股東會見聞錄 | 與融創、碧桂園“較勁”的保利地産股東們

觀點地産網 “去年我來的時候，人很少，那時候大家不看好保利，我覺得挺奇怪。”一位看多保利地産的股東經過連續的觀察，發現今年來的人比以往多了。

“也許我們比較穩健，大家很放心，就都不來了。”保利地産董事長宋廣菊猝不及防的玩笑，使得會議廳内響起一片笑聲，她馬上回歸正題：“結果今天有人告訴我來的股東比較多，我說是不是對房地産比較擔心了？”

5月17日九點半開始的保利地産年度股東大會，至少提前了十多分鐘，股東們已落座完畢，安靜地等待着管理層最後入場。

和去年大約這個時候舉行的年度股東大會情形有些不同，審議完議案之後，宋廣菊只與股東進行了十幾分鐘的交流。交流緊緊圍繞着保利地産的規模展開，而去年他們最關心的問題則是保利地産的多元化、整合與並購。

“去年我來現場的時候就問過你們，保利地産未來幾年是不是能夠增速，那時候公司管理層也非常有信心，然後這一年做的經營業績我覺得非常滿意。”這位股東先是表揚了一番。

2017年，保利地産簽約銷售金額躍上新高，全年實現3092億元，同比增長47.2%；實現營業收入同比減少5.46%至1463.06億元，但歸母淨利潤則增長25.8%達到156.26億元；毛利率和淨利率雙雙反彈，從2016年的29%和11.03%分别升到31.05%和13.45%的水平。

然而，調控政策未有放松迹象、融創的追逐、與碧萬恒的差距等問題，使得股東們對保利地産的未來仍然有着一些擔憂。

“地産沒有理由不樂觀”

“現在調控這麼嚴謹，以後如果一線城市的房價都非常平穩或跌一點點，對我們有什麼影響？（保利地産）未來幾年能夠重回前三，（管理層）今天對這個判斷是不是依然有信心？”有股東發問。

“我們對未來還是充滿了信心，因為我們已經做好了準備。無論從産品結構上，還是從城市的空間布局上，我們已經調整完畢了。”宋廣菊明确地回應。

宋廣菊坦承，眼下調控政策依然堅持，但政策環境的變化對房地産市場需求的影響，是一個需要“持續關注、持續跟進、持續調整”的過程，因而不單是今年，保利“一直前瞻地對一些工作進行了研究，在持續地推進進度，並且根據可能的貨币周期進行杠杆的調整”。

“我們前幾年在去杠杆，銷售額前五房企中只有保利的負債率是下降的，其他幾家是向上的。”觀點地産新媒體了解到，近幾年保利地産的規模增速不及碧桂園、恒大、萬科和融創，穩健作風換得穩健的财務表現，2010-2016年，保利地産的資産負債率逐年下降，由78.98%降至74.76%，但2017年再次上升，達到77.28%水平。

“第二，我們對公司本身的結構進行調整，從去年的結果看到調整的效果已經是顯現了，所以從去年開始我們在加大發展速度。”

保利地産近年來着力進行多元化業務的擴展，同時着手對房地産主業進行調整。從城市結構來看，去年，保利地産銷售業績主要來源于一二線城市，但來自“大都市圈的三四線城市”的銷售已經開始做出貢獻。

在2016年底，保利地産一二線貨量占比90%，三四線城市貨值占比10%。然而在保利地産2017年3092億元的簽約銷售額里，一二線城市占比為82%，三四線城市銷售占比提升近10個百分點至18%。

保利地産在其年報中表示，三四線貢獻占比提升，主要得益于珠三角城市群全覆蓋所帶來的業績貢獻。

“整個廣東省在前期發展的時候落後于華東的長三角，城鎮化是落後，我們也抓住了低谷來進行發展，去年、今年、明年我們在粵西北的土地紅利都會大量地釋放。這些是前些年的布局，現在看來的話效果是在顯現。預期粵港澳大灣區規劃出來後，我們在珠三角的紅利會更多地釋放。”宋廣菊在股東會上表示。

