世邦魏理仕：《2018中國房地産市場展望——工業物流篇》

近日世邦魏理仕發布《2018中國房地産市場展望——工業物流篇》，2017年主要城市高標倉庫吸納量比上年大幅增長73%至456萬平方米，創歷史新高；同時空置率下降2.6個百分點至12.6%，為歷史最低。預計2018年，持續增長的國内消費将繼續擔綱物流倉儲市場的主引擎，基礎設施的持續完善還将催生新樞紐城市的物流需求。

短期供應高峰将現，但長期供應有限

2018年主要城市高標倉庫新增供應預計将達到500萬平方米，同比增長11.5%。其中一線城市新增項目面積将超過100萬平方米，達到近三年的高峰。考慮到北京、上海、深圳目前低于5%的空置率和廣州大面積可租空間缺少的現狀，新增供應的增長有望緩解一線城市供不應求的局面，促使市場更加活躍。

二線城市新增高標倉庫面積将達400萬平方米，與上一年相當。重慶、武漢和杭州占到二線城市全部新增供應的45%，供應高峰将使當地市場去化壓力加大。華北二線城市新增供應有限，市場将以消化存量為主。

世邦魏理仕中國區顧問及交易服務工業部主管羅瑾表示：“受限于物流用地供應的逐年下降，在2018年的供應高峰之後，2019年高標倉庫新增供應将有大幅下降，因此我們建議大型租戶把握住這一布局倉儲網絡的時間窗口，尤其是在電商和第三方物流下半年的租賃高峰到來之前。另外，在物流用地日益稀缺的背景下，開發商與終端用戶合作開發、定制倉庫，大力推廣多層立體倉庫提高土地利用強度，利用科技智能倉庫提升作業效率等，都将是未來市場的趨勢。”

一線城市與華東租金持續增長，華西走出調整期

2018年，預計一線城市高標倉庫租金将繼續上漲，漲幅在3-5%，較上一年略微加快。除了一線城市自身供應有限、空置率低以外，其都市圈内衛星城市倉儲市場趨于飽和後，一線城市的需求外溢減少，甚至有部分需求回流，為一線城市租金上漲提供額外的動力。

以上海為例，2017年底，周邊城市除嘉興可租面積仍較充裕外，昆山、太倉等地的可租面積已近告罄，将于2018年在昆山上市的約23萬平方米新項目中，也已經有約80%被預租，對配送時效要求較高的租戶将選擇重新回歸上海。在珠三角，佛山、東莞、惠州等地當前也出現了供不應求的迹象，部分物流需求有回歸廣深這兩個核心城市的可能。

二線城市中，旺盛的需求将助力華東區域繼續在租金漲幅方面領跑，預計2018年的全年漲幅将達到0.9-2.3%，其中南京和蘇州的租金增長更為看好。華北四城在供需弱勢平衡的局面下，租金将保持平穩。中西部總體仍是供應相對充沛的區域，需求增速也領先全國。2018年，成都倉庫租金有望進入上升通道；武漢和重慶雖将面臨新增供應高峰，但得益于快速增長的需求和2019年供應水平下降的預期，兩市租金降幅将有所收窄。

那麼2018年值得關注的趨勢和市場亮點又有哪些呢？

第一：電商與第三方物流繼續主導需求

2017年一半以上的新增高標倉庫租賃需求來自于電商和為其提供外包服務的第三方物流企業。2018年，Euromonitor預測中國的網絡零售規模将同比增長28%，毋庸置疑這将為高標倉庫的需求增長提供持續的燃料。電商的高速增長也在推動國内的物流行業不斷向規模化和專業化發展，並催生出商業模式的創新，而資本的推波助瀾則大大加速了這一進程。2018年，第三方物流和快遞快運企業的倉儲需求将保持活躍。

規模化：2016年開始的物流公司集中上市使快遞物流企業進入物流網絡規模的快速擴張期。順豐在2017年三季度完成80億的定向增發，其中約20%将投入鄭州、合肥、甯波等多地中轉場項目的建設發展。2017年起獨立運營的京東物流，計劃在5年内将物流中心面積增加5倍以上至超過5000萬平方米。世邦魏理仕預測，2018年國内領先物流企業的倉庫租賃和投資将更加活躍。

專業化：随着市場需求日益成熟和細分，專業化是當前物流行業快速發展的一大趨勢，如生鮮食品的需求上升正推動冷鍊物流這個細分市場的擴張。2017年全國冷庫總容量預計将同比增長13.7%，國務院和交通運輸部先後發文支持冷鍊物流的發展。2018年冷鍊将成為物流倉儲行業的新增長點，物流巨頭也将持續加碼。

模式創新：競争激烈而潛力巨大的國内物流市場為新晉企業的創新提供了肥沃的土壤。如零擔物流網絡平台壹米滴答通過區域型物流企業帶網加盟、全國統一IT平台整合運營資源走出了一條從三線城市起步向一二線城市逆向爆發式發展的模式創新之路。預計2018年創新物流企業将繼續受到持續受到資本青睐，並将快速推進其全國網絡的鋪設。

第二：城市更新和倉儲安全升級帶來轉移性需求

城市更新導致的低效用地上違規倉庫的拆除、城市安全升級推動的老舊倉庫的安全整治、以及企業内部安全標準的提升正推動租戶由低標倉庫向高標倉庫轉移，向高標倉庫市場持續釋放搬遷需求。

第三：基建促地區發展平衡，中西部物流新樞紐涌現

基礎設施的升級将在中西部催生出一批新的物流樞紐。2016年至2018年，全國将共有303項重大基礎設施工程開工，總投資達4.7萬億元，其中中西部是投資重點。受此利好推動，西安、鄭州、蘭州、貴陽、昆明等物流節點城市的輻射能級将不斷提升，物流市場将快速成長。

運輸網絡的構建和提升也推動了中西部電商的加速發展。《2017年中國數字經濟發展報告》顯示，某大型電商平台銷售額同比增速最快的前十省市中，甘肅、貴州、西藏、河南、陝西和山西這幾個中西部省份雄踞前六位；而在物流時效同比提高前十中，貴州、四川、雲南、陝西和重慶等五地則榜上有名。“基建+電商”良性效應的釋放引來京東、中通、傳化等電商和第三方物流巨頭紛紛落子，這些中西部新物流節點将成為高標倉庫市場新的增長點。