産業地産：政府與開發商的共舞時代

1、行業脈絡

城鎮化助推産業地産

城鎮化是現代化的必由之路，能将更多的勞動力和資源集中起來，形成規模與協同效應，從而促進生産力更好更快的發展。但城鎮化不是單純地把農村人口的戶口變成城鎮戶口，在城鎮化的過程中，人本身的城鎮化比人口的城鎮化更為重要。

與之相關的是人的身份、就業方式、人居環境以及社會保障的變化。我國改革開放後城鎮化進程迅速展開，城市面積也随之不斷擴大。截至2017年末，我國人口城鎮化率已經達到58.52%，預計到2020年這個數字将會達到60%。

随着人口城鎮化率的不斷提高，産業的密集程度勢必也将會顯著提高。

數據來源：國家統計局

而産業地産，正是在我國城鎮化大踏步前進的進程中應運而生的一個綜合産業形式，依托于城市資源，構建一體化的産業鍊，以地産為載體，實現整體土地有規劃的合理開發、運營與發展。建設主體在開發産業園區的時候，如果能夠成功招商經營，那麼實際上就是在建造一座小型城市。

麻雀雖小五髒俱全，雖然專注于研發與生産，但一個成功的産業園區能夠完整的為居民提供各種等價于城市的生活生産服務，同時提供大量的崗位，滿足各種層次居民的城鎮化需求。

規模與分布

截至2018年6月，我國省級以上的科技産業園區（包括經濟開發區與高新技術區）有2500多家，國家級産業園區有626家。不過在空間上的分布較為廣泛，以東部地區為主，在一二三線城市周邊均有分布。

數據來源：觀點指數整理

與政府主導的經濟開發區和高新技術區不同，有數十家企業主導的産業園區也正在蓬勃發展。這些企業主導的園區大多分布在一二線城市市郊，或是一線城市的衛星城。

國内産業地産布局

數據來源：觀點指數整理

隐憂

我國的經濟開發區多以制造業為主，高新區多以高科技和高端制造為主。在國家經濟的發展大前提下，各類産業園區也有較快的發展。但由于産業園區數量大，同區域密度高，同類型産業園區較多，産業園區同質化較為嚴重，導致園區競争激烈，産業空間與市場容量不足。

對于市場需求的錯誤判斷與盲目樂觀是園區發育不良最致命的原因之一。一些城市的産業環境剛剛發展到第二産業需要優化整合的階段，但在規劃中産業園區卻強行直接升級到第三産業，造成了城市産業環境的脫節，自然也無法順利招商。

失敗的園區各有不同，但是成功的園區往往相似。開發商自身的運營手段、入駐企業的質量與政府提供的扶持政策，都是缺一不可的條件。

2、政策加快産業地産步伐

來源：觀點指數整理

2017年4月，發改委發布《2017年國家級新區體制機制創新工作要點》，分别提出了18個國家級新區2017年深化體制機制改革創新的重點任務，以新思路、新視角、新方法探索形成破除發展難題和體制障礙的特色化新路徑，要求各國家級新區要着眼于服務全國改革開放大局，立足既有工作基礎，研究制定具體實施方案，切實抓好組織實施，着力增創新優勢、培育新動能、發展新經濟，提升發展質量和效益，積極探索形成可復制可推廣的經驗。這18個國家級新區是我國産業園區的模範和標杆，以他們的發展路徑作為參考可以讓更多的産業園區少走很多彎路。

同時在地方上，相關政府也出台了很多關于産業地産扶持與優惠的政策。例如浙江嘉興市在2017年就出台了《嘉興市人民政府關于推進“泛孵化器”建設的意見》，支持創建國家、省、市級孵化器，對新認定的國家、省、市級科技企業孵化器，分别一次性給予150萬元、100萬元、50萬元财政補助獎勵；制訂孵化器評價考核體繫，根據年度績效評估，擇優對服務能力強、培育水平高、孵化績效好的孵化器給予20~50萬元獎勵補助。類似的真金白銀獎勵在其他省市也層出不窮，充分說明了地方政府對于産業園區及孵化器的重視。

政府對産業地産的重視與扶持，既是産業地産建設的一個良好背景，也是其發展的強大助力。近年來産業園區數量的迅速增加，自然也是國家政策導向下的大勢所趨。

3、主體模式分析

産業地産中主要有三個參與角色：政府、開發商和入駐企業。其中政府扮演的角色是政策和稅收優惠的出台者，也是最終的決策者，而開發商扮演的角色是規劃設計、土地開發和招商引資的實際操作者。

