演講 | 閻鏡予：産業地産新路徑探索與實踐

閻鏡予（星河産業集團副總裁）：各位朋友下午好！接下來我代表星河集團向大家匯報一下我們在産業地産方面的一些想法，和我們目前已經做過的事情。現在講到産業地産或者特色小鎮，大家可能有一個問題，為什麼要轉型？我今天過來之後，我看到咱們會場的主題叫做“跨越與去地産化浪潮”，咱們大多數都是做地産的，我們是要革自己的命嗎？為什麼要把地産化去掉？

我想去地産化的邏輯，從商業的原因來講很簡單，可能就是地産不再那麼好賺錢了，它的利潤率不再那麼高了。在利潤率不高的時候，我們有什麼方向去把它去掉？去掉之後你要什麼？這肯定是必須要回答的。

屏幕上這些詞都是最近大家耳熟能詳的，這些熱詞的背後還是利潤的問題。現在為什麼大家要做産業地産、特色小鎮？因為有這些理念之後，拿地捆綁的住宅、商業會相對便宜一點，讓大家的利潤率會高一點，這就是我們所謂的産城融合相關的部分。

如果去地産化以後，我們仍然是為了降成本，做的還是房地産的事情，那就不是國家真正倡導的特色小鎮或者産業地産，可能是通過了産業的一些方式去降低成本的手段。如果真的要回到做産業地産的角度來講，可能就是産業真正怎麼去賺錢。現在大家做寫字樓也好，做廠房也好，可能很多就是要快速去化，建完之後賣掉。

但是真正持有的時候怎麼運營？現在大家都在做股權投資，我們做一個産業園，里面幾百上千家企業，這些企業除了我們跟它之間是一個房東關繫之外，還能不能跟它有共同成長，跟它變成一種股東的關繫，這里面就涉及到一個我們産業和金融的結合的問題。

所以我們談産業地産，無非就是産業和城的建設怎麼結合，産業和金融怎麼結合，這是我們星河目前正在做的一些事。我們把這兩個圈連在一起，就叫做産·城·融·投（融是融資，投是投資）。

我們總結了四句話：第一，以地産為載體，不管怎麼樣，你還是要有一個載體，這個載體會快速的邊線性質。第二是有産業為基礎，光有載體是不行的，必須有産業填充我們的載體。第三，以金融為紐帶，金融作為聯繫我們的産業和城市的紐帶。第四，以資本運作為目的。這不是說所有做特色小鎮都是這個目的，而是從我們星河集團自身來講，我們最終的目的是希望把它變成資本運作的方式，這是我們自己的理解。

我們星河為什麼要選擇這樣一條道路？有時代的背景，也有使命的驅動，也有理念。但其實更重要的是這個公司适不适合。現在大家都在做産業地産，到底這是一個坑還是一個能真正賺錢的機會？這是一個風口，豬都能飛起來，還是這個風一旦過了，拿了一堆地也不知道怎麼去化，所以最終還是要看這個公司是不是真的适合去做産業地産，有什麼樣的資本，有什麼樣的本錢去涉足到産業地産這個行業。所以從基因的角度來講，可能是更重要的。

說到基因，可能大家對星河不是特别熟悉，更多的人可能認為星河就是星河灣，其實這是兩家公司。

我們在深圳，在華南片區是比較知名的，2006年的時候我們做了幾個開發，都是圍繞着福田中心區做的，從住宅來講，星河國際在2002年是深圳最著名的一個樓盤，應該可以說是當時售價最高的，開盤就到了七八千，也是所在區域的龍頭。後來我們在華南片區基本上每個區域我們都是房價的天花闆。

另外，我們也做了商業，深圳的cocopark，現在是年輕人時尚消費的一個核心的商場。還有就是酒店部分，深圳的麗思卡爾頓是我們的物業。産業這一塊，我們有星河發展中心，在平安大廈沒有建設之前，平安所有的部門都在我們的大樓里面辦公。

