王天兵與觀點對話：黑石生意經

編者按：8月1-4日，博鰲房地産論壇将連續第十八次在海南舉辦。十八年來，幾乎所有房地産英雄人物及標杆企業，都參與了這個全行業年度盛會。

我們尋找中國地産商業領袖們的獨特故事與視野，尋找引領中國地産創新與發展的力量。當他們的故事放置于中國房地産的宏大背景時，我們也就擁有了一種不一樣的解讀中國房地産的路徑與模式。

觀點地産網 從香港IFC落地玻璃看出去，外面是維多利亞港，下午4點左右，陽光傾灑在海面上，粼粼點點，很是好看。

能在維港邊擁有如此漂亮的海景，是件奢侈的事情。年年上漲的房價和租金，已經讓不少企業不堪重負，選擇搬離中環。

對于知名的私募股權基金公司黑石來說，這稱不上負擔。據此前黑石公布的消息，2018年第一季度，黑石的資産總規模再創新高，受籌資和盈利共同作用的影響，第一季度所管理的資産總規模同比上漲22%，至創紀錄的4496億美元。

2008年，黑石進入中國，在北京成立第一個中國代表處。

2010年，黑石集團高級董事總經理王天兵加入黑石，致力于評估中國房地産投資和管理大中華區的投資組合。因此，對于黑石在中國的房地産投資業務，王天兵再了解不過。

目前，黑石過去在中國投資主要集中在兩部分，一是商業地産，包括零售商業和寫字樓，另一個就是物流地産。

“作為房地産投資基金，黑石關注的是提升物業價值和提升物業現金流。”王天兵面前的筆記本密密麻麻寫滿了字，這是為采訪提前做的功課，在一個多小時的采訪中，他會偶爾翻一下，或者看上一眼。

這是在金融圈工作多年養成的嚴謹、認真的習慣。“不打無準備之仗”，是天天接觸以“億”為投資單位的金融人士必不可缺的素質。

“最近我們全球重點關注的闆塊是物流地産。”王天兵說，在中國黑石也正在搭建物流倉儲平台。

針對商業地産，黑石喜歡的是面向大衆消費的商業項目，而不是特别高端的。至于原因，是因為中國過去很多年零售每年都有10%的健康增長，而基礎就是中産階級數量的增加，但中産階級收入並不是最高端的消費，更多還是大衆消費，或者中端水平的消費。

事實上，不管是物流地産還是商業地産，有兩個詞反復出現多次，一個是供需，另一個是運營。

“黑石是一家基金，但黑石區别于其他基金的優勢在于運營能力和資産管理能力。”王天兵指出，在房地産投資的過程中，運營能力非常重要。

因此，不管是物流地産還是商業地産，黑石都會建立相對應的運營管理平台，也有專業的團隊進行運營。

“為什麼建立自己的平台？建立自己的平台就可以把運營理念通過平台得以實施並規模化。”同時，平台還可以帶來大數據的收集，這樣有助于黑石了解行業的變化，更能有效幫助投資決策。

王天兵以印力來舉例，稱以前對印力的投資就是黑石在中國建立的商業運營平台，現在雖然已經退出了印力，但不排除以後還可以在商業地産方面合作。

“現在黑石搭建起新的商業運營平台了嗎？”

“還沒有。”

至于什麼樣的項目或者資産值得投資？王天兵常常用“供需”的關繫來進行判斷。

比如物流地産，雖然已經有很多電商巨頭、開發商都布局了物流倉儲，但從供需來看，依然有很大的倉儲面積的需求，這就說明未來的租金仍有上漲空間，也是投資者最高興的事情。

商業地産也是同樣的道理，雖然部分城市的零售商業确實出現了供大于求的現象，但在核心區位的優質物業依然是有限的，過去這幾年這些項目的租金漲幅也頗為可觀，加上這類物業的實質是以體驗消費和餐飲娛樂為主，證明優質項目的需求仍是有極大空間的，就還值得投資。

