養老地産：銀發浪潮下養老地産的成長困局

1、國内養老地産的發展現狀

（1）我國老齡化速度加快

據國家統計局數據顯示，截至2017年末，65歲及以上的人口達到1.58億，約占總人口的11.4%。從2012-2017年數據來看，老齡化人口持續攀升，預計到2050年，中國将到達老齡化峰值，60歲以上的老年人将達到4.4億。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

據調查顯示，我國老年人口約占世界老年人口總數的20%，人口老齡化年均增長率約為總人口增長率的5倍，人口出生率遠遠低于老年人口比率。2012年到2017年，全國65歲以上的老年人由1.27億增加到1.58億，老年人口的比重由9.39%增至11.4%。

如此巨大的老年人口增長速度和增長質量讓我國較其他國家提前進入了老齡化社會，養老機構的供需不平衡，為養老産業的發展提供了空間，同時也為企業帶來了新的盈利點。

2017年養老行業市場規模為2.5萬億元，2012-2017年平均增速達26.91%，預計到2021年市場規模将達到6.5萬億元。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

因此，衆多房企開始轉型，将目光投向了養老地産。加之2016年雖然房市大漲，銷售速度與去庫存快速增長，但自2017年初國家發布限購限貸令後，樓市逐漸呈現出冰火兩重天狀态。面對嚴峻的政策調控、巨大的資金和庫存壓力，單一的住宅模式顯然無法成為房企唯一的利潤驅動力。因此，推動地産業務多元化勢在必行，而養老地産是其中一個重要的發展方向。

（2）政策促使養老産業有序發展

随着老齡化速度加快，國家對于養老産業的政策支持力度加大。據觀點指數的不完全統計，2016年共出台了19條養老相關政策，2017年至今制定發布了十余條養老相關政策，其中6條為财政支持政策。

2017年3月6日國務院發布的《“十三五”國家老齡事業發展和養老體繫建設規劃》提出以居家為基礎、社區為依托、機構為補充、醫養相結合的養老服務體繫的主基調仍是未來發展重點。另外，智慧養老等方面也是未來發展的側重點。

來源：觀點指數整理

随着一繫列政策的落地，養老産業市場發生了變化，如萬科集團開展了醫療業務，並發展社區嵌入式養老中心，復星的養老項目融入了機器人等智能化設施；養老産業的類型和融資手段也日趨創新，2017年12月12日，全國首家共有産權養老住房——恭和家園正式推出，養老産業基金、養老地産REITs等創新金融模式紛紛開展，促使了養老産業市場的多樣化發展。

2、國内養老地産概述

（1）國内養老地産的現狀

據數據統計，2012-2017年，全國養老機構的床位總數穩步上升，從2012年的416.5萬張，演變成2017年的714.2萬張，每千名65歲及以上的老人擁有床位約45.11張。現階段我國養老地産床位仍有約200萬張的缺口。

國内養老地産具有投資額大、開發周期長、低密度、産品類型多樣等特點，多以租售方式為主，可分為三大類：社區型養老、機構型養老、醫養結合型養老，落點城市主要圍繞在消費水平較高的一二線城市，大部分定位較為高端，主要為中高經濟實力老年群體打造CCRC持續照護服務。有些項目擇址在城區，走在市中心養老的概念，有些項目則擇址在偏遠的郊區，配備完善的設施，主打生态養老。

數據來源：民政部統計公報、觀點指數整理

值得注意的是，三四線城市的消費水平在逐年提升，老齡化問題亦日益嚴重，可見未來養老地産的發展空間仍很大，将會廣泛地布局在全國各地。

（2）國内企業分析

國内上市房企中涉足養老地産的有20余家，入行較早和發展較成熟的企業主要有三家：萬科集團、遠洋集團、復星集團，三家企業所涉項目各有特色。

據統計調查，萬科集團目前已布局10個城市，遠洋集團布局了8個城市，復星集團布局了7個城市。從城市布局來看，三家企業的策略基本一致，布局一二線重點城市。由于大城市的消費水平普遍較高，而人們的消費觀也較為超前，小城市的老人則更傾向于居家養老，故目前國内養老項目布局主要集中在一二線城市。

數據來源：觀點指數整理

從項目數量來看，萬科的項目總數多達181個，平均最低收費約4714元/月，遠洋的項目共20個，已開業的為12個，平均最低消費約6221元/月，復星的項目共計37個，平均最低消費約5500元/月。

