市場篇：宏觀視野下的房地産市場

走過212天，2018年已經行完半程，迎來成績檢驗的關鍵時刻。上半年房地産市場可以說風險與機會並存。

“兩會”期間政府對房地産的表态，為接下來的房地産市場指明了方向，落實地方主體責任，促進房地産市場平穩健康發展。而在去杠杆的金融現實下，監管部門出台一繫列政策，管控房企融資，控制債務規模，房企最為倚重的銀行貸款也開始收緊。

在資金鍊承壓的現實下，房企土地購置漸趨理性，去化意願強烈，加速銷貨，實現現金回流。于此也激發了房企的規模化熱情。上半年合約銷售超過400億元的房企達到32家，這些都是年内沖擊千億房企的種子選手。

接下來的100多天時光里，房企如何在波濤洶涌的行業浪潮里生存？則且看百舸争流，誰能借海揚帆了。

1、TOP50門檻同增50%，跑馬圈地中加速階梯分化

走過212天，2018年已經行完半程，迎來成績檢驗的關鍵時刻。在這半年的時間里，房地産市場風險與機會並存，限售、限價、融資收緊，但房企的規模化熱情還在。

從“觀點指數·2018年上半年中國房地産企業銷售金額TOP100”來看，上半年各階梯門檻值均有不同程度上升，反映出不管是各路房企都在努力擴大自己的銷售規模。

具體而言，2017年上半年TOP3、TOP5、TOP10、TOP20、TOP50以及TOP100的門檻值分别為2440.9、1330.96、703.4、420、160以及50.02億元，時隔一年上述門檻值均進一步提升。其中，同比增長速度最大的主要為TOP20和TOP50，同比增速達到50%以上。

數據來源：觀點指數

當中尤以TOP50門檻的同比增長速度最為引人注目，達到近60%，位列所有階梯之最。這也說明，行業分化正在加劇，小型房企的競争更為殘酷，稍不留神就會成為被洗牌一方。

細分到每個月，各個TOP階梯的單月銷售情況不盡相同，其中1月、2月和4月表現不甚理想，環比增速基本為負數，其余的3月、5月以及6月均保持不同程度的上升。這主要受到春節以及房企積極去化，加快現金回流等因素的影響。

從每個層級來觀察，除2月外，TOP5房企在過去6個月中基本保持環比正增長，其中增長速度最快的是在3月，增長速度為27.62%；其次，在所有階梯房企中，環比增長速度最大的出現在6月，被TOP50後房企奪得，同比增速超過60%。同樣可以注意到的是，2018年5月，在其他階梯房企均表現平平時，TOP50後房企逆市上揚，錄得33.83%的優異增長表現。

數據來源：觀點指數

在這股行業分化浪潮中，雖然小房企奮力拼搏，但是從榜單數據來看，房地産行業集中化程度在進一步加深，大中型房企的規模逐日遞增。

回到行業整體銷售緩慢上行甚至滞漲的現實，小房企的市場份額正在被更大房企搶奪或者瓜分。可以預見的是，2018年TOP100榜各階梯的門檻會進一步提升，TOP50或者上升至500億元，而所占份額也将大幅度上漲。

2、目標完成超30%，年内千億房企或擴圍至32家

2018年伊始，就有不少房企設立全年銷售目標，從上半年的完成情況來看，雖然面臨很多困難，但是從完成比率來看，今年将是不少企業超常發揮的一年。

觀點指數随機抽取的30家樣本企業中，目標完成率最大的來自三盛，超過70%。若按照其2017年下半年銷售占全年57.86%的比重保守計算，該房企年内銷售額将達到602.97億元，超過350億元年度目標近252.97億元。

在上述房企中，目標完成率達到50%以上的房企數量最多，達到16家，占比53.33%；目標完成率處于40%-50%之間的房企達到10家；目標完成率低于30%的房企僅有一家。需要注意的是，上半年俊發集團完成218.39億元。

2018年1月11日，俊發招攬原陽光城總裁張海民加盟，重啟新節奏。相比2013年的千億目標，如今俊發更加穩健。按照這樣的速度，或許将超額完成“2019年地産闆塊銷售額500億元”的銷售目標。

數據來源：觀點指數

所有30家樣本房企中，尤為值得關注的是恒大。截止2018年上半年，恒大全年5500億的銷售目標已經完成超過55%，作為今年銷售前三強中唯一提出銷售目標的企業，自然舉手投足間都賺足市場眼球。

若按照去年下半年銷售占全年實際銷售額的51.28%來算，恒大今年銷售額将在6300億元左右。當然，面對碧桂園以及萬科的壓力，恒大年内實際銷售金額也将充滿更多想象。

