鍊家：上海房地産發展前景分析研究報告

2018年1月4日《上海市城市總體規劃（2017-2035）》正式公布，作為卓越的綜合性全球國際化大都市——上海，頭頂多個國家級戰略規劃的利好光環，肩負着構建上海大都市圈，引領長三角城市群協同發展的偉大使命。在這樣一個嶄新的時代背景下，上海的房地産市場的發展前景如何？将迎來哪些機遇與挑戰？

上海鍊家首席市場分析師張月介紹，該報告匯總近8年來精準的公開數據資料，並結合鍊家大數據，進行專業的研究分析，囊括經濟、金融、科技、産業等多個領域。重點圍繞上海的核心地位、房地産發展現狀及發展前景，将從大國崛起、長江經濟帶中的能量核、這座城——發光體、住的藍圖等五個部分，綜合深入的剖析上海房地産發展環境、區位特點，市場現狀及發展前景，為深入研究上海市房地産發展提供重要依據，讓廣大置業者，更全面和詳盡地了解城市與房地産的未來發展。

第一部分 大國崛起則上海崛起

随着我國經濟綜合實力和國際地位不斷提升，經濟已經由高速增長階段轉向高質量發展階段，經濟的高速平穩運行，為上海參與全球競争、提升城市能級帶來重大契機。在國家“十三五”規劃、“一帶一路”、“長江經濟帶”等國家級戰略規劃的引導下，上海将充分發揮對外開放的輻射效應、樞紐功能和示範引領作用，增強國際競争力。

第二部分 長江經濟帶中的上海-能量核

“長江經濟帶”、“一帶一路”、“長三角城市群”國家戰略，為長三角帶來發展改革紅利，迎來了前所未有的發展契機。長江經濟帶覆蓋上海、浙江等11個省市，其人口和經濟總量均超全國40%，全國500強企業約有200家，區域地位重要、綜合實力較強、發展潛力巨大。

上海鍊家首席市場分析師張月表示，作為引領發展的龍頭城市——上海，其經濟協同發展能力在長江經濟帶110個地級及以上城市中排名首位。未來上海将發揮其經濟集聚、輻射和帶領能力的中心城市作用；加強城市之間交通物流、信息技術、通訊網絡等經濟聯繫，促進城市之間、企業、市場之間的協同發展。區域經濟的持續向好，為房地産市場奠定了良好基礎，長三角城市群的房地産市場也因為區域一體化建設而發展的更加迅速。

第三部分 上海這座城-發光體

上海作為追求卓越的綜合性全球城市，經濟實力、創新能力均在全國處于領先地位。2016年，上海GDP總量達2.75萬億，全國城市排名第一，增速達6.8%。2016年，上海市進出口總額2.87萬億，約占全國的十分之一；貨物吞吐量、集裝箱吞吐量連續七年全球第一，國際貿易中心、國際航運中心地位進一步奠定。與此同時，第三産業占比首超七成，産業結構進一步優化。

上海鍊家首席市場分析師張月表示，上海經濟快速平穩的增長，為房地産發展創造了良好的發展環境。消費水平的提升，消費結構的升級，城鎮化進程的加快，均會對居住消費産生推動作用，也将進一步令居民居住水平的改善意願增強。從政策來看，本輪房地産市場的調控不僅僅局限于限購限貸等需求導向的調整，也從市場機制和供給的角度出發，逐步形成促進房地産發展，穩定市場的長效機制。2018将是長效機制與短期調控結合的轉折點，市場中長期運營環境将更加明确。相關細化和落地工作，也應當适當着眼于居住升級需求的釋放，滿足多元化的居住需求。

第四部分 上海這座城-住的藍圖

從居住需求來看，上海城市人口流入勢頭強勁，在全國各大城市排名中居首。從成交情況來看，二手房占據交易主導，約占75%；新建商品房成交量約占25%。從供應來看，多主體供給、多渠道保障、租購並舉是未來方向，“十三五”期間規劃新增住房170萬套，其中商品住宅55萬套；二手房方面，目前挂牌出售約17萬套；租賃方面，“十三五”規劃新增租賃房源70萬套。

上海鍊家首席市場分析師張月表示，首先，未來居住需求旺盛，目前上海市外來常住青年人口（15~39歲）約達600萬規模，本地未成年人口約為160萬，加上每年10萬左右的應屆留滬畢業生群體，均是未來居住需求的生力軍。第二，從供應角度來看，未來新建商品住宅的新增供應有限，近三年推盤項目呈階梯下降趨勢；二手房成交占據市場主導，從近三年成交來看，覆蓋樓盤由8千降至6千個，盤活存量成為解決居住問題的緊迫任務。從1980年至2017年，上海住宅變遷圖中可以直觀的看到，上海存量房累積的動态過程，更多的存量資源有待挖掘。第三，城市圈的周邊城市受惠于核心城市的輻射作用，加上部分城市吸引人才安居，寬松落戶政策的激勵，一部分需求開始向外圍轉移，周邊城市成為優先吸納外溢紅利的新選擇，如環上海城市圈的昆山等城市。

第五部分 上海這座城-橫切面

從各區縣情況來看，各區經濟穩中向好，其中，浦東、闵行、黃浦GDP位列三甲，約占全市46.7%。在常住人口方面，各區常住人口有從中心城區向外圍擴散的趨勢，其中嘉定、奉賢、崇明接納新增常住人口較多。

從住房成交情況來看，2017年各區二手房成交同比下滑，下滑幅度差異不大，在50%左右。價格方面，相較2016年，各區成交均價呈上漲趨勢，且漲幅進一步分化，在20%~70%不等。從2017.12與2017.06的成交均價對比來看，各區均價小幅波動，幅度在-10%~15%之間。

上海鍊家首席市場分析師張月表示，經濟發展向好，産業結構進一步優化，各區服務業進一步向高端延伸，拓展經濟新領域潛力逐步顯現；尤其是非中心城區，吸引了更多的人口流入。從整體的住房成交來看，二手房（新建商品房）價格均呈現“難售（限價）之下，易漲難跌”的态勢。總體來看，限購政策的影響，成交量整體下滑，房價得到抑制是事實，但從近半年情況來看，房價以小幅調整為主，下滑幅度不大。

上海鍊家首席市場分析師張月表示，随着政策進入平穩周期，預計2018年住宅交易總規模（含二手房、新建商品房）會有所回升，達到25萬套左右。一方面，調控被壓制和累積的需求仍在，需要緩慢釋放，交易量将理性回升；另一方面，調控進入穩定階段，交易周期有望縮短，限購及信貸政策的不放松，部分出售意願較強的業主，價格将有望小幅下調，預計房價總體将以平穩為主。

數據來源：本報告數據來自于公開統計數據、鍊家大數據