數據來源：觀點指數整理

數據來源：觀點指數整理

萬科涵蓋了國内養老地産的三大類：社區型養老、機構型養老、醫養結合型養老，大部分項目實行租售並舉的模式，銷售部分能夠有效快速回籠資金，但因前期投入資金巨大，故現金流轉正需要很長時間；遠洋集團主要開展機構型養老業務，實行只租不售的模式，收取用戶會員費和月服務費用，現平均入住率已滿60%，實現了收支平衡。復星則以社區型養老為主，同時開展一部分養老護理機構，提供床位總數量超過4000張，旗下擁有近30個居家一體化照護中心等社區項目，一般實行只租不售的模式，按月收取服務費用。

來源：觀點指數整理

國内做養老地産的房企，項目數量不多，尚處于試水階段。随着市場規模的壯大與規範，項目定位方面逐漸分為三大派，一是以萬科為代表的涵蓋大中小型養老機構，針對不同的人群開發不同等級的項目，這将有利于長遠的發展。二是以復星、遠洋為代表的，主要開發高端養老機構，規模普遍較大，覆蓋了不同年齡段的老人需求。三是小型社區護理中心，這類型機構需要的投資相對較小，風險也較低。

3、發達國家養老地産借鑒經驗

發達國家的養老地産已發展得十分成熟，從中能找到一些可供國内養老地産借鑒的經驗。

（1）美國的養老地産――成熟的運營模式

美國的養老地産模式建立于上世紀60年代，經過近60年的發展，已經形成了一個運營模式比較成熟、結構比較完善、五大門類的養老地産産業結構與老年住宅體繫，其特點是大規模開發，市場化運作，專業化程度高，市場細分清晰。

在美國，養老機構分為盈利性和非盈利性兩類，前者大多為私人公司所辦，後者主要由教會興辦，美國政府則給予部分津貼。

美國的養老地産涉及房地産商、運營商和投資商。房地産商通常根據運營商或投資商的要求為其定制開發養老社區，部分運營商也會自己充當開發商或與房地産商組建合資公司來共同開發。

來源：觀點指數整理

運營模式主要有淨出租模式、委托運營模式、出租加運營模式。淨出租模式持有者的風險最低，收益最穩健，每年收取固定的租金，而第三方運營商則獲得全部的經營收益並承擔所有的經營風險。委托運營模式指的是養老地産的持有者将物業托管給運營商，運營商每年收取一定比例的管理費，但不承擔經營風險。

出租加運營模式則是養老地産的持有者将物業的部分權益出讓給運營商，並與運營商簽訂委托管理協議，運營商獲得管理收益和與所擁有權益相對應的部分經營收益。

（2）日本的養老地産――适老化設計

日本是世界上老齡化最嚴重的國家之一，比中國步入老齡化社會早29年，在老年福利、社會保障制度等方面都發展得十分完善。

日本養老地産最大的特點是設計十分人性化、注重優質飲食和地理位置，日本養老機構的設計圍繞着老人的生活需求開展，如神戶的千鳥山莊，建築轉角都有一個倒角，有一個退後的地方，把它設置成矮凳子，因為考慮到老人從活動區域走回房間過程中，如果需要休息就可以随時坐下來休息。

日本的養老地産類型主要分為五種，大多是養老機構或租賃的老年住宅，以多樣化服務為主，可根據老人的身體狀況選擇不同的項目與服務。

來源：觀點指數整理

（3）英國的養老地産――以政府為主的社區照顧模式

從20世紀90年代開始，英國便将養老問題納入社區，對老年人采取社區照顧的模式，社會福利十分完善。而社區照顧包括：生活照料、物質支持、心理支持、整體關懷、社會保障五大方面。

社區照顧在财政出資上完全體現了以政府為主的特點，很多服務設施都是由政府資助的，社區、家庭和個人的支出不多。

來源：觀點指數整理

在英國，養老地産的類型主要有三種：老年公寓、老年人之家、救濟院，老年人的住所一般都是按照特殊的需要而設計建造的，窗戶、樓梯、浴室、衛生間等都有特殊的標準和安全要求，以适應老年人的特點。

來源：觀點指數整理

4、養老地産未來發展

（1）國内養老地産的不足

國内養老地産是一個“夕陽紅”里誕生的朝陽行業，人人觊觎這一片“藍海”，事實上，這片“藍海”沒有想象中的美。目前國内養老地産還處于摸索階段，還存在很多亟待解決的問題。

