舊金山豔陽下 盛洋投資新年海淘寫字樓與業績暗影

觀點地産網 大洋彼岸，每天也同樣都在演繹着一幕幕交易的戲碼，這次的主角，是遠洋集團旗下的盛洋投資。

2月26日，盛洋投資宣布，公司收購了位于美國舊金山半島的一處寫字樓物業，該物業與此前收購的北卡羅萊納的一座寫字樓、紐約曼哈頓的一個零售及住宅混合房地産開發項目互相呼應，意味着盛洋投資再一次拓展了海外版圖。

但在頻頻收購物業的光環的映襯下，盛洋投資的業績卻有些失色。

近幾年來，盡管有遠洋的竭力扶持，但盛洋投資除了2012年股東應占溢利約664.5萬港元、2013年股東溢利約3920萬港元外，其余年份幾乎均為虧損狀态，業績里重重暗影。

舊金山半島海淘

此次交易，盛洋投資以945美元從賣方Gemini-Rosemont Realty LLC（簡稱GR Realty）購入600 Clipper GP Partner A LLC的100%成員權益；同時，以738.36萬美元的代價，從賣方手上受讓Investment Partnership（簡稱Partnership）的19.5%有限合夥人權益。

而舊金山半島名為“500及600 Clipper Drive”的寫字樓物業，由Partnership間接全資擁有，由此意味着，盛洋投資也将該物業攬至麾下——加上旗下全資公司持有的Partnership 0.5%合夥人權益，盛洋投資将實際持有該物業的20%權益。

資料顯示，該寫字樓物業為有三層樓高，建築面積約為15.86萬平方呎。據悉，物業目前每月租金收入約為60.68萬美元，初步預計該物業杠杆前回報率（扣除房地産稅後）約為每年7.4%（10年期内）。

于2017年12月末，該物業還獲得了一筆銀行融資，貸款與價值比率為60%，年利率約為3.75%。

盛洋投資相中該物業不僅僅是因為擁有相對穩定的租金收入、充足的運作資金，還因為沒有“空置”的後顧之憂。相關資料顯示，目前該物業出租率為74%，但已獲得租戶100%的租賃承諾。

近幾年，以海外投資和資産管理為使命的盛洋投資，已成為美國物業交易市場上的常客。除了此次舊金山寫字樓物業的收購外，還于2016年及2017年收購了北卡羅萊納的一座寫字樓以及紐約曼哈頓的一個零售及住宅混合房地産開發項目。

值得注意的是，每當盛洋投資活躍于美國交易市場時，GR Realty總是以轉讓方或者賣方的角色如影随形。

事實上，GR Realty正是助力盛洋投資的房地産資産管理平台。2015年8月，盛洋投資完成GR Realty 45%的成員權益的認購。

觀點地産新媒體了解到，GR Realty主要從事擁有和管理商業房地産業務，其總部位于美國新墨西哥聖達菲，另于達拉斯、休斯頓、亞特蘭大等城市設有辦事處。于2016年12月31日，該平台旗下所管理的資産約18.2億美元，包括位于美國20個州的65項商業物業（107棟樓宇），面積共計約1340萬平方呎。

近年來，盛洋投資不斷為GR Realty提供融資，可見對該平台的重視。2014年12月，盛洋投資透過其下屬公司，為GR Realty提供了1000萬美元的營運資金；2015年12月，為它提供本金額為3750萬美元的貸款；2016年3月，盛洋投資再次為它提供最高本金額為630萬美元的貸款。

源源不斷輸血的背後，GR Realty也被寄予厚望。盛洋投資控股股東遠洋曾對觀點地産新媒體表示，盛洋投資将采取較為主流的海外基金操作方式，即打包GR Realty旗下的寫字樓資産做一個基金架構，由GR Realty和盛洋或者遠洋做雙GP，再吸引國内的LP投資。

盛洋投資業績暗影

盛洋投資的前身為香港奇盛集團，2010年被遠洋地産所收購，起初名為“盛洋地産”，但于2011年7月正式更名為“盛洋投資”，成為了遠洋重要的海外投資平台。

但與海外市場頻頻收購物業的光環相比，盛洋投資的業績則顯得有些失色。

盛洋投資的年報中，“虧損”是常常被提及的字眼。近幾年來，盛洋投資除了2012年股東應占溢利約664.5萬港元、2013年股東溢利約3920萬港元外，其余年份幾乎均為虧損狀态。

直至2014年，由于出售黃金收入減少約9320萬港元，盛洋投資的業績再次下滑，在總收入大幅減少103.16%的同時，錄得分屬于公司股東的虧損約1.45億港元，每股基本虧損32.48港元。

不過此後，部分受益于投資物業的租金收入，盛洋投資業績開始回溫。

2017年上半年，由于公司在澳洲墨爾本的投資項目錄得回報1640萬港元，以及于2016下半年收購的美國物業錄得租金收入增加960萬港元，其分屬于公司股東的虧損已由2.89億港元減少至9220萬港元，錄得每股基本虧損約港币0.20元。

但總體來看，盛洋資本還未能擺脫虧損的陰影，而控股股東遠洋為了給盛洋投資撥開困頓的雲霧，也可謂是煞費苦心。

2014年10月，遠洋通過全資公司盛美以3.0港元/股的現金認購價認購盛洋投資的可換股優先股，可換股優先股的總認購金額為39億港元，發行可換股優先股的估計所得款項淨額約為38.99億港元。

2017年1月，遠洋再次拟認購盛洋投資5.97億股可換股優先股，為其輸血。然而，由于若幹條件經延長截止日期（即5月31日）前仍未獲達成，此次交易未能完成。