南豐煉金 80億港元放售九龍灣商廈中的“換貨”乾坤

觀點地産網 九龍城，三面環山。飛機俯沖進鬧市，一路急轉彎47度，向九龍灣沖去。相信1998年7月6日前到達香港的旅客，都有經歷過這段驚心動魄的降落過程。

南豐集團旗下物業傲騰廣場，正位于舉世聞名的香港啟德機場舊址旁，坐落在原先停機坪一帶的臨海一角。

從去年開始，南豐集團一直有意出售這幢甲級寫字樓。如今，兜兜轉轉差不多一年終于有了成交的消息。

據5月8日港媒報道，傲騰廣場近日獲悉洽購已至尾聲，南豐或以總價約80億港元，呎價逾1.07萬港元出售該物業。

消息稱，接盤者大概率為一個中資财團，預期物業短期内就将換主。

降價10億港元

南豐集團在1997年便拿下傲騰廣場所在土地，當時地塊編号為新九龍内地段第6215号。根據賣地記錄，這宗面積約7.04萬方呎的工業地塊總價值約2.34億港元。

有消息指，南豐當時有意待啟德機場搬遷後，再配合“啟德發展計劃”進行發展。

因為在計劃内，該地規劃意向上可作商業或商住發展，但啟德發展計劃計劃受法律訴訟影響遲遲未能落實，地塊一直被丢空。

10年内，南豐集團多次申請與毗鄰土地擁有者——九龍倉集團及嘉里建設合作興建商住項目，但因興建步伐不一致，均未獲香港城規會通過。

解釋是因該工業用地附近仍有不少貨倉和工業大廈，所以只批準在地塊上建造同類型建築物。

2006年年末，因不想再無了期繳交罰款，加上香港政府已拒絕南豐再以罰款來延長發展年限，南豐集團最終決定興建1幢工業貨倉大廈。有報道稱其是“被迫上馬”。

據了解，項目被設下100米限高，非住宅用地積比最高9.5倍及地盤覆蓋率65%等限制。

然而兩年後不甘心的南豐再次提出要改建商業價值較高的寫字樓。申請放寬土地的高度限制、地積比率及地盤覆蓋率。

城規會最終讓步，傲騰廣場通過審核並被批出11億港元的補地價款。據說，當時南豐還是覺得成本不劃算，考慮進行上訴。

2010年大廈落成並推動入夥。傲騰廣場目前高136.5米，30層樓面，總樓面面積74.5萬平方呎。2012年9月，租用率超過90%；在上星期租務暫停前，租用率約為97.5%。

若以80億港元成交，呎價約1.07萬港元，将會成為2018年至今香港第二貴物業成交個案。最大手成交為今年1月份，恒基地産以99.5億港元出售的旗下北角京華道18号商廈，總樓面面積33萬平方呎計算，呎價約3萬港元。

事實上，南豐為了促成此次交易或選擇了進行降價。去年7月份，南豐就已經委托大型測量師行，拟放售該項目，當時全幢估值逾90億港元，平均每方呎價格逾1.21萬港元。

雖售價降低了約11%，但與2.34億港元土地成本加11億港元補地價款相比（即便算上建築材料、人力等各項前期成本），還是有很大程度的升值。

南豐“換貨”攻略

九龍灣，或者說九龍東是一片比較矛盾的商圈。

香港政府致力于推動該區發展，從1998年機場停運後至今，一直有譬如“啟德發展計劃”、“起步九龍東”等政策計劃。

前行政長官曾蔭權在2011-2012年年度的施政報告中，便宣布加快九龍東轉型，使其成為香港第二個CBD。時任發展局局長林鄭月娥提出，九龍東潛在的寫字樓供應量可達540萬平方米，相當于中環當時寫字樓數量的兩倍。

在更早之前，一些開發商已經看準時機，開始在九龍東興建商業大廈和購物中心，比如南豐集團。數據顯示，2002年至2012年十年間，全港新建寫字樓總供應量的46%來自觀塘和九龍灣商業區。

而随着2011年“起步九龍東”的提出，這些商業樓宇随即升值了8%至15%。

但九龍東始終不是中環。根據第一太平戴維斯新近公開的報告，2月份香港商廈整體空置率約3.1%。其中，中環出租情況最理想，空置率1.4%；至于九龍東，空置率為5.7%屬各區最高。

租金方面，今年第一季度全港除九龍東部以外的所有地區租金都創下歷史新高。中環寫字樓租金達到每平方呎約138港元以上。

九龍東近兩年每年平均有200-250萬平方呎新樓面落成，而低租金，高空置率使成為新寵，吸引了不少急需整合業務、擴大規模或節省成本的公司機構。

但傲騰廣場等早年落成的寫字樓，其租金已經已經因區域内長期空置率高企而受到打壓。數據顯示，該區2017年年中的租金同比下跌了約3%。

雖然第一太平戴維斯認為，九龍東新開發的寫字樓租金預計會在33港元至40港元的水平。另有業内人士分析，随着該區空置率進一步改善，相信未來租金會更加好。

南豐集團或許已無意再作等待。

2012年南豐就曾意向将傲騰廣場改造成酒店。南豐發展董事總經理蔡宏興當時表示，出于對兩地旅遊業前景的看好，且在香港土地稀缺的情況下，不排除未來将個别寫字樓項目改建為酒店，包括傲騰廣場。

而據了解，去年開始随着香港商業物業市場日漸火熱，南豐集團開始了“換貨”之旅。

2017年5月26日，南豐集團以約30億港元，沽出中環威靈頓街全幢商廈The Wellington，物業總樓面約10萬平方呎，呎價約3萬港元。

一個星期後，南豐随即斥資港币246億拿下，位于九龍啟德第1F區2号地盤的新九龍内地段第6556号的用地，每呎樓面地價為港币12864元，超越了美利道商地成為香港新的地王至今。

去到7月，南豐再以6.8億港元入手中環威靈頓街一全幢商用物業，總面積15632平方呎，用于日後重建。

12月末，南豐更奔赴英國，用3億英鎊購進倫敦國王十字地區谷歌新總部附近一巨幅地塊Regent Quarter。據悉，該地塊是一個更新改造項目，項目規劃了住宅、辦公、商店、酒吧、餐廳和一座酒店。

通過出售非核心物業，再作新投資，南豐集團正一步步鞏固旗下投資物業組合成色。