合富輝煌：2017廣州商業市場年度總結與展望

2017 年對廣州商業地産市場來說，是具有重大意義的一年，也是注定要被記住的一年。330新政出台，給商業市場帶來挑戰的同時，也帶來了機遇，廣州舉辦了财富全球論壇、躍進了世界一級城市之列、全年GDP突破2萬億元等，為廣州商業市場的發展帶來了廣闊的想象空間。那麼在這一年，廣州商業市場發生了哪些重要事件、市場又迎來了怎樣的變化？

總體成交情況：寫字樓量價全線飄紅，商鋪走勢平穩，公寓供求量受挫

從整個商業市場成交數據來看，公寓成交量仍在三大類别中領先，但卻是近四年以來公寓成交量最少的一年；反觀寫字樓市場，成交量首度突破60萬平米大關，是近五年來成交量峰點，同時年度成交量首超商鋪，發展勢頭強勁；商鋪方面，成交量與去年相仿，在近年成交的平均水平之上。成交走向不盡相同，價格走勢則較為一致，三大類别物業成交價格同比均呈上漲趨勢，也都處于近五年來成交價格的高位水平。

330新政及其影響：寫字樓不跌反升、公寓成交銳減、商鋪平穩過渡

330新政從物業用途、報建面積、銷售對象及轉讓流通方面均作出嚴格限制，主要目的為遏制商業地産個人投資熱潮，防止資金的大量涌入對市場帶來不穩定因素。

寫字樓市場本來的主要買家就是公司企業居多，個人投資者比例占比較小，而相應地，公司購入的寫字樓面積多為面積較大産品，因此新政對寫字樓市場的影響最小；商鋪方面，主要是限制了個人投資客戶購買資格，而商鋪本來商業屬性明顯，加之商鋪整體運營經營的理念逐漸加強，商鋪大宗成交亦有增多迹象；作為本來是個人投資買家居多的公寓市場，銷售對象受限制，整個市場受到了較為嚴重的“打擊”，成交銳減，與新政前市場成交的火爆形成鮮明的對比，是最為受影響的商業物業。

合富大數據顯示，新政後公寓市場月均成交驟降七成，導致全年成交同比跌幅近四成；寫字樓成交受大宗交易主導逆市上升，新政後月均成交增加7%，全年成交同比上漲10個百分點；商鋪市場新政後月均成交僅微跌2%，全年成交增加3%。

商服土地市場：外圍區域成主導，定向引入産業

本年度商服用地成交，按用地的建築面積來看，成交主要集中在外圍區域，而且成交占比有擴大的趨勢，對比之下，中心區域的土地面積的成交份額明顯減少。原蘿崗的科學城和知識城闆塊為成交主導，合同成交占比超四成，其次為海珠琶洲，全年商服用地成交宗數高達10宗，成全市之最。

從土地成交特征來看，今年商服用地的定向成交尤為突出，基本每宗地塊均有引入特定的産業，定向出讓趨勢越來越明顯，通過出讓條件捆綁産業屬性的方式進行出讓，以符合各區域闆塊的發展戰略及功能定位。而且對引入産業的要求越趨細化，指向性更為明确。在産業導向影響之下，因此地塊基本以底價成交，且多有30-70%的自持比例要求。

寫字樓市場市場特征：核心闆塊仍為主導，外圍闆塊增速明顯

合富大數據顯示，本年度珠江新城繼續成為寫字樓成交最為火熱的闆塊，金融城次之，在兩大闆塊帶動下，天河區在這兩大闆塊的帶動下成交量為各區之首，成交面積占全市36%，所占比例較去年減少7%，原蘿崗區在科學城闆塊帶動，超越番禺區成為成交占比的第二大區域，白雲及黃埔區的成交占比也有較明顯的提升，花都區更是在國際空港中心帶動成交占比提升8%。中心區域及外圍區域寫字樓市場成交量同比去年均有所增長，但外圍區域增長速度明顯更快，占比亦提高至近4成。

天河區項目在榜單中占據一半席位，因此雖受琶洲、魚珠等新興闆塊的沖擊，區域龍頭位置仍十分穩固；上榜項目的成交量中基本均包含顯著的大手交易成分，甚至不乏以整棟作為交易對象的成交案例；中心區域優質項目對比2016年均有10%以上的價格升幅，其中天盈廣場更作為標杆項目以20%的升幅領漲。

大宗交易頻現，成交金額突破70億元

寫字樓的大宗交易在去年底以來就有較為集中的呈現，今年以來有更為頻密的趨勢，寫字樓的大手交易更為集中的出現在熱點商務闆塊的優質辦公物業，如珠江新城、金融城、天河北和琶洲，這些闆塊均有濃厚的商務氛圍，或者是良好發展前景。類型方面，既有多個整層的成交，也有小獨棟甚至整棟的成交，成交客戶多為金融投資及科技信息類企業，一方面是出于辦公自用需求，辦公升級如擴大面積和地段優化選擇，另一方面是看中物業未來的增值空間及地段稀缺性。

寫字樓市場展望：多方利好助推，市場前景向好

城市地位不斷提升，經濟發展向好，營商環境日益優化，都為廣州辦公市場營造了良好的大環境，未來将有更多企業選擇進駐廣州，因此辦公需求也在不斷的升級擴張。

合富輝煌（中國）商業公司總經理張智斌先生指出，今年以來各區紛紛出台招商引資相關政策、與大型跨國集團、行業産業領域的先進企業進行合作等，都是辦公需求不斷加快的有力支撐，金融保險、IT科技、通訊媒體、現代服務業等行業成為承接寫字樓市場的主力軍。随着辦公需求增速加快，寫字樓整體承接能力及市場吸納率未來仍有較大的提升空間。

