觀點指數 | 深圳11月TOP10：華僑城登頂 均價連續14月平穩

觀點指數 臨近年末，深圳新房住宅市場依然處于低迷狀态，月度成交環比減少8.9%至2543套，均價持續小幅下滑，環比下跌10元/平方米至54278元/平方米。

有分析認為，11月深圳新房市場表現延續了前兩個月的的低迷，一方面可能是受住建部門對樓市亂象的聯合檢查影響，另一方面是臨近年末購房情緒低落。

與新房住宅市場量價齊跌的不同，二手房市場在經歷連續幾個月的下降後，11月有所反彈，共成交5606套，環比上升25%，成交均價57586元/平方米，環比微漲0.2%。

土地市場方面，在大力倡導“租售並舉”的背景下，11月份，深圳迎來首宗全自持宅地出讓，最終深圳人才安居集團以總價10.1億元、配建10800平方米競得。

平淡的樓市並未影響房企間相互角逐，11月份，華僑城三盤齊開，登頂榜首，同時蘭江地産、天荣盛地産單盤上榜，成為榜單“黑馬”。

華僑城再次登頂，蘭江、天荣盛單盤逆襲

11月份，企業排行變化依然不大，在天鵝湖1号、華僑城四海雲亭、香山美墅果嶺三大豪宅項目的加持下，華僑城以27.7億元的網簽銷售金額再次位列榜首。

其中，香山美墅果嶺貢獻最大，月底共銷售89套，市場參考價9萬元/平方米，共計錄得13.51億元；天鵝湖1号同樣熱銷，共成交54套，市場參考價13.8萬/平方米，收入10.9億元。

緊随華僑城身後的是深圳老牌房企鴻荣源，受益于鴻荣源尚峻、鴻荣源壹方中心、鴻荣源壹成中心三大在售項目，該房企在11月份錄得18.1億元網簽銷售金額，共成交279套，均價28047元/平方米。

華潤置地則以17.7億元的微小差距落後于鴻荣源。11月份，華潤置地有華潤深圳灣悅府、華潤城、華潤銀湖藍山三大項目在售，其中商業項目華潤城表現突出，以9.1億元的網簽銷售金額，奪得深圳全市商業成交桂冠。

位于南山區的豪宅項目華潤深圳灣悅府月内成交31套，市場參考價12萬元/平方米，收金7.1億元；另一項目華潤銀湖藍山則以1.5億元的備案金額成為羅湖區一手住宅成交亞軍。

值得注意的是，11月份，有兩家房企以單盤入榜，其中，蘭江地産憑借蘭江山第奪得榜單第五位，錄得備案金額10.7億元，共成交71套，市場參考價7.8萬元/平方米。

天荣盛地産以天匯城單個項目攬收8億元，月内共成交235套，市場參考價40000元/平方米，奪得寶安區成交量單月冠軍。

另據觀點指數了解，目前天匯城（一期、二期）首批推出的住宅産品已經售完，後期或将推出建面約60-70平商務公寓新品，預計2018年上半年推出。

除此以外，卓越、龍光、中糧、萬科、地鐵集團作為榜單的熟面孔，在11月份均上榜。不過，與6.9億元的網簽備案數據不同，觀點指數從萬科得到的銷售數據為16億元。

成交仍處低位，均價連續14月平穩

在調控政策、可售房源減少等因素影響下，11月深圳全市新房成交量仍處于低位，僅成交2543套新房住宅，環比減少8.9%，同比減少13.0%；成交面積253543平方米，環比減少9.1%，同比減少12.3%。

具體而言，寶安、龍崗兩區依然是深圳新房住宅成交主力，11月寶安成交1342套，環比減少11.7%，同比減少6.7%；龍崗區成交849套，環比增加2.2%，同比增加2.9%，兩區合計為深圳全市貢獻86%的成交量。

其余各區成交同樣有所回落，其中南山區成交219套，環比下跌21%；福田區成交86套，羅湖成交47套，鹽田依然零成交。

均價方面則延續全年小幅下滑的趨勢，深圳規土委數據顯示，11月新房住宅的成交均價為54278元/平方米，比上月下降10元/平方米。

分區域來看，受高端住宅占成交量比例減少的影響，福田、南山兩區成交均價出現下跌，其中南山區跌幅最大，環比下跌5.5%至95003元/平方米，福田區環比下跌3.8%至76064元/平方米。

