高力國際：2018亞洲房地産市場展望

華南，2018年1月15日，高力國際亞太區研究部重磅發布《2018亞太房地産市場展望》，總結十大洞察，預測未來一年市場趨勢與動向。

不同于以往報告中針對每個市場與行業進行逐一分析的方法，今年的報告從區域層面出發，圍繞10個重點主題進行前瞻性分析，深入洞悉2018年亞洲房地産市場的機遇和潛在的風險。

1、強勁的經濟增長和持續處于低位的實際利率将繼續推高亞洲的租戶和房産投資市場。2017年的全球實際GDP增長創下了自2010年以來的歷史新高。在亞洲，中國内地、日本、香港和新加坡的增長勢頭也有所加強，印度的經濟增長也開始復蘇，進而推高亞洲的租戶和房産投資市場。

2、由于經濟增長強勁且實際利率處于低位，亞洲房地産市場将維持可觀的投資總量，收益率可能進一步下降。主要風險不在于需求不足或資本短缺，而在于市場缺乏高質量的可售房産。

3、亞洲核心城市的寫字樓租金将繼續上漲或保持穩定。穩健的GDP增長以及新增房地産市場租賃需求将一起拉動香港、新加坡甲級寫字樓的租金持續增長；同時受惠于金融、科技，以及其他産業強勁的租賃需求，中國主要城市的實際租金也好于預期，将保持穩定或持續上漲。

4、靈活辦公空間将進一步成為新增辦公租賃需求的來源之一，尤其是香港、新加坡和中國内地的一二線城市。我們預計印度、雅加達和曼谷的柔性辦公空間也将出現顯著增長。

5、科技公司将加緊在CBD和CBD周邊布局。人才争奪将成為科技公司面臨的最大挑戰，人才正逐步年輕化，三分之二的員工年齡層集中在千禧一代。為了吸引更多年輕化的人才，企業可能需要在CBD及CBD周邊區域設立現代化的工作場所，衆多互聯網及IT人才在此匯聚，他們是未來人才争奪戰高需求群體，其次是硬件專家。

6、日益頻繁的貿易往來和電子商務活動将繼續推動中國内地、香港、新加坡和印度的工業和物流地産發展，而工業地産将成為亞洲各地重要的資産類别。

7、上海和新加坡的商業園區和工業園區市場将有所增長，並在未來幾年内迅速發展。上海正在加快建設全球影響力科技與創新中心的戰略舉措，因此商務園區頗受關注。中資企業正成為上海商務園區的主要租戶來源及投資商。互聯網和信息科技行業占據主要租賃需求，張江、金橋是最為活躍的上海商務園區租賃與投資闆塊。我們預計，未來上海商務園區空置率将穩定維持低位；2018年至2021年，租金将保持增長勢頭，年平均增長率應略低于5%。值得一提的是，商務園區正吸引各路資本青睐，國内投資者仍将主導投資市場，盡管外商投資人也看好此類物業。

8、香港零售物業将逐漸復蘇，新加坡市場仍不明朗。香港零售物業的平均租金在近四年内下跌45%，但近期已開始顯現復蘇迹象。由于本地消費保持強勁、遊客數量回升、中端健康與消費品牌的增長以及新飲食概念的流行，香港的零售總額已開始反彈，且各大主要商圈的首層租金跌勢已有所企穩。2018年，我們預計香港市場的零售總額将會有3-4%的增長，而零售物業的平均租金應會有1%-3%的增長。相對而言，新加坡零售市場的復蘇形勢仍不明朗。主要商圈烏節路的首層租金跌勢已有所放緩，但整體市場的復蘇步伐仍較為遲緩。

9、香港和新加坡住宅市場價格将持續上揚。我們預計在需求強勁、供應量較小以及負實際利率的作用下，香港住宅市場的平均價格将會在2018年内增長8-10%；而豪宅的成交則主要取決于二手市場的需求，因此預計2018年上漲幅度會相對較小，約為3-5%。未來除非美國的加息速度遠超預期，從而快速擡升香港的利率，直至2019下半年至2020初，常規加息舉措預計基本不會影響香港住宅市場。新加坡方面，住宅市場在經歷連續15個月的價格下跌後，已開始出現反彈。我們預計2018至2021年整體市場價格将會增長約17%，動力主要來自于GDP增長、竣工項目的減少以及大量交易。

10、黑天鵝事件：我們認為，亞洲房地産市場面臨的最大風險在于，由股權估值過高（尤其是美國和中國的科技股和中國房地産開發商）導致的全球性或地區性金融市場調整。其他風險還包括：大型金融企業中人工智能取代人類崗位的速度快于預期、對租賃空間的需求減少以及亞洲的地緣政治沖突。