需要注意的是，從銷售榜單來看，上半年合約銷售超過400億元的房企達到32家，按照往年的經驗，這些都是年内沖擊千億房企的種子選手。對比2017年達標千億的17家房企來看，今年“千億陣營”将進一步擴圍，同比增長88.23%。

按照這樣的速度，或許可以期待一下，2019年實現合約銷售1000億元的房企将超過60家，在TOP100榜單中占比超過一半。

數據來源：觀點指數

從TOP20房企來看，也誕生了上半年的種子選手。以中國金茂為例，2017年末銷售規模在行業中排名31位，經過半年上升17位，位列14。

2018年上半年，中國金茂合約銷售金額為717.62億元，同比增長接近200%。在今年3月的業績會上，中國金茂首席執行官李從瑞曾透露，2018年簽約目標将由原來每年銷售增長保持30%，提速到“未來三年保持50%的復合增長率”，2018年正式沖擊“千億陣營”，並表示2020年要實現2000億元的目標。

3、土地購置增速由負轉正，三四線城市受追捧

國家統計局公布的數據中，2018年1-6月份，房地産開發企業土地購置面積11085萬平方米，同比增長7.2%，增速比1-5月份提高5.1個百分點；土地成交價款5265億元，增長20.3%，增速提高4.3個百分點。

放長到近27個月來看，2017年房企的土地購置情緒高漲，土地購置面積每月累計增長均為正數，其中2017年1-11月累計增速為16.3%，土地購置面積為22158.24萬平方米，達到近兩年新高。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

進入2018年，在去杠杆的金融現實下，監管部門出台一繫列政策，管控房企融資，控制債務規模，而房企最為倚重的銀行貸款也開始收緊。

不少銀行對借款的房企設定兩條基準線，一個是堅決不碰長周期項目，而且對于房企拿地的樓闆價較高的，測算有風險也避而遠之；另外豪宅項目的開發貸堅決不碰。有業内人士透露，甚至設立更高門檻的銀行也不在少數，“過去是只對百強房企放貸，現在他們給企業放款的時候會看行業前三十名”。

再加上2017年房企集中搶占土地資源，也在一定程度上推高了土地價格。雖然過去一年中，政府出台了限地價政策，在一定程度上延緩地價上漲态勢，但是對比過去，土地價格不可謂之“便宜”。

上述種種因素，都讓上半年房企的土地購置漸趨理性。不過需要注意的是，2018年1-5月土地購置面積增速累計增速由1-4月份的-2.1%轉正，達到年内新高，為2.1%。在一二線土地成交“限制”增多的大環境下，三四線城市的土地成交量持續走高，也直接扭轉了這一波的土地購置增速。

不過，即使三四線熱度持續，但是一二線城市土地市場依舊是房企的首選。

另外，國家統計局數據顯示，2018年1-6月份，房地産開發企業房屋施工面積709649萬平方米，同比增長2.5%，增速比1-5月份提高0.5個百分點。其中，住宅施工面積487933萬平方米，增長3.2%。房屋新開工面積95817萬平方米，增長11.8%，增速提高1個百分點。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

從近27個月的單月數據來看，2018年上半年房地産新開工施工面積波動上漲，其中2018年1-2月、3月、4月、5月以及6月的單月同比增速分别為2.95%、17.79%、2.9%、20.5%和15.02%，累計增速則為2.9%、9.7%、7.3%、10.8%和11.8%。

4、被掐住的資金“咽喉”，快周轉置換騰挪空間

不管是拿地漸趨理性還是加速開工，其實都繞不開房企目前面臨的融資困境。

在中國人民銀行6月12日公布的最新數據中，5月份社會融資規模增量為7608億元，比上年同期少3023億元，對比4月社會融資規模15604.75億元則腰斬。其中，委托貸款、信托貸款和未貼現的銀行承兌匯票等均全線縮水。

更早之前，房企最為倚重的銀行貸款也開始被一堵再堵。

6月20日，審計署接連幾份審計報告也對“四證不全”問題加大審計力度，讓銀行信貸機構在面對房地産融資問題時更加審慎。同時，也釋放另一個信号，即未來銀行表外資産流向房地産，将受到更加嚴厲的監控和打擊。

這樣的現實，也讓開發企業不得不加快周轉速度，以回籠現金流。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

統計數據顯示，2018年1-6月份，房地産開發企業到位資金79287億元，同比增長4.6%，增速比1-5月份回落0.5個百分點。需要關注的是，所有到位資金中定金及預收款超越國内貸款的比重，占比最大，達到32.95%。同時，增長速度亦是最快的，達到12.5%。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

