第一太平戴維斯：世界城市房地産領域租金增長情況報告

由于利率上調，世界城市房地産市場的資本價值增長在未來十年将有所放緩，收益将成為投資關鍵動力。國際房地産顧問公司第一太平戴維斯如是說。

第一太平戴維斯發布最新旗艦報告《影響力——全球房地産市場的未來》，稱由于投資安全及收益規模成為主要驅動力，需要采用差異化的風險評估標準。未來十年，投資者應密切關注資源豐富、人口相對年輕且增長迅速、經濟增長前景積極、自然災害風險較低的城市。報告稱，未來一座城市對人口及人才的吸引力将成為衡量收益安全性的一項重要指標。

第一太平戴維斯對世界城市各房地産領域的租金增長情況做了分析，並繪制“第一太平戴維斯租金周期曲線”，展示各城市目前所處的周期階段。哪些城市以及房地産領域值得尋求收益安全及租金增長的投資者密切關注，從“租金周期曲線”上可以一目了然。

就優質寫字樓而言，2008年至今租金漲幅排名前四位的市場依次為：舊金山（+99%）、深圳（+71%）、北京（+71%）、倫敦西區（+69%）。

這些城市位于租金周期頂點附近，處于繁荣期、高原期或衰退期。

新加坡的優質寫字樓（-26%）、高端住宅（-25%）以及核心商圈（-15%）均錄得兩位數跌幅，因此這三個闆塊均處于或接近周期低谷。

上海酒店、墨爾本優質工業物業以及深圳高端住宅正處于復蘇期，說明租金存在進一步上漲空間，但投資者或将面臨競争激烈、價格高企的局面。

深圳住宅租金自2008年末至今累計上漲82%，漲幅領先于其他城市住宅市場。

雅加達是一座新晉的經濟引擎，即将走出蕭條期，因此有望迎來租金的大幅增長。但雅加達作為印度尼西亞這一新興經濟體中的年輕市場，不可避免地要面臨更高風險。

世界城市中的成熟資産領域，例如倫敦、東京、舊金山等城市的優質寫字樓市場，如今已站上周期頂端，且由于租金或在高位維持一段時間，有望成為投資安全港。

“如果說2007年之前的50年中房地産投資市場以資本增值為重心，金融危機後的10年以穩住陣腳、尋求復蘇為重心，那麼未來10年及以後将以在低利率環境下保障收益安全為重心。投資者将越來越重視世界城市的物業租賃市場。”第一太平戴維斯世界研究部主管Yolande Barnes表示。

“無論投資者尋求的是資本增值還是穩定的收益流，租賃市場的表現都是關鍵所在，”Barnes女士補充道。“租金不會撒謊，它們是需求、供應這兩個市場基本要素相互作用的結果。在全球許多投資市場，收益率進一步壓縮的空間已微乎其微，因此租金增長成為資本增值的唯一途徑。

先進國家的人口老齡化問題凸顯，投資基金日益關注養老金的投資管理問題。第一太平戴維斯認為，這是一次永久的轉變，且在低通脹、低利率時代愈發顯得緊急，收益質量也得到更多關注。相反，在新興經濟體尤其是中國，投資者仍處于擴張資産規模的階段，因此可以利用高風險市場的增長機遇。投資者需要了解經濟趨勢、高新技術、社會變化、自然威脅以及資源貧瘠等因素帶來的風險，以及上述因素給城市及區域房地産市場的不同領域造成的影響。

第一太平戴維斯租金周期曲線——了解每座城市所處的周期階段

本期報告首次推出第一太平戴維斯租金周期曲線，覆蓋租金變化可能經歷的所有階段。處于“復蘇期”的城市存在租金進一步上漲的空間，投資者可予以關注，但部分市場可能因為資産競争激烈而出現收益率下降、資産價格高企的局面，還有一些市場對于境外投資者來說門檻較高。

若僅考慮租金增長，則新加坡多個物業領域均适宜投資，此外還有雅加達、珀斯（寫字樓），深圳（住宅、高端零售），上海（酒店），墨爾本（優質工業物業）。但部分城市資産價格高昂，部分物業領域的收益率因為投資活動高漲，已進入下行通道。

以新加坡為例，雖然優質寫字樓租金仍比2007年低26%，然而在中國大陸投資者的熱切追捧下，收益率不斷收窄。這反映出投資者的預期——新加坡有潛力成為區域市場的經濟引擎。

許多核心住宅市場密集集中在“繁荣期”，如倫敦（普通住宅）、柏林、悉尼、墨爾本、北京、東京；法蘭克福與上海（高端住宅）即将進入“高原期”。  上述城市中，過去十年普通住宅租金增幅最高的兩座城市依次為上海（59%）、悉尼（57%）。歐洲城市也不甘落後，柏林、法蘭克福分别錄得53%與42%的漲幅。

第一太平戴維斯租金周期曲線（城市、物業領域、租金漲幅）

來源：第一太平戴維斯世界研究部

第一太平戴維斯認為，“高原期”市場雖然租金不再看漲，但未必不能吸引投資者。例如倫敦、東京及舊金山的優質寫字樓市場，東京的經濟型酒店及零售市場，雖然租金滞漲不足以吸引追求資本增值的投資者，但憑借當地經濟的實力支撐以及相對穩定的經濟與政治環境，未嘗不是追求穩定、安全收益的投資者的福音。

而在租金預期顯著增長的市場，風險繫數也要高出很多。例如雅加達，預計到2027年全市人口将超越東京，但其房地産市場規模依然有限，成熟度也相對欠缺。又如深圳，境外投資者進入難度較高，但它卻是全球最具年輕活力、增長最快的城市之一。

“要想正确認識房地産市場風險，投資者必須從城市，甚至街區的層面了解市場，並在此基礎上了解各個房地産領域。租金看漲的市場不一定是‘買入型’市場，尤其是在資産價格過高，或者新增供應入市會導致供應過剩、租金二次下探的情況下。”Barnes女士補充道。

年輕活力——城市增長的“上上簽”

理解社會變化至關重要。擁有年輕人口的城市更可能成為高等教育中心，成功吸引技術移民，成為創新及經濟增長的催化劑。租金增長便是水到渠成。

第一太平戴維斯預測了10年後（2027年）各區域市場青老年人口比率（15-34歲人口與50-69歲人口）最高的七座城市，其中包括深圳、雅加達、奧克蘭、奧斯汀。

第一太平戴維斯——衡量未來需求風險

第一太平戴維斯全球租戶服務部主管Jermey Bates指出，經濟增長潛力突出或年輕人口占比高的城市有望為投資者帶來豐裕的投資機會。“無論在哪個國家，人都是經濟領域中最重要的資産。然而在老齡化問題突出的發達國家，人才競争激烈，同時新興經濟體正培養着越來越多的年輕勞動力。

新生代勞動力将推動對特定地段、特定類型物業的需求。這有望改寫優質‘契約’的標準。一些以本地各類小型企業為租戶的短租物業，或因收益穩定可靠而成為投資者的‘香饽饽’。”