觀點指數 | 杭州11月TOP10：萬科三連跌缺席前十 賣地首破2000億

觀點指數 自6月份創造單月成交最高紀錄21030套後，杭州樓市新房成交量已連續下降5個月。寒冬漸近，維持了近半年的樓市熱度也呈現降溫之勢，市場回歸理性。 

據相關機構統計，11月杭州共有37盤推出，包括8個純新盤。雖然開盤數量較10月份多出15個，但成交量依然下跌。統計數據顯示，11月杭州市區新房成交10610套，環比下降約10%，同比下滑約3%，是近4年來表現最差的11月。 

另外，商品房平均成交價為25616元/平米，環比小幅下降，這是今年3月以來杭州商品房單月成交均價首次下跌。 

土地方面，11月杭州全市共出讓23宗地塊，總出讓面積91.47萬平方米，主要集中在余杭、富陽、臨安、建德等郊區，而純宅地僅有4宗，3宗位于建德市；主城區只有兩宗商地，供地持續縮量。 

市場現涼意，房企間的競争並未變得平淡，不斷有新的面孔闖入杭州銷售TOP10。10月，招商、九龍倉、萬通匆匆在榜單上留下身影，11月則由浙江廣廈、中華企業、杭州新天地等區域型房企充當黑馬。 

綠城于年内首次蟬聯冠軍，萬科卻意外跌出前十，融信、龍湖、濱江等則表現穩定。

接近年末，房企在銷售上也呈現兩種不同的态勢。提前完成了年度業績的漸漸放慢腳步，還未完成目標的則奮起直追，在杭州銷售排行榜上刷出了存在感。 

據觀點指數統計，11月房企銷售排行中，除綠城、融信、濱江、融創與10月無異，分别位列第一、第二、第四和第六，其余排位均發生變化，更有4家房企首次闖入前十，包括兩家杭州本土企業浙江廣廈、杭州新天地，以及來自上海的中華企業和綠地。 

其中，浙江廣廈的廣廈天都城11月共賣出526套，簽約面積8.02萬平方米，成交均價1.37萬元/平方米，成交總金額近11億元，成為余杭區單盤銷售冠軍，助力浙江廣廈拿下11月份杭州銷售TOP5。 

杭州新天地和中華企業分别擁有新天地·金色時光和中企·艮山府，項目均位于主城區，其中金色時光本月簽約236套，均價3.03萬元/平方米，該項目是杭州新天地集團住宅開篇作品，于今年7月首開，10月時加推一次。 

值得一提的是，中華企業的艮山府項目，是中華企業進入杭州的首個項目。2009年，中華企業以樓面價18206元/平方米拿下章家壩地塊，項目直到2016年才進入銷售階段。11月，艮山府共賣出99套，項目在2017年已實現銷售逾20億。 

令市場意外的是，萬科11月首次缺席前十。據觀點指數統計，自8月以來，萬科在杭州的銷售逐漸放緩，雖然憑借此前的優勢在前11月的總銷售金額上依然拔得頭籌，但與第二名的綠城差距正在縮小。 

值得一提的是，11月末，萬科在杭州發布兩個新品案名，首入東杭州。 

這幾個月，綠城表現尤為積極。11月，綠城以28.6億元年内首度蟬聯冠軍之位，銷售金額環比上升近30%。綠城的強勁離不開其明星項目楊柳郡的熱銷，據觀點指數了解，11月，楊柳郡項目憑借17.02億的成交金額奪得杭州主城區樓盤銷售金額榜單TOP1，另外，柳岸曉風收金6.7億，西溪世紀廣場也成交過百套。 

土地方面，繼上個月底以21億包攬杭州富陽兩宅地後，綠城再次補倉杭州市場，15億+25%自持拿下余杭區宅地。 

此前一直盤踞在榜單六到十位的融信，近兩月同樣表現積極。繼10月首次奪得榜單第二名後，本月以21.2億的銷售成績成功守住榜眼位。 

單盤表現中，融信旗下的融信杭州公館、保利融信大國璟、融信保利創世紀與融信永興首府繼續熱賣，其中杭州公館成交157套，奪得均價5萬+以上住宅的銷售冠軍。

經過了第三季度的“推地潮”，進入第四季，杭州開始放緩推地。環顧全年，杭州的推地仍處于歷史最高點，截至11月末，全市土地成交金額已經達到2035億元，首次突破2000億。 

據統計，前三季度杭州全市土地成交金額已達1781.32億元，賣地收入僅次于北京。及至10月、11月，杭州分别出讓土地13宗、23宗，總成交金額為117.03億、111.3億，環比同比均小幅下降。 

從區域來看，11月，余杭、富陽、臨安、建德等郊區推地增多，主城區等核心區域的供應大幅縮小，僅2宗商業用地成交，總可建面積8.3萬平方米，成交金額7.77億元，占全市總金額的6.98%。 

就地塊性質而言，11月杭州全市出讓的23宗地塊中，涉宅地僅10宗，可建面積98.79萬平方米（環比10月減少69.58萬平方米），占總可建面積的63%，純宅地僅有4宗，所有涉宅地均位于富陽、余杭建德和臨安等郊區。涉宅地塊的成交總金額達77.1億元，占全市總成交金額的69.27%。 

其中，祥生和綠城分别拿下最受關注的兩宗涉宅用地。11月8日，綠城經過29輪報價以15億+25%自持拿下余杭區宅地，總出讓面積6萬平方米，樓面價1.67萬元/平方米；11月30日，祥生以17.62億拿下富陽商住地，成交樓面價1.1萬元/平方米。 

從土地競拍結果來看，本土房企的拿地意願尤為突出，由于主城區等熱門闆塊的供應減少，外來房企出手並不多。另外，富陽、余杭區的涉宅地塊溢價率均超過70%，也反應出土地的熱度正在向這些區域蔓延。 

商品房成交方面，11月，杭州樓市出現量價齊跌。 

統計數據顯示，11月杭州市區新房成交10610套，環比下降約10%，比去年同期也下滑約3%，是近4年來表現最差的11月。此外，商品房平均成交價為25616元/平米，環比下降約3%，這也是今年3月以來杭州商品房單月成交均價的首次下跌。

剛需仍然是市場主力。其中，余杭是當前剛需盤最多的區域，主要分布在星橋、臨平、崇賢與良渚等闆塊，在售均價大部分2萬以下；蕭山區的成交量主要分布在錢江世紀城與市北開發區。

雖然近兩月的樓市略顯平淡，但接下來的12月是杭州的傳統銷售大月。據有關機構統計，今年12月，杭城預計将有45個樓盤開盤，其中首次開盤的項目就有25個。此外，在這波集中入市的新盤中，高端改善項目占據了較大的比重，或許将為年末的杭州樓市帶來不一樣的收官。