物流地産：高度集中與多元化發展

1、行業：缺口巨大增幅放緩

物流地産概念是上世紀80年代在美國率先提出並實踐的，是根據物流企業客戶需要，在合适的地點，投資和建設企業業務發展所需的現代物流設施。物流地産一般包括各種物流中心、物流園區、配送中心以及物流産業園等倉儲設施。

市場供需缺口仍然巨大

從整體而言，市場和企業迅速發展，但仍然未能彌補我國物流地産行業與發達國家的巨大差距。截至到2017年底，我國總倉儲面積約為5.53億平方米，但人均倉儲面積僅為0.4平方米，而日本人均倉儲面積為4.0平方米，相差達10倍之巨。而在這人均的0.4平方米中，只有0.1平方米是擁有信息化管理、現代物流倉儲的面積，余下的0.3平方米則包括舊式倉庫等老舊設施。據觀點指數統計，我國現有的物流倉儲設施約有70%建于90年代之前。這既說明了我國現階段物流倉儲的巨大缺口，同時也意味着我國物流地産行業市場具有巨大的發展前景。

數據來源：觀點指數整理

投資增幅開始放緩

根據國家統計局數據，2016年我國倉儲業固定投資為6983.50億元，同比增幅為5.5%，較2015年增幅下降22.9個百分點。從面臨的挑戰來看，主要由于前些年物流地産在規模化發展過程中普遍存在同質化情況，再加上相比住宅和商業地産土地出讓金少、稅收貢獻較低、土地利用率不高，導致大城市工業用地相應指標逐年下降。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

同時，近年土地成本提升較快，由于物流地産投資回收期通常在15年以上，為開發建設完之後的招商、運營等專業化運作帶來挑戰。較之以往野蠻生長的盛況，物流地産似乎已經到達了一個瓶頸期，跑馬圈地的發展方式漸漸變得不再适用，多方向、多層次發展正在成為新的增長點。于此，多個新的物流地産運營模式應運而生，金融物流、保稅物流、際享倉、物流産業園區你方唱罷我登台，新老企業也在這片復雜的紅海中百舸争流。

從物流地産的空間分布上來看，長三角地區的物流地産規模遠超全國其他地區，其次是京津地區、兩湖地區、川渝地區以及珠三角地區。其中單普洛斯一家企業在長三角地區就布局了近百個物流園區。長三角地區物流地區、川渝地區以及珠三角地區。其中單普洛斯一家企業在長三角地區就布局了近百個物流園區。長三角地區物流的發達也解釋了我們對于江浙滬包郵的羨慕和嫉妒。

2018年全國物流園分布

數據來源：觀點指數整理

而從其城市的空間分布上來看，物流園區一般分布在城市的邊緣或是衛星城中，緊鄰國道、省道、高速公路或空港水港，距離市中心一般不超過一小時車程，這些地區地價較低且交通非常發達。以長三角地區為例，昆山常熟等城市是物流地産企業的必争之地。

2、政策：重視程度高出台文件頻繁

雖然我國物流地産行業暫時還沒有明确的政府主管部門、完善的標準體繫與統計科目，但是作為一個跨部門、跨行業、跨地區的交叉行業，國家對于物流地産行業的重視程度非常高。

2015年8月，财政部、國稅局聯合發布《關于繼續實施物流企業大宗商品存儲設施用地城鎮土地使用稅優惠政策的通知》，指出自2015年1月1日起至2016年12月31日止，對物流企業自有的（包括自用和出租）大宗商品倉儲設施用地，減按所屬土地等級适用稅額標準的50%計征城鎮土地使用稅。

為了進一步推進物流降本增效，着力營造物流業良好發展環境，提升物流業發展水平，促進實體經濟健康發展，2017年8月，國務院發布《國務院辦公廳關于進一步推進物流降本增效促進實體經濟發展的意見》，提出推動物流降本增效對促進産業結構調整和區域協調發展、培育經濟發展新動能、提升國民經濟整體運行效率具有重要意義。

數據來源：觀點指數整理

今年6月，财政部發布《關于開展2018年流通領域現代供應鍊體繫建設的通知》，要求強化物流基礎設施建設，夯實供應鍊發展基礎。發展單元化流通，提高供應鍊標準化水平。加強信息化建設，發展智慧供應鍊。聚焦重點行業領域，提高供應鍊協同化水平。推廣綠色技術模式，提高供應鍊綠色化水平。

可以看出，近年來物流地産政策的主要方向是，提升物流現代化水平，提升物流運營效率，助推專業化水準物流地産企業發展。也正是由于政策的大力扶持，物流地産才能在十余年的時間内有如此大的突破性發展。

