高力國際：廣州未來優質寫字樓和工業項目的市場需求仍然旺盛

廣州，2018年1月23日 – 全球領先的房地産服務上市公司高力國際在廣州四季酒店舉行了2017年廣州房地産市場回顧及2018年展望的媒體分享會。高力國際回顧了2017年深圳寫字樓、工業地産、物業投資市場及城市更新等熱點並對2018年的行業趨勢做出了展望。

甲級寫字樓租金水平穩定增長，空置率将保持平穩

2017年廣州經濟穩步增長，甲級寫字樓租賃市場需求旺盛，全年淨吸納量為497,600平方米。空置率下降，租金水平穩定增長。截止2017年第四季度，廣州市核心商圈全年僅有15.5萬平方米新增甲級寫字樓推出市場，若幹新增供應推遲交付時間。

受益于有限的新增供應，廣州甲級寫字樓平均租金同比增長6.5%，達169元每平方米每月。珠江新城子市場同比增長6.1%，達183元每平方米每月，租金水平繼續領跑廣州各甲級寫字樓市場。

廣州甲級寫字樓現時整體空置率為8.3%，較2016年底同比下降8%。琶洲子市場總存量較小，且作為未來的電子商務聚集區，子市場内需求旺盛，空置率較去年底下降23.1%達14.6%。

以租賃成交面積計算，按成交子市場分類，2017年珠江新城作為核心商務區，以53%繼續主導廣州市寫字樓租賃市場；琶洲子市場的交易面積較2016年大幅上升，占全市交易面積的19%；天河北體育中心和越秀分别占全市交易面積的16%和12%。

高力國際廣州董事總經理、華南區辦公樓服務部主管馮文光指出：平均租金的增長和交易面積份額的提升預示着市場看好琶洲子市場的前景。預計随着互聯網巨頭總部辦公樓的逐漸交付，必将吸引更多上下遊或科技類企業以及創新型人才進入琶洲，從而促進技術的交流，提高合作的效率，帶動廣州創新産業的發展。

以租賃成交面積計算：

2017年廣州寫字樓租賃客戶行業類别呈現多元化。其中超過60%的交易面積集中在金融業（26%），房地産業（21%）以及計算機/通訊/高新科技行業（19%）。本年度房地産行業的交易面積僅次于金融業，達到全市交易面積的21%。房地産行業活躍的租賃行為，源自各靈活辦公空間品牌在廣州市場的持續擴張。

以租賃成交宗數計算：

内資公司占全市交易宗數的83%，外資公司則占17%。内資公司仍是廣州市場交易活動的主體，外資公司租賃行為相對保守。全市超過八成交易宗數的租賃面積在2000平方米以下，接近一半交易宗數的租賃面積在500平方米以下。超過八成交易宗數的合同價控制在190元每平方米每月以内，超過一半交易宗數的合同價在150元每平方米每月以内。廣州市寫字樓租賃市場租金分層明顯，按照交易宗數的比例，可劃分為四個租金區間，分别為：130元每平方米每月以内（29%），131-150每平方米每月（26%），151-190元每平方米每月（26%）及190元每平方米每月以上（19%）。

高力國際廣州分公司辦公樓服務部董事陳昱豪預計：2018年将有更多外來靈活辦公品牌首次進入廣州市場，本土品牌繼續擴張，互相搶奪市場份額，呈現遍地開花的局面。此外，各品牌的選址策略将不局限于核心商業圈。以更低的價格租賃新興商業圈或邊緣商業圈，從而為使用者提供更高質量的服務，将成為各靈活辦公空間品牌打造差異化的選項之一。

展望未來，廣州甲級寫字樓2018年新增供應約50萬平方米，預計至2018年底，全市空置率将保持平穩。平均租金實現同比5%的增長。廣州寫字樓的新增供應在未來四年将集中在琶洲和國際金融城，超過半數集中在琶洲，超過1/4集中在國際金融城。

廣州物流倉儲市場回顧與展望

宏觀經濟及政策概覽：2017年廣州市經濟運行平穩，深入推進供給側結構性改革，加快轉型升級。1-11月，全市工業低速增長，企業提升質量效益，利潤率實現同比增長；工業投資與房地産開發投資平穩增長，基礎設施建設同比增長超過15%； 全市社會消費品零售總額同比增長8.2%。預計2017全年GDP将突破2萬億元。

2017年7月，《深化粵港澳合作推進大灣區建設框架協議》明确粵港澳在大灣區建設的角色及分工，廣州将建設成為國際航運中心，融入國家“一帶一路”建設和粵港澳大灣區平台，成為國家實施“一帶一路”建設的交匯點和門戶樞紐，粵港澳大灣區大發展的主力軍和内核區，全球航運價值網和供應鍊管理中樞。

