中冶金陵舊夢 上海證大接盤下關地王三年蹉跎

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2018-05-31 22:17

  • 但無奈的是,根據最新公告,要拿到所剩下全部土地的使用權證,上海證大最遲有可能等到2020年12月31日前。

    觀點地産網 5月30日,上海證大的一紙公告,再次将一宗久違的交易引回到公衆的視野。

    上海證大披露收購中冶13幅地塊的重大事項進展稱,截至5月30日公告當天,公司已取得及獲交付13份各幅地塊國有土地使用權證中的3份。

    事實上,上海證大與中冶置業這筆高達45億元的交易早在2014年就已經開始。

    按照上海證大當時所披露的公告,收購所獲得的13幅土地預期将開發為結合酒店及公寓,以及商服、商務辦公及文化娛樂場地的綜合園區。

    根據5月30日上海證大的最新公告内容,在13幅地塊中,除了上述提到的3幅土地使用權證已經被上海證大拿到手外,剩余的土地使用權證預期不晚于2020年12月31日前取得。

    三年前的交易

    事實上,這筆交易距今已經進行了三年甚至四年之久,主要由兩部分構成,包括2014年3月、8月收購的2幅土地,以及2015年7月收購的11幅土地。

    過往報道顯示,2014年3月,上海證大通過其香港附屬公司以9.02億元競得中冶置業子公司南京立方置業有限公司的銷售股份,主要資産為南京下關區09-09地塊(下關地王一部分);2014年8月,上海證大再一次以10.43億元總價拿下中冶置業旗下南京五道口置業有限公司,獲得下關地王1号地09-04、09-05、09-07地塊,總面積約2.69萬平方米。

    時隔一年後,上海證大于2015年7月6日又宣布,公司間接持有80%股權的南京立方置業有限公司作為投標主體,成功投得由賣方南京臨江老城改造建設投資有限公司通過上海聯合産權交易所挂牌出售的6家目標公司100%股權及其對目標公司的債權,該6家公司旗下擁有的11宗地塊。

    在上海證大公告不久後的2015年8月12日,南京立方置業有限公司與南京臨江老城改造建設投資有限公司訂立六項産權交易合同。

    據此,上海證大拿下了中冶置業6家目標公司的股權及相關債權,13幅土地總代價約45.14億元,其中包含了中冶置業對目標公司22.96億元的股東貸款。

    根據公告,6家目標公司分别為南京喜瑪拉雅置業有限公司、南京證大寬域置業有限公司、南京大拇指商業發展有限公司、南京水清木華置業有限公司、南京麗笙置業有限公司以及南京證大三角洲置業有限公司。

    該6家目標公司合共持有的南京市鼓樓區13幅地塊,總地盤面積約為11.05萬平方米,其中規劃地上的建築面積約為42.95萬平方米。所收購地塊預期将開發為結合酒店及公寓,以及商服、商務辦公及文化娛樂場地的綜合園區。

    觀點地産新媒體根據當時的公告了解到,在上海證大支付總代價的30%及取得上交所出具的交易憑證後十個工作日内,中冶置業應協助其辦理各幅地塊的有關交地确認書及國有土地使用權證。

    當中總代價70%的余額,上海證大需在取得各幅地塊的有關交地确認書及國有土地使用權證後的十個工作日内向中冶置業支付,同時,中冶置業向上海證大交付各幅地塊的交地确認書及國有土地使用權證的原件。

    按照規定,上述各項股權轉讓登記完成後,目標公司将成為上海證大的附屬公司。但這一等便是三年,如今,上海證大尚未拿到13幅土地的使用權證。

    下關地王舊夢

    對于久久不能拿到土地使用權證的原因,上海證大在5月30日最新發布的公告中解釋:由于自2015年年底起各幅地塊所處地區的土地規劃作出調整,導致各幅地塊的規劃也要作出調整,而近似的原因也曾出現在被政府收回的下關2号地塊上。

    觀點地産新媒體過往報道顯示,上海證大彼時所購入的13幅土地,正是中冶置業在2010年拍下的南京下關地王1号地塊内的一部分。

    據了解,2010年中冶置業以200.34億元高價,拿下南京下關江邊路以西1号地塊和3号地塊,創下南京史上最貴地王紀錄。2012年11月30日,中冶置業集團披着南京臨江老城改造建設投資有限公司“馬甲”再度出手,以高達56.2億元的總價摘得宗地編号為G50的下關巨無霸地塊(下關2号地塊)。

    但2号地塊的高光時刻並未持續太久,2013年7月5日,南京市國土局一紙公告宣布,2号地塊的出讓程序終止。就此,中冶拿到的下關2号地塊被政府收回。

    南京市國土局方面給出的解釋是,下關濱江2号地塊挂牌成交後,地塊的開發建設條件發生了一定的變化。一方面,地塊内除南京鐵路西站貨場以外的棚戶區居民和工企搬遷工作已完成,但由于西站貨場異地復建工作十分復雜,一定程度上影響了按原約定期限向受讓單位交付土地。

    另外,為了進一步提升和整合下關濱江商務區功能、完善商務區規劃布局,市政府對下關濱江商務區的規劃進行了局部優化,其中涉及到2号地塊原出讓時約定的規劃建設條件也相應發生了變化。

    與此同時,因迫于資金壓力,中冶置業于2013年把其中1号地塊分割成6個資産包、34幅地塊對外進行轉讓。

    當時就有人士指出,上海證大拿下的下關地塊,在規劃審批上或将面臨一些困難。據了解,土地分割之前已經有自身的定位和規劃,而經過分割之後,地塊在獲得規劃許可證方面會是一個問題。

    另一方面,南京業内人士向觀點地産新媒體介紹,地塊屬于下關濱江區老城區改造項目,當中涉及到的拆遷問題也是影響項目地塊順利進行開發建設的原因之一。

    他指出,當時地塊不是淨地出讓,開發商還承擔了地塊拆遷的事情,老居民搬遷速度也比較慢,導致整個項目的開發進度較為緩慢。同時,彼時的中冶置業也一度進入資金鍊緊張的狀态,拿到土地後開發的進程並不快。

    這給了上海證大接盤的機會,上述人士認為,上海證大在該區域已有項目,對區域比較熟悉,接盤也很是很自然的事情。

    資料顯示,上海證大南京項目“喜瑪拉雅中心”及“濱江大拇指廣場”就在區域當中,兩項目在2015年時就已經實現預售。

    但無奈的是,根據最新公告,要拿到所剩下全部土地的使用權證,上海證大最遲有可能等到2020年12月31日前。

    撰文:李奕和    

    審校:劉滿桃



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