觀點面對面 | 鄧滿華：興業太古匯不怕競争

觀點地産網 被稱為“中華第一商業街”的南京西路上，迎來了2017年上海最受關注的商業項目的開業。

這是香港興業國際（以下簡稱“香港興業”）和太古地産共同打造的地標式項目——興業太古匯。

從2002年香港興業斥資13.06億港元拿地至2017年10月正式開業，興業太古匯的落成共計花費将近180億， 並邀請太古地産以50:50對半出資的形式共同開發， 耗時15年，也是太古地産在内地市場建造最久的項目。

香港興業國際執行董事、興業太古匯項目公司首席執行官鄧滿華從這個項目拿地階段開始，一路見證了“興業太古匯”的發展歷程。

2017觀點商業年會現場，鄧滿華對觀點地産新媒體表示，這個項目最開始是有住宅部分的，但為了充分釋放土地價值，香港興業集團将原三分之二住宅用途的設計，重新規劃為純商業用途。這才為今日興業太古匯項目的出現奠定了基礎。

“我們不怕競争”

将土地性質全部調整為純商業用地，後面的道路也並不輕松。最大原因在于項目所屬位置在上海知名的南京西路，這里地段優越，但同時商業競争也異常激烈。

這條橫跨上海黃浦、靜安兩區，東起西藏中路，西迄延安西路，全長不足4公里的街道上，既有坐擁頂級奢侈品牌的恒隆廣場、中信泰富、梅隴鎮組成的“金三角”，又有匯集了會德豐廣場、越洋廣場、嘉里二期等五家商業的“金五星”。

有統計顯示，南京西路商圈匯集了知名品牌超1200個，國際品牌750家，僅2016年，這里年銷售業績在10億以上的大型商場就有4家，整個商圈大中型商業項目的年銷售業績超過110億元。

因此，如何在有着良好商業氛圍以及殘酷商業競争的環境中突圍，或許是興業太古匯的最大難題。

對此，鄧滿華顯得頗具信心，他對觀點地産新媒體表示：“在任何時候都有競争，所以我們不怕競争。”

這種自信來自兩個方面。鄧滿華稱，首先硬件可以說是“人無我有、人有我優”。比如位置是無可代替的， 還有從布局方面，項目里面有十多個可以舉辦活動的空間。

然後就是後天因素，興業太古匯的定位頗具上海特色，叫做“愛混敢嗲”，這也是順應了年輕人的要求。

“項目南邊還有一座優秀歷史保護建築，我們經過整體平移和保護性修繕後，已經命名為查公館，還有三家精品酒店及酒店式公寓，這些加起來都很有氛圍。”

從試營業至今的這一段時間來看，鄧滿華對經營情況一再表示滿意，並稱之為“效果遠超預期”。

用一串數字來證明：購物中心的入住率已經超過了93%，在辦公樓里面的入住率也超過了80%，所以這個項目初步取得了成功。

“我們有足夠經驗”

對于不少地産界人士來說，太古地産早已是業内皆知，而香港興業這家公司則相對低調一些。但香港興業從事房地産開發的歷史一點都不比太古地産短，目前香港開發最久、規模最大的項目愉景灣就是香港興業一手主導開發的。

位于大嶼山東北部的愉景灣有多大？官方數字為650公頃，占地約為香港島面積的8%，為香港最大的住宅項目。從上個世紀70年代至今，已開發了18期，愉景灣里配有幼兒園、學校、商業、酒店、醫院、高爾夫球場、碼頭等設施，居住人口約1萬9千人，來自全球各地近50個國家。

因此，對于運作有各種業态和一定復雜性的項目，香港興業已有足夠的經驗。

鄧滿華也強調， 香港興業國際在香港有很多的商業項目，在愉景灣有自己的商場，在荃灣有幢物業，以前是工業大樓，就是中國染廠，現在經過活化改造後變成既有辦公樓也有8層商業的物業。另外在天津跟新加坡也都有類似的商業項目，“所以我們對商業地産這一塊也不比太古少”。

和太古地産頗為相似的是，香港興業在内地的發展也比較穩健。

雖然進入内地多年，但據香港興業官網顯示，在内地已布局4個城市共計6個項目，分别是位于上海的興業太古匯和中山學林苑，位于浙江嘉興的興業禦缇灣和璟頤灣，位于杭州未來科技城闆塊的耦園和天津的津匯廣場。

可以看出，興業在國内的發展重點集中在了長三角區域。對此，鄧滿華直言，世界發展看中國，中國發展看上海，所以在中國内地的布局以上海為重點也是很正常的事情。

“另外，有很多香港的開發商以前跟上海也有千絲萬縷的關繫，所以第一站進入上海一點都不奇怪。”鄧滿華表示，興業也正在國内其他城市進行考察，如果有合适的項目，也會積極獲取。

