演講 | 巴曙松:房地産行業的洗牌正在加速

观点地产网

2017-08-08 12:27

  • 要增加中心城市群或者以中心城市為核心的大都市群現有的供給,盤活現有存量,增加房源供給,不是把大量土地開發能力放到已經沒有太多人流入的三四線城市,加快流通,以及發展租賃。

    巴曙松(中國銀行業協會首席經濟學家):這一次房地産調控應該說是屬于力度空前的,從範圍、手段和頻率來看,跟以前相比是力度空前的,這一點也會引發未來相當長時間内房地産行業的洗牌。

    這裡面我們看到不同的城市的調控所采取的對戶籍、區域、限購套數的詳細内容,大家如果把這次限購的城市和前面幾次做對比,會發現以前每次限購基本上不同省市都有一兩個中心城市進入限購清單。

    但這一次我們看到很多種西部的省會城市沒有在限購城市裡面,而幾個大的都市圈周邊的名不見經傳的三四線城市進入到限購清單,這也意味着中國的城鎮化正式進入到以大都市群作為主要載體、主要動力的發展階段。

    以前誰能想到在張家口會限購呢?誰能想到滄州會限購呢?所以這是很典型的城市群發展特征,以大都市群為城鎮化發展的主要動力。

    限購的力度也是非常嚴的,我們對比了限購、限貸、限售、限價,基本上是恨不得有的地方就是政府來定價,所以這個限購的力度也是非常嚴的。

    房地産主要的要素,一個是土地,一個是資金。房貸明顯地收緊,兩次調控以後,購房者使用杠杆的比例和杠杆力度在下滑,貸款變得越來越難,貸款的占比、實際首付比例和實際貸款年限都出現了明顯的調整。

    去年、前年銀行統計的口徑,貸款裡面中長期貸款,居民部門占到45%,有的月份差不多當月新增貸款70%、80%是貸款買房子的,這個狀況正在出現顯著的變化。銀行的信貸收緊,大部分銀行的首套恢複基準,部分開始有基準的上浮,我們這裡統計了不同的銀行在執行貸款利率方面采取的措施。

    我們看到房貸利率,實際的利率從統計口徑看,在穩步的上升,在緊縮、市場調整的格局下,5月份的房貸利率比3月份上升了差不多10%,放貸的周期也明顯的延長,從原來從銀行獲得資金的過程、審批的嚴格程度,使得它的放貸周期在上升。

    在這個背景下,我們看到了一線城市新房的成交量在3月份之後明顯下降,或者處于低位。

    北京和天津這個城市群在調控之後的交易量下降是非常明顯的,上海和深圳雖然沒有非常嚴厲的行政調控,但是整個房貸利率的上調以及市場本身處于高位,開始出現低位的徘徊,北京和天津的二手房價已經在連續出現下跌。深圳、上海、杭州和南京有上漲,但是漲幅在收窄,這是整個市場的大的趨勢。

    北京的整個市場交易節奏明顯放緩,可以觀察的數據是二手房網簽量的波動,環比下降36.1%,比3月份下降了58%,這個數據是2015年3月以來的最低點。5月份北京二手房的成交均價,13個城區有9個均價環比下跌,其中西城區的統計跌幅是最大的。

    二線城市具體的判斷是冷熱不均。我們看到成交價和不同城市波動的情況,非常的分化。一線城市受到調控,所以開始趨冷,但是二線城市分化的情況非常明顯。二線城市的新房成交量,3月份之後有所下降,但實際上還是非常活躍,這也是為什麼我們看到這次來的不少公司是上市公司,今年上半年的交易還是非常活躍,很多公司銷售創新高。

    南京和杭州這一輪的調控力度多次加碼,所以使得二手房的市場開始下行。長三角地區去庫存周期明顯縮短,所以庫存壓力長三角地區沒有那麼大。

    其中,供應的下滑是銷售下滑非常重要的原因,我們看到不同地方新增的供應出現了明顯的收縮,這也是調控首先反映在供應減少上。怎麼樣防止供應的減少和将來需求恢複的時候新的上漲壓力,我覺得現在應該開始考慮。

