中原地産：11月全國城市發布房地産調控36次 房企拿地依然積極

中原地産研究中心統計數據顯示：本輪房地産市場密集調控潮持續，11月單月30天時間，合計有28個省市與部門發布了有關房地産調控36次，其中有多個城市是首次發布房地産調控政策。

中原地産首席分析師張大偉分析認為，11月單月36次調控政策的主要特點有幾類：

政策内容發布密集

從調控城市看，一二三線城市都有分布，整體看，2017年是中國歷史上，房地産調控最密集年份。特别是從9月開始各地調控政策非常密集。

2017年調控的最大特點是，手術刀式的精準調控，針對市場變化調整調控内容與加碼力度。

11月樓市政策的主要特征是繼續落實大會提及的房住不炒

住建部等開始價格聯合檢查，包括北京等城市的租賃政策落地代表了房地産調控内容繼續深入！

在36條政策内容中，提及租賃的政策有16條之多，包括成都、北京、深圳、武漢、浙江、鄭州、江西、東營、菏澤等城市。

從租賃政策内容和城市看，一二三線城市都在鼓勵租賃政策落地：

建立租購並舉的住房制度,發展住房租賃市場，對于房地産調控來說，不僅僅租購並舉是房地産長效調控的政策之一，鼓勵租賃消費，穩定租賃關繫，賦予租房者更多的權利，不僅僅是科學住房觀念的一個重要環節，更可以避免房地産市場大起大落，減少非理性購房需求。

截止日前，全國最近1年多時間里，有超過12個省份及超過60個城市，出台了有關租賃的政策内容。

樓市調控繼續深化

過去的一二線為主，在最近幾個月繼續落地，包括聊城、東營、泉州、柳州等之前很少調控城市，最近一個月也發布了調控政策。

調控政策避免一刀切，開啟打地鼠模式

從城市看，房價上漲居前的城市都會繼續調控：調控政策手術刀式全面升級“打地鼠”。

2017年樓市調控政策的基本全面與往年出現了根本變化，過去的調控更多是事後管理，而在2017年樓市調控更多的預期管理，在市場出現不穩定因素後提前發布政策。相比往年的調控措施相對效果更好。

樓市的調控目的並非一棍子打死房地産市場，更多是維持穩增長與降杠杆的一個平衡。

租售並舉、共有産權、限售等房地産長效機制已經逐漸落地，更清晰的長效機制在加快制定布局。

這種手術刀式的分類調控，的确是歷史第一次實現了市場的精準調控，不一刀切。所以未來的樓市依然會是分化的。調控政策也将繼續堅持“打地鼠”，調控政策也還是會繼續出現。

房企拼規模趨勢加劇

中原地産研究中心統計數據顯示，年内房企繼續積極拿地，拿地最積極的50家房企合計拿地金額達到了20330億。與2016年同期拿地金額13720億對比，漲幅達到了56%。

2017年來拿地過百億房企達到了58家，而在2016年同期只有40家過百億，在2017年截止日前拿地200億以上的企業有30家。從數據看，相比往年同期均出現了非常明顯的上漲。

在調控持續加碼的趨勢下，房企依然在非常明顯的拿地加速過程中。

從目前數據看，公布銷售業績的企業2017年刷新紀錄已成為定局。

中原地産首席分析師張大偉分析認為，雖然一二線城市調控效果明顯，但從全國房地産數據看，房企在收獲了刷新歷史記錄的2016年後，資金情況空前寬裕，在去庫存之後，大部分標杆房企都開始積極拿地。

2017年中國房地産成交面積與成交金額從趨勢看，将繼續刷新2016年創造的歷史記錄。

在這種大趨勢下，大量的中型標杆房企積極搶地，特别是從500億沖刺1000億，1000億沖刺2000億的第二梯隊房企，成為了過去7個月搶地的主流企業。做大依然的當下房企的主流選擇。

房地産企業在最近幾個月拿地趨勢明顯加速。

出現拿地加速的原因主要集中在，房企雖然在一二線城市受到調控影響，成交放緩，但全國房地産銷售額依然刷新歷史記錄，三四線城市，特别是部分熱點三線城市，房企搶地現象明顯。

預計2017年超越千億銷售額的企業将刷新歷史記錄達到15家左右，最近2年的樓市高峰期下，房企銷售額爆發，補庫存趨勢持續，資金雖然有所收緊，但銷售回款等依然可以支持標杆房企拿地，所以整體看，不論是一二線城市還是三線城市，土地市場依然處于相對高溫中。

標杆房企拿地積極性依然持續

雖然各地樓市調控頻繁，但整體看，一二線城市土地市場成交依然活躍。即使很多城市土地調控政策嚴格，但企業依然處于補庫存階段。

房企對熱點城市的拼搶依然積極

政策出台抑制樓市高溢價率，天津等城市最近出台政策，報價達到最高限價時競報“自持面積”這種情況下，包括南京等城市也均設置了最高限價，這種情況下，熱點土地的溢價率也均出現了數據上的降低。

樓市調控持續，全國截止今天從2016年4季度來，已經有超過60個城市，出台了160多次各類房地産約束性調控，這使得部分非熱點屬性的土地出現了明顯的降溫，土地市場已經出現了非常明顯的分化。

2017年全國熱點城市的地王數量将有非常明顯的降低，但在銷售火爆的2016年，大部分企業庫存去化明顯，這種情況下，房企對熱點區域、優質屬性地塊依然拼搶，所以這類型地塊依然會拼搶激烈。在2016年銷售火爆的影響下，房企補充土地的積極性明顯較高

整體看，市場的過熱成交将會明顯被抑制，短期部分過去報價過高的項目和二手房價格會快速回調，但整體看，市場未來的調整期将維持2017年全年。這一輪市場的調整幅度要看，信貸收緊的尺度。