從“觀點指數·2018年上半年中國房地産企業銷售金額TOP100”也可以看到，資金鍊承壓的現實下，房企去化意願強烈，加速銷貨，實現現金回流。上述銷售20強中，上半年同比增速在50%-100%之間的達到35%，增長率位于10%-30%的房企最多，達到25%。

5、調控常态化，房價增幅回落

2018年“兩會”期間政府對房地産的表态，為接下來的房地産市場指明了方向。除了房地産稅、宅基地“三權”分置等話題，會議強調落實地方主體責任，繼續實行差别化調控，建立健全長效機制，促進房地産市場平穩健康發展。

這意味着，過去兩年間房地産市場出現的限購、限貸、限售、限商、限價等調控政策，未來仍将持續落實。政策的穩定性和連續性影響下，70個大中城市新建商品住宅銷售價格變動繼續呈現總體穩定态勢。

根據國家統計局發布的數據，2017年12月至2018年6月，本輪調控中的一線城市及熱點二線城市住宅價格出現不同程度的回落。整體來說，本輪調控既抑制房地産泡沫，又防止房價大起大落的作用已得以顯現。

其中，北京、上海、廣州、深圳四大城市價格下降幅度明顯，深圳于去年12月至今年6月間，環比下降幅度位于0.1%-0.4%之間。熱點二線城市中，成都調控影響力平穩，吸引包括綠城、新力、中南、奧園、旭輝等房企介入市場拿地。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

全國商品住宅銷售增速同樣出現放緩迹象，據國家統計局披露數據，2018年1至6月，商品房銷售面積77143萬平方米，同比增長3.3%，增速比1-5月份提高0.4個百分點，比2017年全年回落2.1個百分點。從月度數據來看，全國商品住宅銷售面積月度累計增速幾乎一路下滑，由2017年1-2月的23.7%下降至2018年1-6月的3.2%，降幅達到20.5個百分點，增速下降趨勢明顯。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

對于行業整體發展趨勢，萬科管理層3月底舉行的業績發布會上判斷，中國房價單邊快速上漲時代已經結束，依靠不動産的價格上漲賺錢已經不再可行；包括恒大、碧桂園、華潤置地、招商蛇口等房企均陸續布局文旅、健康養老、長租公寓、産業小鎮等新形态。

6、政策護航，租賃證券化成房企融資“新寵”

融資環境趨緊在2018年得到進一步确定，這種調整具有多層次性。拿地階段，目前銀監會、證監會嚴控金融機構為房企拿地提供融資，考驗房企自有資金利用效率；直接融資，2017年以來股市再融資同樣面臨監管力度加強，房企發債同樣成為重點關注領域。

房企對于融資環境收緊也基本達成共識，碧桂園首席财務官伍碧君在3月下旬業績會上提及，今年可能所有房企的融資成本都會比2017年有所上升。融創董事會主席孫宏斌則表示，有些城市預期開始出現變化，貸款确實更困難，兩個因素疊加對市場影響大。

不過，住房租賃作為國家目前重點鼓勵和扶持的行業，該方向的融資成為房企采取的新辦法之一。3月19日，中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝對外表示，2018年将就金融支持住房租賃市場發布相關文件，有望在上半年出台，同時表态希望盡早開展公募房地産信托投資基金（REITs）試點。

一個月後的4月25日，中國證監會和住建部聯合發布《關于推進住房租賃資産證券化相關工作的通知》，鼓勵專業化、機構化住房租賃企業開展資産證券化。支持住房租賃企業建設和運營租賃住房，並通過資産證券化方式盤活資産。

來源：企業披露、觀點指數整理

這對在融資渠道上頻頻受挫，海外發債、境内債券銷售等傳統資金通道遇冷的房企來說，無疑是極大的利好，不少房企選擇将住房租賃ABS作為一種新的融資手段。據觀點指數不完全統計，包括保利、招商蛇口、龍湖、綠城、越秀地産等房企均宣布發行住房租賃相應的證券化産品，總額度逾1000億元。

其中規模最大的是招商蛇口與中國建設銀行共同推出的200億元“飛馳-建融招商長租公寓繫列資産支持票據（ABN）”，該筆ABN首期計劃發行40億元，期限15年。

招商蛇口表示，通過以位于深圳蛇口的“泰格公寓“、美倫公寓”兩個長租公寓的項目收益權發行資産支持票據，有望進一步增強招商蛇口加大租賃住房投資及房源供給的信心和動力，為未來實現圍繞一線及重點二線城市進行重點布局提供有力的融資支持。

當然需要正視是，雖然房企對住房租賃資産證券化産品分外熱衷，但是也要警惕目前的現實，即租售比偏低，資産收益率難以滿足投資者預期等。