我們這麼多年開發了很多的樓盤，有住宅、商業、酒店、産業，我們當時做這些事並不是說我們有一個規劃，我們想好了要做産城融合，要把各種業态放在一個集中的區域里面去呈現，但是因緣際會，我們就幹了這樣一件事，幹完之後我們就發現這里面的聯動性是非常強的，它實際上給了我們做産業地産、做産城融合這樣一個前期的嘗試，這種嘗試在十幾年前我們就做了，這是産城的方向。

另外在産投或者産融方向，在産業和金融的方向，我們也是做了很多的事情。我們在2009年的時候就投了深圳創新投。深創投的大股東是國資委，我們是二股東，我們投的不是它一只基金，而是它整個管理公司。

深創投目前已經投了700多家公司，成功上市的已經有100多家，我們和深創投一起也投了60多家公司，上市的也有十幾家，我們的股權投資方向也是做得很早。在保險方面，我們投了陽光保險，在銀行我們投了福田村鎮銀行，在基金方面，我們是國家前海股權發展基金的LP，我們在投資方面的金融資産也已經超過了100多億。

所以從基因來講，左邊是跟地産的結合，右邊是跟金融的結合，這些事我們以前都做了。

做了這些事以後，我們發現這些事可以梳理梳理，梳理完之後發現這些就是大家講的産業地産或者是特色小鎮。所以我們現在自己提出來三條産品線，一個是雙創社區，主要以投資加我們的孵化器為主，它相對的規模會比較小，但是都是城市的核心區域，目前我們在深圳、成都、重慶、珠海、普甯都有自己的孵化器和投資基金。

第二條産品線就是我們的産融聯盟新城，說小一點可以叫它一個城市綜合體，這里面我們會把商業、産業、金融和住宅全部融合在一起，代表産品就是我們目前在深圳做的星河world這樣一個項目。另外還有一個就是我們的特色小鎮，我們目前在惠州的巽寮灣，還有東莞的黃江鎮以及中山的港口鎮都有這樣的項目推進。

在地産為載體這個方向，我們在整個設計里面，各種業态都有，中間的雙子塔和它左邊的業态全部是寫字樓，還有底商，包括我們的集中商業cocopark，旁邊還有我們的一些住宅，這是非常典型的産城融合的模式。

光有地産為載體，這是在座的都會幹的，甚至在座的可能比星河幹得更好。在另外一方面我們就需要有産業為基礎，在産業基礎層面，我們現在在戰略聚焦、合作夥伴、國際對接和創業孵化方面已經積累了大量的資源，我們在這里面形成了一些招商的模式。

第一個叫做以投代招，我通過創新投投的企業或者我們投的企業，創新投已經投了700多家企業，通過投資的方式，我投了你以後，我就邀請你到我的園區來入住，這種方式會變得非常直接，因為我是從股東的角度把你搬到我們的園區來，所以我們的去化速度非常快。

第二是以孵代招，這里講到的星河孵化，包括星河領創天下、海歸創業學院等等，都在我們的園區里面，我們通過孵化一部分來進行招募。第三是國際化，通過政府的合作，現在巴黎直通車、韓國直通車都在我們的園區，通過政府來給我們招商。去年一年我們幹了8萬多平米寫字樓，沒有一點廠房，這是什麼概念呢？應該是深圳的第一名，所以我們的招商業績還是不錯的。

另外一個就是給進來的企業服好務。大家一直講産業服務，這里有一個問題，你憑什麼要給他服務？産業服務基本上是不賺錢的，你的動力在哪里？如果你把這個物業賣掉了，你基本上是不會去服務的，因為這個物業已經不是你的了，你在這上面做服務，除了做點品牌，基本上沒有任何變現的價值，所以我們有一句話叫做“做産業地産是不是真愛，看你是自持還是賣”。

我們這個項目在深圳是工改工的項目，按照深圳的工改工的政策，50%是可以賣的，但是目前為止我們一平米都沒賣過，就是我覺得如果我一旦賣出去以後，我的園區就亂掉了，有很多業主我是管不了的，因為他是業主，我也是業主，你說要統一價格、統一服務是做不到的，所以我們到目前為止全部自持。怎麼來自持？現金流怎麼回籠，這里面需要金融運作。