除此以外，寶安區由于改善型住宅占比增加，全區均價小幅上揚，環比上漲8.2%至49771元/平方米；羅湖區漲幅更大，上漲12%至72584元/平方米，逼近福田區；龍崗區也有7%的漲幅。

二手住宅市場方面，經歷連續幾個月成交下降後，11月有所反彈，共成交5606套，環比上升25%，成交均價57586元/平，環比微漲0.2%。

新盤入市方面，11月新房供應增加到13個項目，批售面積達到38 .3萬平方米，其中包含10個住宅或商務公寓。從入市項目類型看，純新盤項目占比63%，老盤新推項目占比37%

另有數據顯示，截至11月30日，2017年深圳已新上市新房住宅房源25227套，成交22572套，當前全市新房住宅庫存面積為314.81萬平方米，去化周期12.6個月。

首宗全自持宅地落槌，240億大運新城地塊入市

11月10日，深圳土地交易中心迎來年内備受矚目的一場土拍， 首宗“只租不售”宅地以公開挂牌方式出讓，吸引了包括華潤、星河、佳兆業、保利、碧桂園、龍華建設、人才安居等開發商前來競價。

作為深圳首宗全自持宅地，競價場面激烈，開發僅三分鐘即到達最高地價10.1億元，随後進入競配人才住房面積，佳兆業、深圳人才安居集團、深圳龍華建設踴躍舉牌，最終深圳人才安居集團以配建10800平方米人才住房面積落槌。

資料顯示，該宗地位于龍華區民治街道，緊鄰深圳北站，土地面積為2萬平方米，容積率4.5，總建築面積9.02萬平方米，含商業、住宅和其他配套設施，土地使用年限70年，挂牌底價7.77億元，最高限制地價10.1億元。

作為深圳首宗全自持宅地，此舉不僅意味着在土地市場、開發商對租賃新政的響應，同樣也是自去年12月份以來深圳出讓的首宗住宅用地。

因土地緊缺且謀求産業發展後勁的意願強烈，自2010年起，深圳的土地供應便已大幅偏向商辦和工業用地，宅地供應逐年減少，城市更新成為主力。

觀點指數統計數據顯示，2017年前11月深圳工業、商辦用地合計成交40宗，總建設用地面積近115萬平方米，合計收金超過441億元。

深圳市規土委11月發布的《深圳市城市建設與土地利用“十三五”規劃》中，計劃在2016年至2020年通過城市更新提供30平方公里用地規模，計劃新增住房有效供應65萬套。同時強調加大了向産業用地的傾斜力度，到2020年深圳全市工業用地占建設用地比重将不低于30%。

2017年最後一個月，響應最新規劃，深圳迎來土地出讓高峰，預計共出讓10宗商業、工業、物流用地，主要位于南山區、坪山區、龍崗區和大鵬新區。

其中，位于南山區後海中心區的編号T107-0085宗地已于12月1日挂牌出讓，由騰創未來（深圳）有限公司以總價19.32億元奪得，折合樓面單價15285元/平方米，該公司的法定代表人即為騰訊公司控股董事會主席兼首席執行官馬化騰。

該宗地面積2.73萬平方米，土地用途為商業用地、廣場用地、城市道路用地，建築面積12.6萬平方米，土地使用年限30年。建成後，地塊需全部自用，不得轉讓，且10年内不得抵押，10年後建設用地使用權及建築物允許抵押，但抵押金額不得超出合同地價與建築物殘值之和。

除此之外，12月6日出讓的大運新城地塊也獲得市場的高度關注，該宗地出讓起價高達240億元，地塊出讓首先競地價，當競買報價達到首輪地價最高限價時，轉為競各分項物業自持面積及自持年期；當全部商業、辦公、公寓競價達到全年期自持時，則再轉為競地價。值得注意的是，這宗地塊要求建設一棟600米左右的超高層建築。