3、競争：“一超多強”的市場格局

數據來源：普洛斯2017年報、各企業官網數據、觀點指數整理

經過十余年的發展，物流地産行業呈現出了“一超多強”的發展格局，普洛斯以近七成的市場占有率獨占鰲頭，以1750萬平方米的運營倉儲面積傲視群雄。而第二梯隊的物流地産企業則在250~400萬平方米的運營倉儲面積區間中競争，彼此都沒有拉開較大的差距。

在第二梯隊及後來競争者中，主體的分布尤其廣泛，以其他行業為主要業務的企業多有涉足。但主要可以分為四類。一是外資企業進入中國進行發展，如豐樹與安博；二是傳統房企跨界發展，如萬科萬緯物流與遠洋集團等；三是電商企業為滿足自身發展建立産業鍊，發展物流地産；四是獨立經營物流地産的其他企業，如易商紅木和環普等。

數據來源：觀點指數整理

在物流地産企業中，不同的主體自然有着不同的發展方式與競争優勢。

外資企業如安博、豐樹等在國外有着較為領先的倉儲設施技術、管理水平以及充足的資金，進入中國市場後可以復制既有的模式和經驗，在本世紀初物流地産行業方興未艾之際起到了領路人的作用。

萬科等傳統房企拿地能力較強、土地儲備豐富而且規模龐大，依托房地産規模與資金的加持，利用手中的工業用地興建物流園區的同時大量收購，並且正在向外資企業學習，是外資企業最強大的對手。

以京東為代表的電商企業有着齊全的上下遊鍊條與源源不斷的倉儲需求，對整個物流行業有着更為深刻的理解，對物流園區的區位和價格也更為敏感。

而其他企業們往往在某一領域方向有着較強創新能力，比如民熙的金融物流園、環普的産業物流園以及際鍊的際享倉等新模式物流地産，在大企業如林的戰場上開辟出了一條獨特的道路。

4、企業：輕重資産的較量

由于出身不同，物流地産行業中的企業往往有着不同的發展路徑，而其中差别最大的就是輕、重資産模式，輕資産運行效率高資本周轉快，重資産風險繫數小收入水平高。下面是行業中風格比較突出，規模較大的幾個典型企業。

（1）普洛斯-快速周轉、覆蓋全面化

截止2018年6月，普洛斯是中國最大的現代産業園的提供商和服務商，也是中國市場最早啟動智慧物流及相關産業生态繫統的打造者和促進者。普洛斯及旗下品牌環普，在38個戰略性的區域市場投資、開發並管理着267個物流園、工業園及科創園，物業總面積達3,340萬平方米。同時，普洛斯還基于支持物流、新能源及科技産業的發展，通過股權投資、金融服務及數據科技平台領域，開始塑造較為完整的的産業發展生态體繫。

輕資産快速周轉

普洛斯能夠在中國白手起家迅速發展，與其輕資産運營模式密不可分。普洛斯早在1999年就發起了第一支私募基金Prologis European Fund，從19位機構投資人手中募集了10億元，用于收購自己手中的成熟物業。這種用私募基金收購房地産，再将回收的資金迅速開發新項目的方法就是普洛斯的輕資産運營模式。

在新項目建設完成後，由拓展開發部門建造好倉儲設施，随後招商。當出租率達到六成左右時，該項目就被移交給物業管理部門進一步招商。當出租率接近滿租，同時租金回報率達到7%時，該項目就會被出售給普洛斯旗下的物流地産基金持有，接下來普洛斯公司自身只負責這些物業的管理和長期運營，並且通過基金的發起人和一般合夥人身份獲得一定的業績提成。而這些租金和分紅收入又成為了開發部門的開發資金，實現了資金的閉環再生。

成立私募基金，随後将項目建設完成後賣給基金公司，再進行輕資産運營。普洛斯通過這樣的REITS模式将資金回籠的時間由十年縮短到了一年之内，提高了項目周轉率，解決了長期持有物業産生的資金沉澱問題，實現了高周轉、高回報和高杠杆的輕資産模式。在這個流動性無比重要的金融時代，這種高速輕便運營的模式收效非常明顯。

在進入中國並發展一段時間之後，普洛斯分别于2013年和2015年成立了中國物流基金第一和第二期，目標規模為30億美元和70億美元。截至2017年底，已使用資金為23億美元，未使用資金為77億美元，基金合作夥伴有9個。