“公司的業态分布大概是1/3在香港，1/3在亞洲其他國家，另外1/3在國内。但如果國内有特别好的項目，我們也不排除短期在國内增加投資。”

以下為觀點地産新媒體對香港興業國際執行董事、興業太古匯項目公司首席執行官鄧滿華先生的專訪實錄：

觀點地産新媒體： 南京路是上海傳統商圈，同時就意味着競争很大，有恒隆廣場、梅隴鎮廣場等，興業太古匯在競争壓力這麼大的商圈，怎麼打造自己的競争力？

鄧滿華：我前一陣也說過，在任何時候都有競争，所以我們不怕競争。

光嘴巴說不怕那是空講，所以要從兩個方面去考慮。首先是從硬件考慮，我們這個項目有很多特殊的地方，從硬件上是人無我有、人有我優。比如位置是無可代替的，它在南京西路延安高架和南北高架的邊上，兩條高架的交叉點，這是整個上海市最繁華的地方，跟周邊三條地鐵線接駁。

地塊的面積是6.3萬平米，這個地形是很好的，有400多米長，寬度是50米。再加上有一個S形的弧線，從頭到尾走一圈就是1公里，整個南京路步行街就是1公里。從布局方面，項目里面有十多個可舉辦活動的室内外空間。我們充分利用地形設計一軸三線，一條軸線把南廣場、北廣場、中間的購物中心和寫字樓聯繫起來。

另外就是後天的因素，這個項目的定位是針對現在最能消費的消費群——都市白領，所以定位就叫“愛混敢嗲”，順應年輕人的要求。我們舉辦很多活動都是順應這個，所以我們很有信心。

在項目南邊有一做優秀歷史保護建築，把它平移以後我們命名為查公館，就是為了紀念香港興業的創始人査濟民先生。南邊還有精品酒店，很有氣氛。

所以面對競争我們不會輕視它，但我們也不怕。

觀點地産新媒體：從試營業到現在差不多半年時間，您覺得這半年有達到預期效果嗎？

鄧滿華：我覺得是超過了預期，主要是購物中心的入駐率已經超過了93%，在辦公樓里面的入駐率也超過了80%，所以我們覺得這個項目初步取得了成功。

觀點地産新媒體：興業太古匯項目是和太古合作的，但這塊地是興業之前一直持有的，所以是你們主動找到太古合作開發嗎？

鄧滿華：2002年的時候，香港興業國際董事會副主席兼董事總經理查懋成先生跟靜安區政府談下來這個項目。談下來以後，很多同行和朋友都很有興趣，因為這塊地是兵家必争之地。項目的地理位置在靜安區的東邊，也緊靠着黃浦區，所以這一塊地是很難得的。

我們拿到地以後，包括太古在内，有很多同行都跟查先生談，是不是可以合作。2002年的時候我們還沒有考慮，到2006年的時候，因為項目最初有一部分是住宅，但這塊地建好住宅又賣出去就可惜了，雖然可以快速回籠資金，獲取一次性的現金流，但是土地的長遠價值就被浪費了，後來我們就把整個地塊變成了商業地塊。

在很多有興趣的同行當中，當時太古的老總跟我們老闆是很好的朋友，我們也跟董事局談過，在幾家公司當中，我們覺得跟太古之間有共同的理念，就是都看得比較長遠。另外，他們跟我們強強結合，有可以互補的長處，太古在香港做商業也比較有名，我們有能解決復雜項目的能力，還有就是大家都不着眼于短期的利益。

我們把太古引進來之後合作了十年多，大家都很愉快，因為理念一致。

最重要的是财務實力，這個項目總投資将近180億，我們各投資了将近90億，那是很大的一筆資金。

所以綜合考慮之後，從2006年10月份左右我們就成為項目的合作夥伴，然後一直發展下來。

觀點地産新媒體：太古在國内的商業經驗是否更多一點，所以會不會讓太古的意見給予更多一些？

鄧滿華：我們在香港也有很多的商業項目，在天津跟新加坡也有類似的商場，在愉景灣有自己的商場。還在荃灣有幢物業，以前是工業大樓，就是中國染廠，現在我們把它活化改造，變成既有辦公樓也有8層商業的物業，所以我們對商業這一塊的經驗也不少。

我們也希望合作夥伴是強者，可以做到強強結合。如果兩家公司的理念、文化有點不一樣，或者大家的習慣不一樣，那肯定有。但正面看是可以互補的，否則幹活永遠是這樣一個模式，穿衣服都是穿同樣的顔色。