供需不平衡

老年公寓的建設供不應求，這是我國養老地産面臨的一大困境。在國外發達國家，住進老年公寓和養老機構的老年人約占老年人總數的5%~7%左右。

以2017年末數據計算，2017年末全國養老機構床位數為714.2萬張，而65歲及以上的老年人口為1.58億，約占總人口的11.4%，床位總數除以65歲及以上的老年人口約為4.5%，以5%的標準計算的話，仍有約75.8萬張的床位缺口，随着人口老齡化的發展，若養老項目跟不上老齡化的速度，未來仍将處于供需不平衡的狀态。

選址布局不盡合理

現代老年人的思想與以往大有不同，很多老年人都希望能夠住在城市里，交通便利、生活方便，還能跟子女在一起享受天倫之樂。而一些養老項目則選址在偏遠郊區，給老年人生活和社會活動造成不便。目前老年公寓和養老機構的建設還沒有列入各個城市的總體規劃，缺乏從中國老年人的特點和需求出發，需要制定更加科學合理的規劃。

産品收費價格偏高

收費偏高是目前市場上的盈利性養老機構的普遍特點，萬科集團、遠洋集團、復星集團的養老機構絕大多數的收費區間位于5000-30000元不等，視服務的程度收費，最低的收費標準針對的多是可自理、身體健康的老人，費用只含租金和餐飲等普通服務。有的老年公寓環境優美，設施齊全，服務較好，收費更是至少達10000元以上，很多老年人只好望洋興歎。可見，在目前我國廣大老年人收入偏低的情況下，老年公寓的檔次和價位應該實行差異化建設，既要滿足高收入人群的需求，又要滿足中低收入人群的需求。

金融支持不足

養老地産不同于傳統的住宅和商業項目，能夠實現快周轉，現金流能夠及時得到補充，若計算土地及前期投入的建安成本，一個養老地産的資金回收期可能長達30年。我國養老地産面臨的困境之一便是缺少足夠的金融工具支持，特别是長期的、較低成本的資金支持，由于養老地産盈利模式不清晰，銀行大多不願意投入養老地産貸款。

但近年來，國家對于養老地産的扶持力度加大，從土地、資金、稅費等方面出台相關政策，養老地産在資金方面的阻礙将會越來越少。

（2）發展展望

國内養老地産想要持續發展，尋求更好的紅利，需要在優秀案例、國外經驗與中國國情中不斷探索、改進，尋找最優化的開發模式和資金解決路徑。

從上述幾個經典案例中可見，開發模式都有所不同，但究其源頭，都是站在老人心理和需求方面去出發。

圍繞老人需求開發項目

養老地産的核心是服務，而非地産式的銷售，而服務的宗旨是人。養老地産的服務對象是老年人，那麼老年人究竟有什麼樣的需求？目前我國的老年人都傾向什麼樣的消費水平？他們的内心訴求是什麼？什麼樣的設計更符合他們的行為特征？

對老年人的心理需求及行為特征進行調研，對于養老地産的開發具有重大意義，可據此開發适合我國老人的養老産品。其次，差異化養老地産服務也需推行，一座城市中應當既有面對高收入人群的中高端養老機構，也有面對大衆的普通養老機構，滿足絕大多數老人的普通需求。

完善産業鍊建設

一體化的産業鍊對養老地産而言十分重要，尤其是與醫療設施共同建設的養老項目。養老地産不僅僅是房地産開發商的事業，也是基于服務的機構，涵蓋交通、住宅、醫療、護理、養生、娛樂、休閑、運動、購物的産業鍊條。

拓展多元化融資手段

資金是養老地産面臨的最大困境，養老地産普遍具有投資金額大、資金回收期長的特點。綜合性養老設施的運營成本比較高、收益慢，目前我國一部分養老地産開發商迫于資金壓力，把養老地産做成房地産項目，像住宅一樣建好以後馬上就賣掉，讓資金快速回籠，降低了運營質量。

企業可通過拓展多種外源性融資手段來補充資金。公司合作：多家公司共同合作開發項目，能夠更好地整合資源，利于專業化分工。BOT模式：該模式指政府通過契約授予企業有期限專營權，準許企業融資建設公用設施並賺取利潤，期限滿後，公用設施将無償移交給政府。BOT項目的債務不計入企業的資産負債表，企業可借此籌集更多的資金。ABS模式：以項目的資産和未來收益為基礎，通過發行證券募集資金。

養老地産正處于漫長的資金回籠期，尋找更好的紅利方式，還需要多給市場一點耐心和時間。