與李戰洪對話：新鷗鵬的風口

編者按：8月1-4日，博鰲房地産論壇将連續第十八次在海南舉辦。十八年來，幾乎所有房地産英雄人物及標杆企業，都參與了這個全行業年度盛會。

我們尋找中國地産商業領袖們的獨特故事與視野，尋找引領中國地産創新與發展的力量。當他們的故事放置于中國房地産的宏大背景時，我們也就擁有了一種不一樣的解讀中國房地産的路徑與模式。

觀點地産網 雖然是工作日，但廣州圖書館來往的人流依然絡繹不絕，與李戰洪的采訪便臨時定在了圖書館旁邊的一家咖啡廳。

距離約定時間還有一會，李戰洪挎着個雙肩包走了進來。寒暄的過程中，李戰洪低頭看向餐牌，猶豫了一會，原本只想要杯白開水的他還是點了一份意粉。

“平時晚飯都不怎麼吃了，今天中午只在飛機上吃了個飛機餐，想想還是點一份。”

最近，他一直在全國各地飛，也是當天下午才來到廣州，穿着白襯衫，黑西褲的他顯得有點風塵仆仆。

“這段時間新鷗鵬的教育小鎮，一城一鎮一港的教育主題發展速度特别快，城市對新鷗鵬教育主題需求特别大。”李戰洪說：“最近在跟許多城市談拿地，正在全國布局教育城。”

他向我們表示：“現在主題開發已經成為趨勢，傳統地産開發已經遇到瓶頸。”

此時，服務員走過來輕聲打斷了我們，将點的菜品擺上了桌。李戰洪拿起刀叉，一邊吃着晚餐一邊示意我們可以繼續。

“現在已經從春秋時代進入戰國時代，春秋戰國看上去類型是一樣的，但是春秋時代和戰國時代明顯不同。以前是春秋時代，就是以規模為導向，比如說我和你打仗，我不滅你，你割幾個郡給我，我再跟你打，你再給我一兩個郡，我把我的國家規模做大，它是以規模為導向的。戰國時代是以滅國為目的，就是小開發商紛紛死掉，大開發商越來越強大，不斷地收購、兼並。”李戰洪說道。

戰國時代，如何在生存中發展，便成了房企們的新命題。對此，李戰洪表示：“就像萬科做住宅，萬達做商業，華僑城做文旅，華夏幸福做産業園，要通過讓某一項業務在行業中取得領先地位，以此來獲取更多的土地資源、政府資源、政策資源、資金資源、合作資源、人才資源、市場資源。”

同時，他表示：“中國除了壟斷行業之外，民營企業可進入的産業排名前四的，一是大地産，這是有15萬億規模的市場，第二是大教育，有9萬億的市場規模，第三是大健康，這是5.6萬億的市場，第四是大文旅，有5.4萬億的市場。”

“防火牆最高、門檻最高的是教育，一般的房企短時間難于進入。”李戰洪說道：“我們的教育主題開發在全國是有優勢的，這個時候一些大集團紛紛想投資我們。”

說到這里，突然想起，在采訪時間前幾天，網上傳出消息，融創全面收購新鷗鵬正在盡調階段。

“收購和戰投是兩個概念，新鷗鵬企業有核心競争力以後，很多企業都投資進來。”李戰洪顯然知道我想了解什麼，但是並不介意：“戰投解決的不是生存問題，而是發展問題。解決生存問題就是被收購，解決發展問題就是戰投。”

“從某種角度來說，窗口期來了。”李戰洪向我們透露：“我們這次去廈門那邊就是要簽約，後天下午有一個重要的簽約。”

雖然現在一直在國内到處飛，但在過去的兩年，李戰洪大部分時間都在美國。

“基礎教育的出路在國際化，就是全球教育一體化。我們的教育小鎮、教育城做完重慶以後，沒有立刻做國内的，而是做了世界的教育城（小鎮）以後再回來做國内的。”

“全球教育一體化雙向打通，引進很多國際性的教育資源，全球教育一體化已成為一種趨勢。”李戰洪說道。

他向我們表示：“教育是一個産業鍊，第一個就是打造自己的教育雲；第二個是打造教育Mall；第三個是教育營地；第四個國際學校。我們的項目把房子做成中國馳名商標，把中學也做成了馳名商標，包括教育小鎮，做教育地産，我們打造國際人才港，各個方面都在發展。教育里面有一顆一顆的珍珠，我們把它串起來，把教育産業鍊全部都串起來，它的價值就不一樣了，新鷗鵬的價值就在這里。”