現在我們的合作很不錯，大家說混血兒都是特漂亮的。

觀點地産新媒體： 興業在國内的項目除了天津之外，另外就是在浙江杭州和嘉興，看起來都集中在長三角，是有意做這樣的布局嗎？

鄧滿華：我們在嘉興有兩個住宅項目，一個已經賣完了，還有一個項目差不多要開賣了，然後在杭州的余杭也有一個項目，現在已經開賣了，賣得也很好。

我們的業态分布大概是1/3在香港，1/3在亞洲其他國家，比如菲律賓、泰國、日本，另外1/3在國内。

在國内的策略是立足上海、輻射長三角，面向大中華。我們一步一步來，也不太急。

不同的開發商策略取向不一樣，有些投資很多會一下子轉不過來。我們的資金完全沒有問題，會按照财務安排很有節奏的去做。

觀點地産新媒體：香港的企業大部分都還是比較看好長三角區域，九龍倉也是長三角相對多一些，其它的都比較少。

鄧滿華：全世界都看亞洲，亞洲看中國，中國看上海。那里消費力非常強，所以這是很自然的事情。另外有很多香港的開發商以前跟上海也有千絲萬縷的關繫，所以第一站進入上海一點都不奇怪。

觀點地産新媒體：您在國内也工作了十多年，也看着這十多年中國房地産市場的發展，您對此有什麼評價？

鄧滿華：第一是快，第二還是快，在這當中有一些我們覺得做得還不錯的。做房地産我一直說門檻很低，有點錢就可以做，但要做得好又是另外一回事。要想做得快蓋很多住宅，我看國内有很多做得也很好，但要提升一個層次很難。

現在商業房地産要去庫存的也有很多，做商業地産是要有情懷的，要用心來做。光是做得快，可能有一些基本的需要能滿足。大家的定位不一樣，就像金字塔一樣，十年内做得很快也可以做很大，但要把品位提升的也很多，有些經驗不是從硬件方面搬過去就做得成。

觀點地産新媒體： 您覺得國内的開發商和香港開發商最大的區别是什麼？是不是策略性不太一樣？之前有香港開發商認為， 國内的開發商現在更多的是在做策略性的布局，下的棋會更大一些，香港開發商更像是在做生意，可能就是看一個一個的項目，把一個項目做好賺到最多的錢，大家的出發點根本就是不同的。

鄧滿華：我不能同意這種說法。

興業太古匯是一個将近180億元投資的項目，是一個商業的項目，是我們長期投資、長期運營的項目，我們覺得市場還是要有長期投入的情懷，把這個項目繼續運營好，而不是看短期的利益。

如果真的是看中短期利益，我們當時就可以把這一塊好地建起來住宅賣出去，那個利潤就是短期的，也會是不錯的利潤，所以我覺得不是特别能認同這種看法。

愉景灣一個項目做40年，現在還在建，那種持續做一個土地的開發是我們的特點。而且不要把開發商或人很簡單地分類，在香港也好，在國内也好，不同的開發商都有不同的取向。

不管怎麼樣，像我們這種上市公司，有很多小股東、大股東要給交代，所以一定要有良好的管制，包括财務上的。利潤我們肯定也要追求，作為上市公司不能把利潤放在後面。國内很多的同行也是這樣，只不過有一些取向不一樣。

做房地産很大一部分是很專業的，是要看當地化的情況。比如國内開發商，在上海做項目跟在北京做項目是不一樣的。

我們就是12個字，做到“非同凡“想”、尊人重土、止于至善”。而有一些人不管這些，就是趕快把項目弄出去就好。

有些時候朋友問我，國内開發商和香港的開發商有什麼不同，顧客群有什麼不同？十多年前可能這個問題會比較有意思，現在都已經一體化了，香港開發商懂的事情，國内開發商也懂。所以不一定是香港和國内開發商的分别，而是每家開發商的取向不一樣，急功近利的在哪里都有。

觀點地産新媒體：2017觀點商業年會的主題是“資本時代下的商業地産”，對商業地産來說，資本、資金是非常重要的，您是否方便簡單地介紹一下，興業在這一塊是怎麼樣去考量的？

鄧滿華：我們找夥伴，很重要就是看對方的财務實力，太古地産和香港興業的财務實力大家都勿庸置疑。我們跟銀行的關繫也很好， 國内和香港都可以做到貸款。

提到回報率的問題，我們現在剛開業，商業已經租出去93%，現在留下在談的是一樓，這是最好的位置。辦公樓已經超過80%多的入住率，進入的都是大企業。租金比預期的還要好一點，所以總的回報率來說，我們是滿意的。

至于其它方面的财政安排，這就牽涉到比較復雜的問題，也有兩家各自的需要，但我們不急，興業也好，太古也好，也不是像有的公司那樣資金鍊斷了就着急得不得了。我們現在考慮的是怎麼把項目運營得更好，把這些做好了，其它的根本沒有問題。

觀點地産新媒體：計劃未來5年或10年，希望興業在國内能夠做到什麼樣的規模嗎？或者預計有多大的投資額度？

鄧滿華：我們總的資産分布是1/3左右在國内，随着公司的發展，應該“餅”會越來越大。

當然這不是絕對的，有時候也要看每一個項目的吸引力，如果我們能找到一個好的項目，也不排除短時間調整一下，增加一點投資。

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