觀點指數 | 北京11月報：均價環比下跌萬元 賣地480億年内最高

觀點指數 離2018年僅剩1個月，在“930”及“317”兩輪調控下，北京房地産市場年底“翹尾”現象難以再現。

北京市住建委公布的數據顯示，剛剛過去的11月，北京新建住宅市場（剔除自住房和保障房，含普通住宅、豪宅、别墅）總成交1912套房，環比增加39.46%，對比去年的6208套下降69,2%；總成交額為161.07億元，環比上漲29%，成交面積為30.16萬平方米。

需要注意的是，對比10月，北京市新建住宅市場均價明顯回落，11月成交均價為53405元/平方米，環比下跌10000元/平方米，跌幅為15.77%。每套房成交總價平均為842萬元/套，環比下跌68萬元/套。

和一手房的節奏大體相當，北京二手房市場11月同樣迎來了量升價跌。市場數據顯示，2017年11月北京二手住宅共網簽8483套，環比上漲37.7%；均價環比下降0.9%。

在樓市交易節奏繼續放緩的大環境下，11月北京土地市場反而迎來大豐收。480.4億元的土地成交金額不僅是2017年北京月度土地出讓金最高的月份，也僅次于2015年11月，成為北京歷史單月土地成交金額第二高的月份。

除了增加土地供應外，在樓市企穩的大好時機，北京開始加大共有産權房的推動力度，從優化供給結構的角度平穩樓市。

月内，北京出台了《關于進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》，宣布将在未來5年供應1000公頃集體建設用地，用于建設租賃住房。

年末難翹尾，均價環比下跌萬元

往年經常出現的年底翹尾行情，在今年的北京市場恐難再現。10月份，北京新建住宅環比成交套數出現下跌，二手房更是成為成交最低的月份。這一交易節奏在11月稍微回暖，但是成交均價則保持了持續回落的勢頭。

根據北京市住建委公布的數據，11月北京新建住宅市場（剔除自住房和保障房，含普通住宅、豪宅、别墅）各區總成交額為161.07億元，環比上漲29%，成交面積30.16萬平方米。總成交套數為1912套，環比增加541套；每套房成交總價平均為842萬元/套，環比下跌68萬元/套。

成交均價方面，11月北京市新建住宅市場均價明顯回落，成交均價環比下跌10000元/平方米，為53405元/平方米。

分布到各個區域來看，11月密雲成交464套，領跑區域成交榜首，占全市成交總量的24%,；順義區成交285套位居其後，此外豐台和大興區也成為月度的成交大戶。整體來看，11月北京的新房交易還是集中在遠郊區縣，密雲則是其中當之無愧的熱門闆塊。

二手房方面，市場數據顯示，2017年11月，北京全市二手住宅共網簽8483套，同比下滑56.2%，環比上漲37.7%；此外，均價環比下降0.9%。

除了量升價跌外，11月北京的二手交易市場節奏繼續放緩。數據顯示，11月二手房市場上每套成交房源的平均被看次數為15.1次，環比增加0.95次。放寬到全年來看，這一數字繼2月以來持續升高，已達到全年最高值。從另一個角度來說，也顯示了消費端的觀望情緒。

業内人士分析稱，在經歷長達一年多的調控和市場盤整後，當前的北京二手市場投資投機需求得到進一步打壓，雖然交易節奏較往年放緩，成交量也遜色很多，但是市場顯得更加健康、平穩，過去因高杠杆而存在的風險也大幅降低。

賣地年内最多，供給端發力企穩樓市

在樓市交易節奏繼續放緩的大環境下，11月北京土地市場卻迎來大豐收。

數據顯示，過去的11個月中，北京土地成交金額超過2600億元，12月還将有7宗住宅用地推出。

截至11月29日，北京合計供應住宅土地69宗，土地面積共計945萬平方米，這一數字也比2016年全年的250萬平方米增加了278%，也是最近4年來全年供應量首次超過1000萬平方米。

2017年11月，北京單月合計土地成交金額為480.4億元，不僅是2017年北京月度土地出讓金最高的月份，也僅次于2015年11月，成為北京歷史單月土地成交金額第二高的月份。

為了讓樓市繼續企穩，11月除了增加土地供應外，北京也開始加大共有産權房的推動力度。

2017年11月16日，北京市規劃國土委、市住建委聯合印發《關于進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》，宣布将在未來5年供應1000公頃集體建設用地用于建設租賃住房。

除了規劃用于建設租賃住房的用地外，《意見》還明确了北京市下一階段集體租賃住房工作的基本原則和政策措施。鼓勵簽訂長期住房租賃合同，但單次租期不得超過10年。除承租人另有要求外，單次租賃期限不低于3年。如果承租人要求承租3年或以内的，出租機構不得拒絕。

同時，在與公租房的對接方面，集體租賃住房對接市場租戶，也鼓勵趸租作為公租房房源，面向公租房備案家庭或人才配租。

11月新增的土地供應中，共有産權房的影子已經浮現。11月份北京全市共新增土地供應14宗，其中居住類用地10宗。在這10宗宅地供應中，有4宗為共有産權房用地，分别為朝陽區豆各莊鄉馬家灣村地塊，限價36000元/平方米；延慶新城地塊，限價18000元/平方米。另外2宗是位于房山區良鄉鎮和閻村鎮的地塊，限價均為26000元/平方米。

顯然，以前“居者有其屋”的房屋規劃将會向“住有所居”轉變，未來剛需人群的置業需求将會得到更大滿足，同時也意味着北京的租賃房屋市場将迎來更大的發展空間。