而入駐企業既是主動選擇者，也是被動接受者，主動選擇的是是否入駐，被動接受的是入駐之後的園區環境。因此政府和開發商成為了園區發展最重要的變量，他們所扮演的角色質量決定了園區的潛力與方向。

政府主導模式

政府主導模式實際上是我國分布最廣，數量最多的一類産業地産開發模式，全國大部分以城市+高新區/經開區冠名的産業園區都屬于這一類。由地方政府出面，包辦規劃設計、土地一級開發以及招商引資，實際上就是政府代行開發商的職能，将政府和開發商的角色合二為一了。

這種模式的上限很高，由于地方政府主導的産業園區最容易解決的問題是審批、拿地與基建這些本身就是和地方政府打交道的任務，所以如果地方政府的規劃、招商和運營能力比較強的話，這些園區就有着非常強大的影響力與盈利能力。包括中關村國家自主創新示範區、上海張江國家自主創新示範區、蘇州工業園區、天津經濟技術開發區等産業園區就是産業地産行業的典範與標杆。

但政府主導模式的下限也比較低，在規劃、招商和運營的能力不那麼強勢的地方園區，爛尾現象就時有發生了。在我國包括市縣一級的高新區和經開區數量近萬，其中因為運營不力而招不到商的園區不在少數。

因此有很多地方政府選擇與企業合作，自己只保留決策權、審批權與稅收，将規劃開發建設運營的任務交給合适的開發商打理，市場化運作。

開發商主導模式

開發商主導模式並不是開發商全權包辦，而是開發商将園區的一部分職責肩負了起來，替政府行使建設和運營等職能的同時收取一定的費用。在這種模式下，開發商的來源往往是一些大型房企。

由于房地産住宅政策愈發縮緊，市場也趨于飽和，因此很多房企開始轉型或者向着多元化發展，而成本低收入高的産業地産，也成為了房企眼中一塊流淌着奶與蜜的“應許之地”。

産業地産的用地性質是工業用地，通過招拍挂手段拿下的價格相對商住用地要低出很多，而拿地成本恰恰就是開發商成本的主要構成部分。因此産業地産開發商的利潤空間就大了很多，即使是出租廠房或者辦公樓這樣資金緩慢回流的長期項目，也不會有太大的壓力。

在産業園區的開發與運營中，建設者與生産者會釋放大量的消費需求，這就使得商業配套與住宅配套設施在園區内成為必不可少的項目。因此開發商會選擇在産業園區開發住宅與購物中心這些房企的“老本行”，從而快速回收資金甚至直接盈利。同時，土地二級開發的過程，也是土地升值的過程，對開發商而言同樣有利。

企業在開發園區的時候，前期進行土地開發，中期負責建設與招商，後期運營和服務。而地方是園區開發建設的決策者，對基礎設施及公共服務價格質量實施監管，並設立園區管委會負責對接。

當然對于一些資質和經驗都不足的企業來說，園區的蕭條甚至爛尾也是不可避免的。一個成功的園區需要的是政府和開發商共同的耕耘。

來源：觀點指數整理

入駐企業的角色

對于入駐企業來講，如果不是企業自建自用的産業園區，那麼入駐企業在入住時是一個主動選擇者，而在入駐之後就變成了一個被動接受者。這樣的話，選擇權就成為了入駐企業為數不多的籌碼，因此選擇權的行使非常重要。

而做出這個選擇，首先需要考慮的是園區的産業定位是否适合自己的企業，或者上下遊需求是否合适，也就是說自己的企業如果入駐園區，是否會水土不服。

其次要考慮的是園區能夠提供的服務。比如稅收減免政策，融資和對公服務的便利，人才吸引能力，推廣宣傳力度甚至物流快遞等服務都會成為企業考慮的因素。

另外對于中小型企業來說，其他入駐企業的層次和規模也很重要。如果能在大型企業旁邊建廠工作，中小企業就可以近距離觀察到大企業的管理與運營模式，從中學習一二，吸取經驗，進而獲得成長。

入駐企業的需求能否被滿足決定了其是否會入駐，所以園區的主導者只有從入駐企業的實際需求角度出發，來建設園區的設施與服務，才能順利招商、成功運營。

4、重點園區分析

不同的企業，經營産業園區的方法也不盡相同，各有千秋。有的企業在市場中遊刃有余，對入駐企業提供的服務無微不至；有的企業善于與政府合作銜接，能夠提供大量的優惠政策。下面是兩個比較典型的園區案例。