    在三四線現在是加杠杆的情況,三四線城市的成交量還處于比較高的位置,部分三四線城市的成交量還大幅的上升,比如說桂林、昆山、徐州、濰坊這些城市5月的成交量比3月份增加了50%以上,這在方向上,跟中心城市、大都市群的方向是不太一緻的,但是因為在中心城市,土地的供應減少,調控力度大,就使得很多需求轉到了這樣一些三四線城市。

    這一輪調控最典型的特征就是大都市圈、城市群同步上揚,在擴張周期。在調控時期,我們也看到在同一個城市群裡面,不同都市之間出現明顯的分化,以5月和3月的數字做對比,在環北京城市圈裡面,我們既看到固安、唐山等地價格明顯回落,也看到香河、廊坊在上升,所以背後還是要看在調控時期和中心城市之間的經濟的聯系度是不是緊密。

    上海同樣是一個分化的三四線的表現,環上海的新房成交波動情況,揚州、甯波回落比較快,而太倉、湖州、舟山上升的比較快。所以在調控時期,同一個城市圈裡邊出現了明顯的分化。

    在這個背景下,我們行業的洗牌在加速,市場集中度進一步提高,這是剛才大家反複讨論的采取的策略,擠出競争對手。

    我們從前五名的開發商住宅銷售額的占比,可以清晰地看到集中度的提高。以前博鳌房地産論壇剛開始的時候,整個中國前10大開發商的市場占比是非常低的,在10%上下持續了好多年。

    最近幾年在市場洗牌的時期,我們看到了前10大開發商市場集中度的迅速上升,我們可以對比一下美國前十大開發商的市場集中度,作為一個相對成熟的房地産市場,它的前十大開發商的集中度大緻平穩在29%、30%的水平。

    這幾年,中國的前十大開發商都在發力,前十大開發商的銷售收入增速明顯加快。最近這兩三年,已經從百分之十幾上升到31.5%,這個水平已經比現在美國的前10大開發商的占比相當,甚至略有超過,而且目前我們這個趨勢還在繼續中,所以這是一個很典型的新特點。

    銷售的增速也出現了明顯加速的情況,我們看到一些千億級的房企2017年計劃推的新盤的增速計算下來,還保持着非常高的增長速度。

    今年上半年銷售的完成情況,從上市公司來看,比預期的好,所以這也是為什麼最近資本市場的房地産上市公司價格大幅上揚,就是在調控的市場背景下,他們的銷售完成情況,特别是一些大的地産公司表現良好,是支持今年股價表現的很重要原因。

    如果看前50名的開發商,我們也看到類似的迹象,前50名開發商的銷售額和銷售面積的增速分别高出全國平均水平的41%和35%。

    同時,從土地市場來看,競争還是非常激烈,土地市場焦點在轉移,湖北、長三角和珠三角地區土地市場在4-5月份有回暖的迹象,這也是表明都市群發展的需求還在。三四線城市的土地溢價率處于高位,河源、衢州、江門、宿州、泉州這些地區的土地溢價率還處于高位。

    從拿地的開發商的情況來看,碧桂園、中梁地産、龍湖地産這些開發商調控後拿地量明顯增加,金地、恒大等4、5月份拿地量也比去年大幅上升。

    大家都會談長效機制,在調控短期這麼嚴厲的措施冷卻之後,長效機制怎麼建?我們調控還要順應中國城鎮化發展的趨勢,它将是一個以都市圈、城市群為主要發展載體的市場。怎麼樣順應這麼一個趨勢,把主要的開發的力量和城市群的建設結合起來。

    所以從長效機制來說,還是要增加中心城市群或者以中心城市為核心的大都市群現有的供給,盤活現有的存量,增加房源的供給,不是把大量的土地開發能力放到已經沒有太多人流入的三四線城市,加快流通,以及發展租賃。

    通過這樣的長效機制來促進這個市場平穩的發展,支持中國城鎮化從前一階段全面的加速,轉向一個以大都市群、以城市圈為主要載體和主要動力的發展新階段。

    撰文:巴曙松    

    審校:徐耀輝



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