至于當前國内大熱的長租公寓、聯合辦公等行業，王天兵表示目前暫時沒有投資的意向，但一直會關注高科技、新産業所帶來的房地産投資的變化。

對于在房地産相關領域的投資能力，黑石一點都不含糊，比如通過對希爾頓酒店的投資，11年賺進約140億美元，這或許是一次可以寫進投資教科書的經典案例。

2007年，黑石斥資260億美元收購了希爾頓，2014年後分12次交易逐步清倉希爾頓股票，其中包括2017年作價65億美元将25%的希爾頓股權出售給海航。

徹底退出投資後，黑石将實現約140億美元利潤，成為私募股權史上回報最豐厚的一筆投資。

這11年之間，黑石也並非一帆風順。

收購希爾頓的第二年，金融危機席卷全球，全世界的投資機構都出現了危機。據當時的報道顯示，金融危機期間，希爾頓酒店市值已經蒸發60億美元。同時，金融危機使得信貸市場幾乎凍結，黑石通過杠杆收購而背負的沉重債務無法重組，為這筆交易提供貸款的高盛、美國銀行、德意志銀行、美林、雷曼兄弟等華爾街投行，無法在市場中通過資産證券化來換取流動性。

一時之間，黑石對希爾頓的投資並購似乎已經烙上了“失敗”兩個字。

11年後，黑石對希爾頓的投資最終以盈利140億美元完美退出，但回顧此前，王天兵也是頗多感慨和總結。

他認為，投資希爾頓使得黑石在酒店方面的投資和管理都獲得了豐富的經驗累積，更重要的是，在應對危機時，要堅信自己的投資策略。

“即在困難的時候能夠想辦法度過難關，不要有一點挫折就放棄了，或者減值賣掉，如果這樣的話就再也賺不回來了。”

對現走出國門進行各種跨境投資的中國企業，王天兵給出的意見是，首先要投一個自己喜歡的公司或者行業；第二估值要相對合理。

以下為觀點地産新媒體對黑石集團高級董事總經理王天兵先生的采訪實錄：

觀點地産新媒體：黑石的資産規模最新數據是接近4500億美元，中國部分的資産水平是怎樣的？

王天兵：黑石是美國公司，是先在美國，後到歐洲，大概十年前到亞洲，在中國大規模開始投資也就是六七年前的事情，所以規模還是不大。

從我們來看，中國是世界第二大經濟體，黑石希望可以加大投資力度。

黑石亞洲區總部在香港，香港有中國團隊的一部分同事，在前年開了上海辦公室，北京也有一個代表處，未來分别在香港、上海、北京都有投資團隊的專業人士。

最近我們請了SOHO原總裁閻岩，她在黑石的房地産團隊里面會是一名非常重要的投資專家。

我們在團隊建設包括辦公室的布局都有一定的考慮，所以未來中國的資産管理規模會有比較大的提升。另外，我們的房地産亞洲二号基金有71億美元、還有23億美元的亞洲私募股權PE基金，加上全球基金中能夠投亞洲的部分，算下來可以有150多億美元的資金來投亞洲，中國是亞洲基金里重要的部分。

觀點地産新媒體：黑石看好中國的物流地産，不知道您如何評估現在中國的物流倉儲市場？

王天兵：物流倉儲是看供給和吸納，看租賃面積的需求和供給。從需求來說非常大，所以是一個租金增長相對比較高的行業，也是機構投資者比較喜歡的投資産品，因為租金能夠上漲。

投資一個企業的話，這個企業的發展要好，營業收入提高要快。物流就是這樣一種類型的行業，現代倉儲物流、高頻物流的需求比較大。所以有很多電商自己開始做物流、其他開發商也開始做物流，能把物流的品質、價格進行一定的推升。

但是這個平台是不是都是被電商占據了？我覺得中國的市場首先足夠的大。第二，除了電商需求外，還有一些傳統的生産型企業、消費型企業對于物流有需求。還有第三方快遞的需求，這些需求都很大。

第三，物流的供應方來看，地方政府對物流用地供應有限，所以在有限的供應量下，租金的升漲幅度會相對比其他的類型大。

從競争來說，是不是那麼多企業或基金做物流，我們就不能做呢？我覺得歸根到底還是看自己的運營能力以及跟租戶的關繫，還有對于品質提升的能力以及通過黑石在全球物流方面的經驗、對物流倉儲平台管理的經驗的運營能力。