如果你是自持的，進駐的企業每年交租，每年增長7%到8%就不錯了，這里面也不會有太多的服務的動力。所以我們采用的是房東+股東的方式，我們園區進駐的企業有很多是我們原本已經投資的企業，另外我們也發掘很多企業的投資的機會，有的是真金白銀投的，有的是用租金換股權投的，還有用服務換股權投的，我們投完之後，我才發現，我不把它服務好，不把它的公司的質量提升，甚至扶持它上市，我所有的前期工作都是打水漂，所以這就迫使我們必須要做好産業服務。

在産業服務里面，包括我們做了産業聯盟會，大家打造一個生态圈，碰撞、交流，甚至一起出去拿地。我們這個産業聯盟會現在出去拿地也是非常高效，因為很多時候你可能單獨一家産業地産你去拿地，人家問你的内容在哪里，你很難拿。我們帶着一幫企業家出去拿地，這樣就非常高效，而且能實實在在地看到未來的預期。我們還有很多的基礎服務和智慧園區，今天就不展開了。

下面就講到金融這一塊。首先得自己有錢投，如果自己沒有錢投，光是對接做FA，現在也有很多園區在做FA，這是一種間接的方式，而且它的成功率不高，所以我們自己也在投。

我們自己投有幾個渠道，一個是創新投可以投，我們的母基金國家中小企業發展基金，我們是直接的LP或者GP，這個也可以投，還有我們自己設基金，我們現在有一個紅土星河創投基金，這個基金有5%的資金是定投到我們園區的，我們這個基金是100億，5%就是有5億，這個資金規模也是不小的。

另外我們和張江高科合作，我們跟它一起共同成立了一個跨滬深兩地的創投基金，同時我們還管理了一些國外的資産，我們也在幫巴林王國做一個巴林星河的基金。

另外一個是我們的投資多元化，除了真金白銀投，我們的服務也可以投，租金也可以投，産權也可以投。當然我們現在還不賣，所以我們的産權還沒投過，但是不排除未來有一些企業要上市，需要裝物業、裝資産的，我們會投給它，但是我們不會純粹賣給物業運營商或者二房東。

另外一個是國際資源的導入。現在我們在全世界有非常多的合作夥伴，今天時間關繫就不展開講了。

最後講一下實踐，以資本運作為目的。我們現在引進的企業是傳統的孵化的手段，對大中型企業，我們扮演的是戰略資源的整合，我們希望他們到我們這里來以後，能夠得到一些業務的發展。

另外就是講到ABS這個事，這是産業地産最深的痛。說實話現在各個政府一提到産業資産，一提到産業的物業，最基本的要求就是自持。其實自持沒有問題，只要你做得好，現金流是好的，那就沒有問題的，問題出在長期和短期匹配的問題上。如果你不能解決短期現金的回籠，做産業地産就很難做。

我們現在有一個測算，我們在深圳的租金價格已經做到一平米130元，按照這個價格來算，跟我的物業投入來比，我的租金收益率大概也就只有4%到5%，這就剛剛跟利息差不多，這樣就是說永遠都回不了籠，因為你賺到的錢能還利息就不錯了。但是長期來看，這個資産是有價值的，所以一定要把未來的現金流提前變現。

上午孟曉蘇老師也說要做REITs，但是現在做REITs最大的問題就是稅的問題，我們這個産業地産扶持了很多年，把價格做上去了，但是它算你的成本是按你拿地時候的成本，這時候你的物業估值或者利潤空間就很大，這樣交的稅就很多，這個事情不解決，産業地産做REITs就是走不下去的路徑，所以我們現在只有走回傳統ABS的路徑，我們把未來的現金流做了一個ABS的産品，在深交所挂牌，然後給了銀行，現在我們回籠了14個億。

從這個角度來講，我們還是能夠在短期内有這樣一些回旋的余地，也給我們去做其它的項目開發提供了一些經驗。當然，我覺得ABS是遠遠不夠的，我們作為企業，作為一個真正想進入産業地産的從業者，我們也呼籲能夠盡快推出REITs，來釋放我們的産業動能。

以上就是我們的一個簡單的匯報，謝謝大家。