“我作為首席戰略官就是設計發展模式、商業模式和盈利模式，一直在對標萬達廣場之于萬達集團，紅星美凱龍家具Mall之于紅星集團，華夏幸福産業園之于華夏集團，有三句話：標準化、可復制、全國化布局。”李戰洪說道。“我們一直在開這個模具，快速在全國布局。”

成立于1993年的新鷗鵬，發展至今已經經歷了25個年頭，用李戰洪的話說，新鷗鵬煲了一鍋25年的“老湯”。

這鍋叫做教育的“老湯”，讓李戰洪不無得意的表示：“我們的教育+地産說排名第二，沒有人敢說第一。”

以下為觀點地産新媒體對新鷗鵬集團總裁、首席戰略官李戰洪先生的采訪實錄：

觀點地産新媒體：您覺得房地産行業未來的發展方向在哪？

李戰洪：現在主題開發已經成為趨勢，傳統地産開發已經遇到瓶頸。

中國除了壟斷行業之外，民營企業可進入的産業排名前四的，一是大地産，這是有15萬億規模的市場；二是大教育，有9萬億的市場規模；三是大健康，這是5.6萬億的市場；四是大文旅，有5.4萬億的市場。

其實我在很多年之前就在博鰲房地産論壇上有過演講，我說未來的藍海在哪里，我當時就用了“文、教、衛”三個字，這是9年以前我說的，就是大文旅、大健康、大教育。

現在回過頭來看，這幾塊現在是最具競争力的，未來的藍海在哪里？它就在這里。趨勢性的産業就是這幾塊。

過去輕易成功、獲得巨大成功的經驗已經成為未來發展的障礙，我們只有主動變革、勇于創新，才能突破障礙，把企業帶到明天。

這是套話，但是事實也是如此。過去說優勢不是趨勢，趨勢才是最大的優勢，你的趨勢性的産品在哪里？構建趨勢性的産品優勢，按照趨勢性的競争力，這是最關鍵的，而趨勢性的方向在哪里？就是大文化、大文旅、大健康，現在大家基本上都是按照這個道路在走。

當時我用了地産、教育、健康、文旅四根柱子，教育是僅次于地産的，教育地産結合，這是一個最大的産業。

大健康地産、大文旅地産都以它為載體，防火牆最高的、門檻最高的是教育，一般的進不了。

觀點地産新媒體：現在行業集中化程度越來越高的現象，您怎麼看？

李戰洪：現在已經從春秋時代進入戰國時代，看上去類型是一樣的，但是春秋時代和戰國時代明顯不同。

以前是春秋時代，就是以規模為導向，比如說我和你打仗，我不滅你，你割幾個郡給我，我再跟你打，你再給我一兩個郡，我把我的國家規模做大，它是以規模為導向的。

戰國時代是以滅國為目的，就是小開發商紛紛死掉，大開發商越來越強大，不斷地收購、兼並，所以現在戰國時代的特征非常明顯。

觀點地産新媒體：新鷗鵬有沒有考慮收購同類型的一些房企？

李戰洪：我們也在收購一些企業和項目，同樣的依托我們的核心競争力，我們的教育主題開發在全國是有優勢的。

觀點地産新媒體：公司是怎麼形成自己的優勢的？

李戰洪：它是一個産業鍊，我們的趨勢性優勢非常強，就像阿里雲一樣的，第一個就是打造我們自己的教育雲，建了中國第一個雲教育産業園，還有雙創基地，這也是數據中心帶動的。

第二個是打造教育Mall，以教育為主題的一站式綜合體，萬達廣場是以超市和百貨為主力店，我們是以教育為主力店。其實就是七八十年代的城市青少年宮，現在社會在進步，經濟在進步，什麼都在進步，有一個東西消失了，就是青少年宮和青少年中心，我們等于是升級版的青少年宮和青少年中心在全國復制，它里面有社區級的，也有闆塊級的，還有城市級的，有省級的，有國家級的。

然後是教育營地，我們在全球布了16個教育營地，叫第三學期。一年在學校有兩個學期，暑假和寒假的時候就可以到國外插班，參與各個主題，有自然主題、科技主題、航天主題、航海主題等等，可以在那些營地學習。