布局方面，宋廣菊表示，未來公司還是集聚在一些重點的城市、重點的産業，持續地調整布局來應對可能的市場變化。

觀點地産新媒體獲悉，截止2017年底，保利地産待開發土地儲備面積增至9090萬平方米，其中，一二線城市土地儲備面積占比由2016年的68%降至63%，三四線城市占比則由32%升至37%的水平。

“對整個行業不用太擔心，對保利地産更不需要擔心。”宋廣菊表示：“事實上，大家都看到中央及時地做了很多調整，目前看來還是蠻樂觀的。”她認為，如果過去兩年沒有去杠杆，今天的狀況或許更糟，“既然國家樂觀，我想地産沒有理由不樂觀”。

“公司将一如既往地保持穩健風格，看好投資者的錢，讓回報來滿足大家的需求。”宋廣菊表示。

與融創、碧桂園“較勁兒”

對房地産的市場前景存在憂慮，在這種情況下保利将如何在規模上進擊，股東對此同樣存在不确定性，短短十幾分鐘的交流，該話題也占了上風。

去年全年3092億元的簽約銷售規模為保利地産帶來了史上最好的成績和最高的增速，但與萬科、恒大、碧桂園的發展勢頭仍有差距，甚至被後來者融創趕超，由此保利地産的簽約銷售額回落至中國房地産行業的第五名。

今年1-4 月，保利地産實現簽約金額1193.97 億元，同比增長42.79%；實 現簽約面積803.17 萬平方米，同比增長33.12%。排在保利地産之前的前三名為碧桂園、恒大和萬科，前四月累計實現的合同銷售額分别為2575.2億元、2122.6億元和1961.5億元；融創的合約銷售金額則為1073億元。

去年初，保利地産管理層也對規模作出回應稱，會力争保住第一梯隊的位置，在未來三到五年，也就是十三五期間銷售規模将達到5000億，同時在建面積至少達到1億平方米左右。

2017年12月的股東大會上，保利地産董事長宋廣菊也曾明确表示，未來兩至三年公司要重回行業前三。

此次股東大會上，一位股東對保利地産的銷售目標進行了重新測算：“進入前三甲，以後起碼要有6000億以上的銷售，銷售規模上去了，利潤能不能上去？”

“前三是我們的奮鬥目標，這也是我們去推進的，未來2-3年肯定還會有很多變數。實現的路徑很多，一個是常規的擴展，另一個是收購兼並整合。我相信人只要有夢想，總會實現的，請相信保利地産整個團隊。”宋廣菊回應道。

除了銷售額和排名的較勁，保利地産市值和周轉速度同樣被拿來與排名前五的企業進行了比較。

“保利地産今天的市值是1600億，2-3年銷售額去到6000個億，不對稱，要成為好的上市公司，有沒有打算進行市值管理？”股東問。

“我曾經批評過我們的證券事務代表，我說以後對他們的考核要按照市值管理進行考核，說明你剛剛提問的也是我所想到的。”宋廣菊續稱，目前保利地産已作為國有資本投資公司試點，未來我也是希望整體去推動它。

“融創股價已經超越你們啦！”股東說道。

“我們會記下你們的要求，下來研究……”

宋廣菊話未說完，保利地産證券事務代表搶過話頭，回應道：“确實兩地（香港和内地）對于房企的估值有比較顯著的差異，公司會積極地做好投資者工作。我們看到這麼多小股東對公司這麼有信心，機構投資人也一樣充分看到房地産的價值，我們的工作就是充分地挖掘這些亮點傳遞到資本市場。”

“碧桂園的周轉速度5個月。”剛剛送走了融創，保利地産又迎來了碧桂園。

“5個月太快了，有些規定的動作還沒做完。我們争取一年内能夠銷售，這是我們的管理目標。”宋廣菊回應道：“當然不同項目有不同的特殊性，常規來講，達到一年内銷售也是非常理想的，（保利地産）按照常規的去做，做到最優秀。從2017年末我們已經有很大的突破，但是要達到碧桂園那麼短的時間有難度。”

宋廣菊繼而表示，保利地産也在學習碧桂園的做法，並且在進行梳理，“為了提高效率，減少各個中間環節，直接把核心技術部門疊到了一起，專門組建了運營部門來提高運營效率”。