2018年2月，普洛斯又與中國人壽設立規模為16億美元（約合100億元人民币）的收益增值型基金，同樣用于收購已完工物流和工業資産。已被事實證明高效的輕資産運營模式，在普洛斯的旗下一再復制，普洛斯也因此在行業中占領了絕大部分的市場份額。

全面化服務

作為第三方物流，普洛斯提供的不只是倉庫。中小零售商與制造商為了解決規模與資金問題，選擇将運輸過程外包。普洛斯為了解決這類需求成立了第三方物流部門，為企業提供現代化供應鍊、最後一公里運輸、碎片化運輸以及大數據分析等服務。而普洛斯提供的物流服務還包括金融服務、設備、運輸策略、信息技術繫統、倉儲空間以及貨物的物流生态等，進行全面覆蓋。

數據來源：普洛斯2017年報

也正是因為普洛斯龐大的規模與全面化的服務，讓其擁有了大量較為優質的客戶，其中零售業企業包括歐萊雅、屈臣氏等快消品企業，京東、亞馬遜等電商企業，以及百勝等快餐企業。而像韻達、中通這樣的傳統物流服務企業，大衆、尼康、三星這樣的制造業企業也在其中。

根據年報，2017年普洛斯的物流倉庫的平均租金為1.06元/平方米/天，出租率為85%，承租面積排名前五的客戶分别為百世快遞、京東、德邦、唯品會和中國外運。

（2）萬科萬緯-密集網絡服務精細化

早在2014年，萬科就已經開始涉足物流地産，先後進駐廊坊、貴陽和武漢。2015年6月，萬科撤銷物流地産事業部，設立獨立品牌“萬緯”。雖然萬科在2017年7月與銀團斥資790億元收購了普洛斯，但是萬緯和普洛斯沒有合並，而是以萬科為共同股東，協同發展。

經過四年的布局，萬緯在上海、天津、廣州、武漢、成都、重慶等36個核心物流節點城市運營管理88個項目，目前已經形成環渤海、長三角、珠三角及中西部地區的物流地網。截止到2017年末，在營高端倉儲設施達到390萬平方米，在建面積277萬平方米。

發展歷程

萬緯沒有普洛斯多年積累的經驗優勢，也沒有達到普洛斯那麼龐大的規模，但背靠萬科這棵參天大樹，萬緯顯然有着其他從業者無法比拟的優勢。

近年來，除房地産開發外，商業地産和物流地産是萬科最為看重的業務闆塊。2017年4月份以來，萬科每個月都會新增接近40萬平方米的物流地産項目，以極其迅猛的速度擴張發展。公開土地市場以及收購的拿地方式對于萬科這樣的老牌房企來說，早已經是輕車熟路。而萬科雄厚的資金實力、熟練的拿地能力與在物流地産上的決心結合起來，就共同促成了萬緯這個後來者的驚人超越。

重資産+密集網絡

與普洛斯的輕資産模式不同，萬緯以及大部分國内物流地産企業現階段采用的仍然是典型的“持有和運營服務”的重資産模式，靠着大量的開發與收購在全國迅速布局。開發與收購的資金大部分依靠自籌或者基金，至于盈利方面，萬緯由于起步較晚暫時還處于擴張積累階段，主要靠租金與增值服務支撐。

雖然萬科在2017年10月與4家公司共同出資設立了總額為60億元人民币的物流地産基金（珠海市坤元興投資發展合夥企業基金），随後又在2018年5月4日委托中航信托發行了三類共8200萬元人民币的萬科物流地産存量基金。但這兩個物流基金的投資方向為“中國境内拟建、在建及已建成的物流地産項目”，也就是說是用來收購其他企業的物流地産項目來擴大版圖。

來源：觀點指數整理

物流地産是一個布局網絡越大、越密集，受益就越多的行業，萬緯迅速擴張所帶來的規模效應，與萬科的其他業務闆塊産生協同效應，這種協同效應依托于萬科多年經營積累的客戶生态。

完整産業鍊服務

作為後來者，萬緯主打的是精細化的服務。從物流網絡到設施設備全部納入信息服務平台，實現了集約化和自動化的高端物流倉儲。

特别是在冷鍊方面，萬緯已經開始發力。為了提高物流供應鍊信息化水平和管理能力，2018年3月萬緯與銳特信息簽約成為戰略合作夥伴，實現了冷鍊物流全程可追溯的技術解決方案。在2018年7月，萬緯又收購了太古冷鍊，加速了在全國範圍内冷鍊的布局。