（1）華夏幸福-固安産業新城

華夏幸福創立于1998年，主要業務分為産業園區和房地産開發。而産業園區業務包括産業新城和産業小鎮，是華夏幸福的核心業務和競争優勢。華夏幸福旗下的産業園區主要集中在電子信息、高端裝備、新能源汽車、航空航天、新材料、生物醫藥、文化創意等10大産業。據統計截至2017年末，華夏幸福在中國境内共有53個産業園區，主要集中在京津冀與長三角地區，分别有14個和18個産業園區，其中在營10個園區，在營建築面積約為9.62億平方米。

數據來源：觀點指數整理

而固安正是華夏幸福起步的地方。固安新城位于北京天安門正南方向50公里，于2002年6月28日奠基。迄今已累計引進600多家企業，招商引資額超過1400億元，約30家高校科研機構落戶。園區主要産業包括新型顯示（OLED）、航空航天、生物醫藥以及智能網聯汽車等高科技産業。

數據來源：觀點指數整理

在固安産業新城的開發中，華夏幸福采用了PPP市場化運作（即政府與社會資本合作）模式接受合作區域地方政府委托，與其簽訂長期性的的合作開發協議，為園區提供包括規劃設計與咨詢、土地整理、基礎設施建設、公共配套建設、産業發展服務以及城市運營服務共六大類綜合解決方案。這種為園區提供綜合解決方案與政府的角色進行了對接，同時針對客戶企業也有相應的産業發展服務，包括公司在委托園區内進行的産業定位、産業規劃、城市規劃、招商引資、投資服務、産業升級等。

這種上承政府，下接企業的開發商模式有效的補齊了地方模式中可能存在的短闆，能夠同時滿足企業和地方發展的要求，實現企業的園區落地。

盈利模式

華夏幸福在固安的盈利主要是通過政府的購買服務，具體包括規劃設計與咨詢、土地整理、基礎建設、産業發展服務、以及城市運營維護等。

數據來源：觀點指數整理

入駐企業上繳費用成為園區收入，地方政府按照國家規定繳納至地方财政後，按約定比例留存，剩余部分納入财政預算支出，作為支付公司服務費用的來源。也就是說在開發建設方面，開發商是作為連接政府與入駐企業的中間人存在，而在盈利方面，政府是連接開發商與入駐企業的中間人，這樣的合作關繫既能夠提高生産效率，也有效地幫助地方政府提高了綜合實力。

同樣地，華夏幸福也在園區内建設了房地産項目，有包括孔雀城、劍橋郡等共25個住宅項目，實現區域産業與人口的導入，提升區域粘性，是産業地産的合理補充與完善。華夏幸福也将園區的房地産業務與産業園區業務並列為其核心，讓房地産與産業園協同發展。房地産項目既滿足了園區居民的居住需求，也讓華夏幸福的投資成本得以快速回流。

值得一提的是，華夏幸福在固安區域提供的城市運營維護不只是一般城市管理人員能夠提供的服務。教育體繫從幼兒園到中學均有覆蓋，為園區工作人員的子女教育提供了方便；醫療體繫中有一家三甲醫院（幸福醫院）；文體休閑體繫中建設有一座亞洲最大的室外自行車主題公園，另有圖書館與規劃館等文化場所；商業與商務體繫也為居民工作與生活提供了極大的便利。除了産品市場與原材料，固安新城内部的大部分服務基本可以自給自足。

（2）億達-大連軟件園

億達成立于1984年，總部位于上海，在1998年涉足産業地産領域，開發大連軟件園。憑借運營大連軟件園的經驗，又在接下來的近二十年中開發和運營了包括大連騰飛軟件園、天津濱海服務外包産業園等15個城市30多個軟件園區和科技園區。

截至2018年6月大連軟件園數據

數據來源：觀點指數整理

大連軟件園位于大連市老城區西南，于1998年奠基，是中國首個“官助民辦”園區。截至2018年，大連軟件園一期占地面積為3平方公里，已竣工面積63.7萬平方米，出租率達94%。同時共引進企業800余家，創造了8萬個IT崗位和數萬相關行業崗位，擁有有效發明專利1300多個。

與固安産業新城有所不同，大連軟件園的快速發展是依托單個行業的迅猛騰飛。大連軟件園在1998年把握住了國際産業分工的趨勢，以日本市場為主發展服務外包，吸引的日本企業包括松下、索尼、日立等巨頭，帶動了整個大連軟件産業的興起。在進入21世紀之後，又将IBM、HP、甲骨文等歐美公司引入園區，開拓了歐美市場。

