第一太平戴維斯：2017年第三季度廣州房地産市場

廣州甲級寫字樓市場

第三季度，一棟6.6萬平方米體量的甲級寫字樓交付，全市甲級寫字樓存量升至496萬平方米。

全市空置率環比下降1.3個百分點，至11.9%的水平。租金環比上漲1.1%，至人民币每平方米每月157.3元。

越秀區租金環比下跌0.8%，至人民币每平方米每月118.5元，空置率環比下降1.5個百分點至6.2%。

天河北區域租金環比下跌0.7%，至人民币每平方米每月153.6元，空置率環比下降0.2個百分點至3.9%。

三季度，珠江新城商務區租金增幅居于全市各商務區榜首，本季度租金環比漲幅為2.7%，租金為人民币每平方米每月182.5元；空置率環比下降0.4個百分點至13.0%。

琶洲闆塊租金錄得今年以來的最大漲幅，環比上漲1.5%，至人民币每平方米每月119.7元；入住提升最為明顯，空置率環比下降8.3個百分點至25.1%，多個項目錄得大面積成交，其中以IT/高科技類租戶為主。

市場展望

下季度，越秀區将有一棟約3萬平方米總體量的新項目建成交付。就全年供應量而言，預計2017年總供應量較去年同比下降67.9%。新增供應有限和租賃成交活躍将使全市空置率下降。

持續增強的市場吸納能力和平淡的供應，将提高業主報價的信心，成熟和高需求的商務區表現得尤為明顯，例如珠江新城。對于琶洲等新興商務區，業主将通過提供靈活的租金優惠措施來保留和吸引優質租戶，以提高項目的入住率。

企業穩定的收入增長和年末季節因素的推動作用，将助力廣州甲級寫字樓租賃市場維持活躍表現。預計下季度，市場租金将上升，空置率将繼續下降。

廣州優質零售物業市場

2017年1-8月，廣州市社會消費品零售總額達人民币6，116億元，同比增長8.6%，增速同比小幅加快0.1個百分點。

三季度，一座10萬平方米體量的優質購物中心投入試營業，将當前優質零售物業總存量推升至470萬平方米。

三季度，全市優質購物中心首層平均租金水平達到人民币每平方米每月702.5元，環比微漲0.1%，同比上漲0.6%。核心商圈和非核心商圈的租金表現各異，其中核心商圈首層租金上漲，而非核心商圈則有下跌。

全市主要商圈優質購物中心整體空置率環比略降0.2個百分點，至5.5%，但同比上漲1.5%。

按業态來看，本季度，運動、健康類業态和人氣、特色餐飲業态表現較為突出，並受到網絡營銷和實體商場的推動效應。

非核心商圈的租戶組合調整緊跟市場趨勢，例如引入了更多兒童類品牌、兒童教育機構及遊樂場，以及體驗類商家和規模較小的人氣餐飲品牌。

市場展望

預計全年76%的優質零售供應将于第四季度集中釋放，海珠、番禺、白雲等多個區域均将有新項目開業，總體量共計約47.5萬平方米。

以未來供應項目區位而言，随着核心商圈體量漸趨飽和、可建設用地稀缺，絕大多數拟開業的項目集中在新興商圈，並以周邊社區消費群體為目標客群。而從業态配比來看，未來供應更強化“體驗式消費”的概念，通過創新型主題或商家吸引消費者。

大規模的集中供應将給市場施壓，或将導致優質零售市場空置率上升。但基于整體市場的穩定表現，預計全市租金将維穩。

廣州住宅銷售市場

2017年7-8月，廣州九區一手住宅成交量為73.2萬平方米，月均成交量環比下降38.0%。

7-8月，廣州九區一手住宅成交均價為人民币每平方米24，689元，環比上漲4.5%。

7-8月，中心城區[中心城區：越秀，荔灣，海珠，天河，白雲]成交均價為人民币每平方米38，937元，環比上漲12.1%；同期，月均成交量環比下降16.9%至12.0萬平方米。

7-8月，市郊區域[市郊區域：番禺，花都，南沙，黃埔]成交均價為人民币每平方米21，906元，環比下跌0.8%；同期，月均成交量環比顯著下降40.9%，共計約61.2萬平方米。

市場展望

預計第四季度的住宅市場仍将處于調整期。政府調控政策将繼續作用于降溫住宅銷售市場，抑制市場投機行為。房貸成本的上升将抑制購房需求，給住宅銷售市場帶來消化壓力。這或将導致廣州整體住宅成交量在短期内持續走低。

廣州住宅租賃市場

第三季度，廣州高品質酒店式公寓租金環比下跌0.7%，至人民币每平方米每月196.9元，入住率環比上升4.1個百分點至93.0%，創五年入住率新高。

本季度，高端住宅租賃市場租金環比下跌0.6%，至人民币每平方米每月154.2元。入住率環比下降0.3個百分點至95.5%。

市場展望

宏觀層面上，政府對租賃市場的支持，将鼓勵更多開發商進入長租公寓市場，這也将為傳統酒店式公寓市場帶來挑戰。因此，酒店服務式公寓業主将繼續給予一定租金優惠以穩定項目入住率。

另一方面，廣州高端住宅市場的供給和需求均将維穩，但租賃市場規模遠不及其它一線城市，這亦在一定程度上對未來市場發展提出了挑戰。

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