同時，在物流園區内還提供了面向客戶員工的長租公寓及配套娛樂運動等設施，滿足了客戶的長期駐紮需求。也正是這樣的精細化服務，在吸引了客戶的同時也創造了更多的業務需求，形成了一條較為完整的産業鍊。

截至2018年6月，萬緯的客戶約有60家，覆蓋電商、零售、第三方物流公司、快遞快運、冷鍊等領域。

（3）豐樹

2000年，豐樹從新加坡港務局剝離房地産業務後成立，2005年進入中國物流地産行業。經過13年的發展，在中國大陸已經擁有物流地産項目45個，布局二十余個城市，在管及在建倉儲面積達326萬平方米。 

與普洛斯超過半數的資産都在中國不同，豐樹集團最大的投資國家是新加坡。中國大陸境内，豐樹投資經營的資産為58.69億新元（約合294.22億元人民币），僅次于新加坡的151.84億新元和香港的80.95億新元。豐樹在中國的主要業務有辦公樓、零售、工業、住宅以及物流地産等。和普洛斯萬科相比，豐樹的經營業務面顯然要更寬一些。相應地，豐樹的商業模式也比較多元化。豐樹的物流園主要依存于兩個投資平台：豐樹産業私人有限公司與豐樹物流信托，即豐樹集團與其成立的信托基金。也就是說豐樹的商業模式既有輕資産也有重資産，重資産部分由豐樹自己持有，輕資産交由信托基金持有。

（以上數據來自于豐樹産業私人有限公司2017/2018年年度報告，所有數據的截止日期為2018年3月31日）

5、創新多樣化

在經濟發展日新月異的當下，除了一般的物流園區外，許多新型物流園模式因市場需求變化應運而生，其中金融物流園和保稅物流園是兩種比較典型的模式。

（1）金融物流園

金融物流是出現不到十年的一種新物流模式，面向的是物流業的運營過程，通常是用于質押監管與在途監管業務。與常規物流園區不同，金融物流園聯繫的不只是物流企業和客戶，還有金融機構。金融機構的介入讓物流園具有了金融的屬性，以及更加復雜的物流模式。

客戶企業在生産和銷售過程中經常會遇到資金與貨物無法銜接的情況，也就是已生産未銷售貨物和已銷售但未收到賬款的貨物，與資金的銜接時間往往有斷檔。

這個時候企業想要繼續生産需要資金，就只能向金融機構進行質押貸款。在質押貸款後，這些貨物的貨權就屬于授信的金融機構。但是金融機構自身並沒有儲存和運輸這些貨物的能力，這個時候就需要物流地産企業的參與。這些貨物由銀行委托物流地産企業進行儲存和運輸，當客戶企業銷售完成並拿到賬款之後，再将質押的貨物贖回，進行下一輪的生産銷售。

來源：觀點指數整理

在這個新模式中，民生旗下的民熙物流是金融物流最集中的一個。從2017年3月第一個金融物流園落地至今，民熙物流已經擁有9個在管金融物流項目，建築面積60.5萬平方米，另外還有5個共計31萬平方米的金融物流項目被普洛斯收購。

（2）保稅物流園

保稅物流園也是一種新的物流園區，一般是由地方政府負責組織籌建和申報，由海關驗收和批準設立的海關監管區域，即“境内關外”，對于引進外資、國外大型項目具有重要意義。保稅物流園區和常規物流園最大的區别在于，涉及到跨境的存儲和運輸問題，通常位于海港或者國際空港。

作為國際物流與國内物流的銜接區，保稅物流園區具有政策優勢，進入園區視同進出口；深加工結轉貨物只要報關進入中心即可享受退稅，避免像過去那樣須将貨物運到境外（不做任何加工）再運回國内“一日遊”。

其主要作用有三個：一是解決一般貿易出口商品進入中心退稅問題；二是解決一般貿易進口商品保稅問題；三是解決加工貿易中的深加工和結轉貨物問題。

在保稅物流方面，普洛斯、萬緯和豐樹都有涉及：普洛斯擁有保稅物流園區4個，總面積49.5萬平方米；萬緯在甯波擁有一個4.8萬平方米的保稅物流園；豐樹在天津、重慶和上海有3個總計32.89萬平方米的保稅園區。

結語：物流地産企業在中國的競争與發展還遠沒有定局，在這個江湖中，武林盟主普洛斯、後起之秀萬緯以及各大門派都在各自較量，萬科在收下普洛斯後能否就此一統江湖也還未可知。但我們能夠确定的是，物流地産行業的發展将會向着科技化與高端化繼續前進，在我們未來的日常生活中，物流地産項目也将成為雖不引人注目但也不可或缺的重要一環。