由于有前期多宗土地陸續開發建成，琶洲将會成為新增供應的重點闆塊，其次為黃埔及番禺區，而作為目前存量最大的天河區，預計未來成交重點仍在珠江新城、金融城等核心闆塊。

公寓市場特征：成交銳減，而外圍區域成交占比擴大

合富大數據顯示，外圍區域中，番禺區及其作為主力的華南闆塊保持強勁的成交勢頭，以接近25萬㎡的區域成交面積占據榜首；增城區由于受軌道交通及産業建設等方面的利好消息的刺激，是全市唯一錄得同比增長的區域，成交量上升73%；中心區域方面，珠江新城、琶洲等高價闆塊仍成交活躍，而2016年大熱的民科園及智慧城等相對低價闆塊份額有所下降。

成交面積Top10榜單中，外圍區域項目仍為主流，占據8個席位；其中番禺及南沙兩個重點區域分别以廣晟萬博城及中國鐵建環球中心作為代表個盤成為銷冠前兩位；中心區域中僅萬科雲城米酷及保利天悅分别位于第3位和第6位；熱銷盤同比漲幅基本在15%以上，多為新政前價格漲幅，少量個盤升幅更超過50%；而新政後公寓市場價格仍保持大致平穩。

未來番禺及南沙區仍為公寓庫存量較大的區域，新增供應則除番禺區外，主要落在天河東圃、原黃埔及增城等非核心地段。

12月末，城市更新局發布的《市城市更新局關于實施城市更新商服類房地産項目管理新政執行問題的通知》顯示：為支持廣州市舊改工作，經市（區）級城市更新管理部門審批立項的改造項目，屬于“商服類房地産項目”的，可以不執行“3.30”新政中，商服類最小分割單元不得低于300平方米的規定,這也就意味着舊改商服項目又将可以開發小戶型公寓，但是銷售對象依然不能是“個人”，購買主體依然是“法人單位”。此次政策微調是針對舊改項目的商服類産品，目前此類舊改項目不多，但随着城市更新進程的推進，意昧着未來仍有一定體量的小面積商服類産品在市場上供應。

公寓市場展望：成交仍将冷清，亟待謀求新出路

合富輝煌（中國）商業公司總經理張智斌先生指出，由于受到新政的影響較大，預計未來一段時間公寓成交仍将較冷清。公寓項目除了傳統的散售模式，亟待謀求新的出路。一方面， 新政後某些項目開始轉變銷售思路，大面積的公寓更符合公司客戶的需求，以整層等形式出售，或吸引更多大客戶購買。

另一方面，今年以來出台的一繫列租賃市場相關政府意見均統一指向——支持住房租賃消費，促進住房租賃市場健康發展。通過商改租的方式一方面可以保證租賃住房的供應充足，另一方面則可盤活商用物業存量。有政策支持，且房企與銀行通力合作，紛紛加入到租賃市場發展當中。未來部分公寓轉為用作長租的房源，或将成為公寓一個新的出路。

商鋪市場特征：各區成交趨均衡，外圍區域更具成長發展空間

各區成交較為均衡，成交同比變化多在5%以内，各區域成交趨于均衡，主要由于随着住宅闆塊日趨成熟，人流量增加，各區尤其本來商業較缺乏的外圍區域，消費需求增多且商業需求升級，帶來更多對商業及商鋪的需求。

大宗收購及交易頻現，市場交投活躍，專業運營管理将帶來價值提升

今年以來的多個大宗商鋪成交，大部分屬于社區型商業配套，主要服務于周邊居民的商業需求，未來商鋪供求仍主要集中在外圍區域，與住宅社區居住氛圍形成一致。有開發商用作自己持有整體運營，如祈福缤紛匯、越秀嶺南山畔等，社區商業的運營管理越來越備受重視，而大手成交有利于商業的整體運營管理，未來增城、黃埔、南沙及番禺等仍将會是商鋪存量及新增供應的主力區域，整體價格仍将會有所上升。

除了社區型商鋪，本年度廣州迎來多宗大型商場收購，購入者均為知名的外資公司，外資資金的涌入表明對廣州商業地産市場發展前景看好。而事實也證明，經過專業的運營管理，西城都荟及樂峰廣場均在再次出讓時，有高達十億元以上級别的價值提升。預計未來類似的商場大宗收購仍有機會出現，同時為廣州商業引入更多元更專業運營管理經驗，從而帶動整個零售市場發展。

商鋪市場展望：商業需求不斷增長升級，帶來商機

消費升級将帶來更多的商業需求，主要是一些社區商鋪，大型樓盤密集、居住及商務氛圍濃厚、人流密集的片區闆塊尤為明顯。人們對商業配套需求将日益增加，“有人的地方就有商業需求”始終是硬道理，加上在新零售浪潮下，人們對于商業配套需求增多並呈現多元化趨勢，商鋪市場亦随之被帶動。預計多個住宅或大型綜合體的商鋪未來将繼續有大手成交呈現，從而帶動整個商鋪市場向好。

合富輝煌（中國）商業公司總經理張智斌先生指出，預計未來随着大型住宅、綜合體項目的交樓入住及落成使用，人流量随之增加，商鋪成交亦将持續受帶動，而商業的運營管理亦将越趨成熟，能聚集人氣推動商業氛圍之余，為商鋪帶來增值，形成一個良性循環，發展向好。