2017年1-11月，伴随全球經濟復蘇，廣州市進出口總值亦實現較快增長，同比增長16.9%；廣州市港口貨物吞吐量也實現同比增長8.8%。截至2017年底，廣州港已經成為全球第七個集裝箱吞吐量突破2000萬的成員。

2017市場概況：廣州市非保稅優質倉庫需求持續升溫，全年淨吸納量共計約5.3萬平方米。2017年廣州市非保稅優質倉庫新增供應僅5萬平方米，整體市場空置率下降至7.1%，同比下降0.6%，平均租金同比增長3.8%，達到32元每平方米每月（不含管理費淨有效租金）。粵港澳大灣區規劃的推進加速了區域内交通網絡的發展，而廣州物流倉庫供不應求且價格攀升，大量對優質倉庫的需求被佛山、清遠、東莞和惠州等周邊供應更多，租金更低的市場所吸納。

展望未來，高力國際廣州分公司産業及工業地産服務副董事鄧智輝表示：廣州非保稅優質倉儲市場未來兩年将有約15萬平方米新增供應推出市場，預計2018年上半年平均租金水平面臨壓力，空置率上升。但新增供應将在下半年被市場迅速吸納，租金水平上升，空置率下降。預計至2018年底，平均租金将同比增長3-5%。随着一手倉儲用地的短缺和政府對舊倉庫或物流園的整理和搬遷，預計未來二手倉儲用地交易市場活躍，從而推高二手倉儲用地的出售價格。

就中長期市場趨勢而言，發展商土地儲備基本開發完畢，廣州市場新增供應少（集體用地項目除外）；電商、零售商需求旺盛，3PL需求穩定；市場已落成項目基本滿租，新增項目少，空置率保持低位；預計租金短期仍将平穩上升，售價短期将加速上升。

針對物流發展商在廣州市場的挑戰和機遇而言：

挑戰：目前整個華南的物流土地供應緊張，在核心城區及周邊交通便利的區域尤為嚴重，制約了倉儲物流項目的擴張與布局；廣東省國土資源廳在7月份發布《關于完善工業用地供應制度促進供給側結構性改革的指導意見（試行）》，工業用地全面實行彈性年期出讓。新增工業用地出讓原則上不超過20年，增加了一手土地項目開發難度；周邊城市如佛山、東莞等地大量供應集中推出，吸收了部分廣州客戶的需求；集體用地項目供應較多，競争激烈。

機遇：作為千年商都，廣州本地消費市場和進出口貿易基礎紮實，電商發展成熟，新落地大型工業項目衆多，各類倉儲需求旺盛；政府致力打造國際航運中心、物流中心，高速路網等基礎設施進一步完善；由于政府前期在規劃、招商方面沒有足夠重視，造成廣州市場上定位高端、規劃優質的物流項目供應相對不足，倉儲物業、開發商素質良莠不齊，在舊城區的倉庫對地區交通、消防安全等帶來影響甚至隐患；舊倉庫或物流園的整理和搬遷，将推動新的物流中心區域的發展；二手工業物業市場活躍，大型工廠資産盤活項目增多，為二手項目開發提供機會。

城市更新之轉型升級、大勢所趨的機遇

國内房地産競争加劇，寸土寸金的一二線城市中心區基本處于無新增土地供應階段。而廣州更是在2017年3月30日頒發新政，令商業地産發展靈活性受阻。為争取發展資源，開發商八仙過海，各顯神通拓展土地渠道，産業新城、特色小鎮、城市更新、舊村改造、棚戶區改造方式多樣。其中，也有開發商将眼光瞄準了城市更新，嘗試與政府合作，獲得發展新機遇。

高力國際華南區咨詢服務部高級董事陳厚橋表示，“當既有片區的高度和發展到了一定的階段，發展受到了限制，這時候就需要進行升級改造了；如同廣州之前的一江兩岸改造、近期天河CBD進行中的升級改造和重慶現在對兩江四岸進行的升級改造一樣。我們可以預見在不久的将來，上海陸家嘴、深圳福田、佛山千燈湖等區域也會陸續需要進行升級改造。可以說，市場将會迎來新一輪區域城市全方位整合升級改造的需求。

但城市更新的方式多樣，既有再開發、整治改善，也有保護。只對一些現有的存量資産進行改造、增值及經營，不會像住宅房産一樣快周轉，回收期會很長；而再開發周期很長，拆遷難度大；所以，從存量中去找增量才是未來的正确發展方向。