我們今年暑假選1号營地，明年選3号營地，你從小學一年級讀到高中畢業只有12年，你讀完高中，我的16個營地你都走不完，我們還在建，教育營地是我們的首創。

還有國際學校，我們在國外擁有自己的學校，原汁原味的美國學校，是我一手創辦的，叫佛羅里達中學。除此之外，我們還有三所大學。

還有幾個特點，我們的項目把房子做成中國馳名商標，中國8萬家開發商，不超過10家開發商做到了這一點。

我們把中學也做成了馳名商標，中國只有唯一一家，包括教育小鎮，國際人才港，各個方面都在發展。

如果就只做中學，那就是碧桂園當年做的學區房的概念，我們是把教育産業鍊全部都串起來。教育里面有一顆一顆的珍珠，我們把它串起來，它的價值就不一樣了，新鷗鵬的價值就在這里。

觀點地産新媒體：新鷗鵬現在就是各種功能配套起來，自成一個教育小鎮？

李戰洪：對，以教育為主題的小鎮，我們每個教育小鎮都在300億以上的投資，中國現在大盤時代已經消失了，因為教育小鎮的概念，大盤時代又來了。

我們在這些地方基本上都是上千畝以上的大盤，四川一個項目是4900畝，湖北一個城市又給了我們5000畝，福建給了我們3200畝。

我們的市場拓展非常快，馬上進行全國化。

觀點地産新媒體：您說教育也是需要沉澱的，壁壘很高，怎麼樣做到異地復制？

李戰洪：一個企業設計發展模式、商業模式和盈利模式很重要，新鷗鵬一直在對標萬達廣場之于萬達集團，紅星美凱龍家具Mall之于紅星集團，華夏幸福産業園之于華夏集團。

有三句話：標準化、可復制、全國化布局。我們一直在開這個模具，快速在全國布局。

觀點地産新媒體：公司近年來一直在布局國際市場，是出于什麼樣的考慮？

李戰洪：高等教育的出路在于産學研和産業化方面；基礎教育的出路在國際化，就是全球教育一體化。這是個趨勢，現在我們都在搶占先機。

我們的教育小鎮、教育城做完重慶以後，沒有做中國的，馬上就做世界的，做了世界的以後再回來做中國的，我們早幾年已經完成了國外的布局。

我們要全球教育一體化雙向打通，再回來才能做得開，可以引進很多國際性的教育資源。現在全球教育一體化已經成為一個趨勢，現在好多小孩都是出國留學的，沒有出國留學的至少也要參加夏令營、進修。

所以全球教育一體化是一個趨勢，我們剛好把握了這個趨勢。趨勢性調整就是說能不能把握趨勢，這才是關鍵的，這也叫風口，誰能站在風口之上誰就赢了。

觀點地産新媒體：之前您提到未來會以教育小鎮上市，現在這一塊怎麼樣？

李戰洪：我們的基礎教育、高等教育、教育Mall未來都會做上市，其實上市只是一種形式，重要的是真正做好教育主題發展。

觀點地産新媒體：有消息傳說融創要收購新鷗鵬，這是真的嗎？

李戰洪：收購和戰投是兩個概念，我們這個企業有核心競争力以後，很多企業都投資進來。

戰投和收購是完全不一樣的，而且不僅是融創要投資新鷗鵬，很多公司都想投資新鷗鵬。

融創希望能投資到新鷗鵬，投資的是教育，要往教育上投資，新鷗鵬當然是最好的選擇。

他們要投進來，就是要依托我們的教育産業去發展，這樣它的企業就有主題性了，形成差異化的核心競争力。

回看中國房地産這20年，中國這個土壤無法産生全能冠軍，做文旅的就做文旅，做商業的就做商業，做住宅的就做住宅，做産業的就做産業，沒有一個全能冠軍。

中國這個土壤只産生單項冠軍，比如說萬科做住宅，萬達做商業，華僑城做文旅，華夏幸福做産業園，新鷗鵬做教育，我們的教育集團說排名第二，沒有人敢說第一。

中國企業都是依靠獲取單項冠軍來獲取更多的土地資源、政府資源、政策資源、資金資源、合作資源、人才資源、市場資源，都是依靠這些單項冠軍來獲取更多的土地。

在互聯網思維里面就叫NO.1思維，或者叫極致思維，極致思維通常來理解就是NO.1思維，什麼時候做到第一，各種資源就向你集聚。

新鷗鵬引進戰投也可以獲得更大發展，戰投解決的不是生存的問題，而是解決發展的問題。解決生存的問題就是被收購，解決發展的問題就是戰投。