我反復強調“運營”，現在房地産是靠運營的水平來提升資産價值，黑石的專業是什麼呢？黑石是一家基金，但黑石區别于其他基金的是，更大優勢在于運營能力和資産管理能力。

所謂資産管理能力就是針對物流資産包，針對各種類型房地産資産包的管理水平。如何提高收入、如何降低運營成本、如何通過優良的資本結構來提升價值方面？以上方面我們可能比其他機構、開發商經驗多一點，所以這是我們的價值和優勢。

為什麼建立自己的平台？建立自己的平台就可以把我們的運營理念通過平台得以實施並規模化，我們自己有物流平台公司來運營這些物流資産，我們在美國曾有一間平台叫Indcor，在歐洲則有Logicor，在亞洲市場我們也可能會建立平台公司來管理自己的物流倉儲。

觀點地産新媒體：黑石現在越來越不像是一個純粹的PE公司了，您對此有什麼感覺？

王天兵：我們還是一個PE公司，因為我們還是做投資者，提升價值、增值保值、創造價值。創造價值的一個重要方式就是建立平台公司，包括酒店平台公司、辦公樓平台公司，還有商業平台公司。

值得強調的是，平台公司首先可以貫徹自己的投資理念、資産管理模式。商業地産是怎麼投資，怎麼提升價值；倉儲物流如何投資，如何提升價值；酒店如何通過運營來達到投資目標，這些實際上是需要我們的運營管理經驗。

同時，這些平台公司可以給我們帶來很多數據，可以看到同店的銷售增長幅度是多少，為什麼是10%？為什麼是5%？為什麼提高？為什麼下降了？酒店可以告訴我們平均房價的變化。通過平台公司，倉儲物流可以看到哪些是好的市場，哪些是一般的市場，這些需求是從哪里來的。

更重要的是，這些數據可以指導我們做得更好，有針對性地投資及管理。所以平台公司的特點是本身就有運營能力，同時數據可以帶來投資決策的判斷。

觀點地産新媒體：黑石對希爾頓進行了一次非常賺錢的投資，11年賺了差不多140億美元，但在最開始特别是金融危機前後也有“賬面虧損”的過程。現在很多中國企業開始走出境外投資，有什麼經驗可以讓中國企業知道如何做一個賺錢的投資？

王天兵：首先要投一個自己喜歡的公司或者行業；第二估值相對合理。如何提升公司價值？特别經濟危機的時候，導致收入等各方面下降了，所以公司當時賬面減值比較厲害。

對于公司來說無非幾點提高收入。舉一個例子，在2007年收購到今年完全退出，收入變化是從18億到31億美元，然後管理房間數量從50萬間到86萬間，這是提高收入。還有當時中國、印度、歐洲的希爾頓酒店數量不多，我們在這個期間把管理的中國酒店數量從6間提高到46間，還有近300間是待開發、待交付的，發展希爾頓沒有進入的這些國家也是提高收入的一部分。

降低成本就很多了，其中一個例子是把總部從原來加州的貝弗利山搬到了弗吉尼亞州，一下子降低了3個多億美元的運營成本。

還有債務重組，去杠杆、降低成本、把短期債變成長期債，盡量避免債務上的約束性條款。

最近兩年我們做了幾件事情：一個是把重資産、輕資産分離，輕資産公司是希爾頓酒店；下面兩個重資産公司，一個是ParkHotel，還有一個是HiltonGrandVacations，我們把這兩個資産分離出來。

原來希爾頓酒店是輕重資産結合的，我們把重資産從希爾頓控股公司里分離出來，所以希爾頓是非常優質的、高速發展的輕資産公司，發展得非常快。

畢竟中間經歷了經濟危機，其中有一點比較重要的，就是堅信我們的投資策略，即在困難的時候能夠想辦法度過難關，不要有一點挫折就放棄了，或者減值賣掉，如果這樣的話就再也賺不回來了。

通過希爾頓酒店的投資，給我們增加了很多酒店的管理經驗，還有很多數據，對各個市場都非常的了解。

這兩年還有一個比較有意思的特點是，這種大規模的酒店供應量慢慢放緩了，所以從這方面來看，我覺得酒店未來也是一個可以探讨的領域，是不是明天就可以去投資呢？我覺得需要具體問題具體分析。