來源：觀點指數整理

園區的優惠政策

在給大連帶來大量的就業與稅收收入的同時，大連也給予了大連軟件園大量的優惠政策。包括對于重點或高科技企業實行10%-15%的所得稅減免、用于研發的企業自用軟件與出口創匯的高新産品增值稅零稅率、技術相關服務與收入免征營業稅、高水平人才便捷落戶以及關稅減免、政府補貼與企業獎勵在内的優惠政策，讓大連軟件園内的企業得到了實惠，也因此得到了迅速的發展。這是政府與開發商的互信合作，也是官助民辦模式的典範。

面向企業的服務

2017年，大連軟件園搭建的人力資源服務平台全面開始運行。面向?80?余家入園企業提供了人才對接、人才培訓、行業人才數據分享等對接服務。随後還推出“就業一公里”實訓項目，面向企業，對接校園資源，針對即将畢業的大學生，提供就業前的培訓輔導，滿足了園區企業的大量人才需求。

同時，園區行政事務平台為客戶提供政策咨詢、行政代辦、項目申報等平台服務，而企業定制平台則就企業的個性需求提供支持，包括策劃企業周年慶典、合作儀式，年會定制等服務。

細致化的服務提供能夠滿足企業的不同需求，也能通過企業的發展最終使得政府和開發商同時獲益，是一石三鳥之計。

5、産業地産未來方向

資産證券化的起步

資産證券化在房地産行業已經不是什麼新鮮概念了，在産業地産行業去年也開始了運作。2016年10月27日，北科建集團的“北科建·創新信托受益權資産支持專項計劃”在中證機構間報價繫統挂牌交易。它是通過華能貴誠信托有限公司以嘉興、無錫、青島、長春四家科技地産園區持有物業發行的信托受益權為基礎資産，以四家園區持有物業未來租金收入提供現金流支持，並由長城嘉信資産擔綱計劃管理，成功募集資金22億元，期限15年，獲得AA+評級。

但是政府與開發商合作的産業地産行業由于審批嚴格以及企業資質等問題，直到去年才出現第一單産業地産PPP模式的資産證券。

2017年3月華夏幸福“固安工業園區新型城鎮化PPP項目供熱收費收益權資産支持專項計劃”完成發行，發行規模7.06億元，成為國内首批獲準發行的PPP項目資産支持專項計劃，也是國家發改委和中國證監會首批推薦項目中唯一一單園區PPP項目的資産證券化産品。

發改委對于PPP項目利用資産證券化融資給出了4項篩選條件：

一是項目已嚴格履行審批、核準、備案手續和實施方案審查審批程序，並簽訂規範有效的PPP項目合同，政府、社會資本及項目各參與方合作順暢；

二是項目工程建設質量符合相關標準，能持續安全穩定運營，項目履約能力較強；

三是項目已建成並正常運營2年以上，已建立合理的投資回報機制，並已産生持續、穩定的現金流；

四是原始權益人信用穩健，内部控制制度健全，具有持續經營能力，最近三年未發生重大違約或虛假信息披露，無不良信用記錄。

ABS模式的資産證券化，是将流動性較差的資産未來所産生的現金流收益權轉變為流動性較強的債券型證券，在金融市場上流通的過程，簡單來說就是将資産的未來現金流貼現，對于想要發行ABS的企業來說，穩定的現金流與高信用評級是其能夠發行資産支持債券的保證。

資産證券化在我國起步時間比較晚，公募權益類REITs的業務規則還未出台，市面上的類REITs融資還大多是挂着REITs的名頭，賣着債權ABS的肉。而産業地産行業要想發行公募REITs可能還要等待市場進一步成熟。

産城融合趨勢

現有的産業地産發展模式存在的問題還很多，比如發展周期長、收益能力差、人口不足等等。如何将産業園區變成真正宜居的産業城市，甚至将産業園區直接融入城市，是産業園區的主導者需要考慮的問題。合理的規劃、多樣的配套、平台的建設都是可以采用的手段，但是最重要的也是最核心的問題還是在産業本身。

産業地産本身的定位實際上是利用地理空間優勢，實現多種産業上下遊的融合。但是現在的很多園區的産業功能過于單一，連産業鍊條都尚不完善，規模效應和協同效應無法得到體現。而未來的産業地産方向，勢必是多元産業上下遊形成的産業網，相互聯繫溝通的産業集群。

結語：産業地産這個行業已不是新興市場，早年間的過度膨脹現在已經逐漸冷卻下來，潮退之後裸泳的人也開始穿衣服回家了。大浪淘沙，爛尾的園區和過時的模式會被市場抛棄，經過時間的沉澱，市場集中程度和成熟程度都會不斷提高。也許未來的産業網和産業集群全面實現的那一天已經不再遙遠了。