共同開發打造烏鎮國際健康生态産業園，有養生養老、健康醫療和休閑度假等主題，並通過整合資源打造一站式養生養老産業鍊，使産品進入細分化的錯位經營領域。雅達國際是專注于養老及健康服務業的大型投資公司，由和諧基金（IDG資本管理）、紅杉資本為主要股東共同出資成立。雅達國際擁有雄厚的股東背景和資本實力，聯合國内外的頂級醫療資源，汲取國際養老産業成功經驗，運用先進的運營管理理念和創新機制，縱深整合行業資源，拓展養老服務延伸産業鍊。其中雅達國際健康生态産業園将打造中國首席復合型休閑健康養老主題園區。烏鎮雅園前期采用出售的形式，後期發現為了提供更好的養老服務，出租是更适合的運營方式，逐漸演變成租售並舉的方式。

（3）租售結合型

租售結合型的項目通常是包括住宅和老年公寓兩部分，住宅包括普通公寓和别墅以用來銷售，是回收資金的主力並對持有型物業形成支持，而老年公寓則嵌入到普通社區用于出租。項目社區内通常都配備專門的養老設施，如護理中心、照料中心以及老年娛樂生活設施等。

如萬科幸福匯老年公寓也是采用租售並舉的方式，分為兩種業态：一是利用商業配套設施建設的”活躍長者之家“，萬科作為産權持有者，由上海親和源負責經營管理，主要用于出租；二是配建于住宅部分的”活躍長者住宅“，直接由面向市場銷售。這種模式能夠降低資金風險，並進行更為靈活的管理。

三、養老地産的前景展望

1、金融工具的優化使用，促進養老資本多樣化

盡管養老産業市場前景樂觀，引來了各路資本的蜂擁而上，但是需要注意到的是，養老産業才剛起步，市場接受度需繼續提升，養老群體的多樣需求仍需發掘，産品的創新開發仍需完善，而盈利模式仍未清晰。據有關統計，從全球情況看,養老産業一般利潤也就在10%左右,國内不少養老企業更是連收支平衡都很難。因此，在進軍養老市場的路上，企業應當優化使用金融工具，擴寬投融資渠道，如加強政府創投引導基金或養老産業基金、房地産信托投資基金、養老債券、PPP等，促進養老資本多樣化。

2、創新養老産品，促進開發運營面向連鎖化、微型化、精細化

養老地産将逐漸進入理性、有序的發展，有萬科、遠洋、保利、綠城、泰康等先發企業為代表的養老地産将慢慢走向連鎖化運營階段。如”保利和熹健康生活館“與”保利和熹會“一起打造成保利養老産業全國布局的連鎖品牌，並逐步全面在所有保利社區里推進。

同時在互聯網時代，養老地産的發展也必将搭乘高科技的快車，充分發揮創新思維，打通線上線下渠道，打造O2O物業服務體繫，實現互聯網+養老地産。

另外，未來産品将更加貼近服務群體的個性化需求，向微型化、精細化發展，精準的定位和産品策略将成為立足于養老市場的主要競争力。

3、消費場景延伸，打造全面養老産業鍊

養老産業除了聚焦于老年人的生活場景，同時還可以延伸至衣食住行、護理、休閑娛樂等各個消費場景，打造全面養老産業鍊。以養老服務為紐帶，上下遊延伸、橫向拓展，就是一條産業鍊。在發展養老地産的同時，可以撬動産業鍊上的其它闆塊，實現資源的整合和互補，打造全生态的産業服務鍊。

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