酒店确實不容易賺錢，因為酒店的利潤非常低，做寫字樓扣掉稅費有70%的淨租金收入。但做酒店的話能夠拿到20%、30%的收入就不錯了。

觀點地産新媒體：黑石對中國零售商業感興趣的其實是針對大衆消費的商業項目，而不是高端的購物中心，這個判斷理由是什麼？

王天兵：為什麼喜歡零售？因為中國過去很多年零售的增長，每年基本上都在10%左右，這個數字是比較健康的。

那這個健康來源是什麼呢？來源就是中産階級的數量在增加，但中産階級收入不是最高端的消費，不是買奢侈品的收入。

我們看中的就是消費升級和由于消費升級帶來的變化，而大衆消費的這些高品質購物中心，包括物業本身區位都是相對比較好、品質也比較高。

有這些基礎，就可以通過運營能力來提升租金，比如租賃業态的變化來滿足消費者不斷變化的需求，這樣能夠保持運營的穩定和收入水平的不斷提高，這也是我們喜歡的一個原因。

觀點地産新媒體：但在國内商業地産最近幾年确實出現了過剩的問題，很多商業項目因為打造時間短，運營起來也是難度很大，您覺得這些項目應該怎麼辦呢？

王天兵：我覺得在規劃的時候需要考慮這些問題，畢竟商業的管理難度比較大，要非常有經驗，運營能力要足夠高；另外商業物業的區位也是非常重要的，要保證有穩定現金流的提升，真的需要投入很大的精力來做經營。

我們還是回到供需來看，有很多城市和地區的商業供應量很大，這是确實存在的問題。但優質區位、高品質的物業過去幾年基本沒有受太多影響，而且經營的水平還在提高，所以優質商業、優質運營團隊的物業應該不受到影響。但如果做得不好，經營不善那個就很難。

觀點地産新媒體：和印力合作結束之後，黑石有新的商業平台或合作夥伴嗎？

王天兵：我們還在尋找投資機會，目前還沒有其他的合作夥伴。

我覺得不是問題，因為我們跟印力關繫特别好，一旦發現好的機會，我們還是可以和印力來進行合作。不是說就不能用印力的管理來管理黑石的項目，我們甚至可以繼續跟萬科和印力來合作。

觀點地産新媒體：現在國内除了物流、零售商業這些之外，創新業務如長租公寓、聯合辦公投資和發展都不錯，黑石會不會有投資意向？

王天兵：這個可能涉及到科技、互聯網對于房地産投資的影響變化，我們畢竟是一個傳統的房地産投資機構，我們也非常專注、關心互聯網，包括共享聯合辦公、長租公寓等等這些新類型的業态。

這些産品确實創新能力非常強，能夠把業态活躍程度做高，吸引更多的租戶進來，因為聯合辦公租賃方式比較靈活，而且環境比其他地方要生動一些。

從這一點上來說，黑石是關注這些業态的，但黑石所真正關注的是科技對于房地産需求産生的變化，即現在的辦公物業需求來源都是什麼地方，很多來源于高科技，來源于互聯網創新企業。

我們尋找投資機會的時候，應該更重視、滿足包括生命科學等高科技行業的需求，注意他們往哪里去，我們可能更願意在這個區域購置物業來租給這些企業。

比如深圳、上海或北京周邊的高科技企業園區，我們更願意去關注這些區域的投資，因為這些企業的發展快、需求大，這些地區人員的流入比較高，由此帶來的承租能力就會提高，這樣我們投資的物業價值就會提升，這就是我們的邏輯。

觀點地産新媒體：今年是改革開放40年，您如何看待這40年，中國的房地産投資以及商業地産的發展變化？

王天兵：我最近兩年跟黑石的同事，包括從香港、紐約、歐洲過來的同事，到中國的一些城市去看，發現工地比以前少了，建築的塔吊也比以前要少了，更重要的是環境比以前要好了。

我們覺得，在存量資産方面其實是有蠻多機會，包括剛剛所說的商業、現成的酒店或者辦公樓的價值提升方面、運營提升方面應該都有挺大的機會。

有些物業是十年前蓋的，現在老舊了或者功能有一定的提升空間，所以這一點上我們看到挺多機會。

通過黑石各個方面的經驗來把資産的品質提升上去，通過資産管理的價值提升，關注新興企業，高科技企業的發展，利用高科技手段來提升物業管理的水平等。

從過去住宅簡單的是平地蓋樓到存量資産的更新改造方面，能夠提供的價值和經驗會更多，純粹平地蓋樓這種模式會慢慢被改造提升取代。