博鳌演講 | 巴曙松:什麼樣調控政策才是長效的?

观点地产网

2018-08-02 12:04

  • 決策總是有他的依據和數據支持,背後的支持就是可能大緻判斷現在套數夠了,力度大一點,問題也不大。所以由此可以推斷的就是,開發投資對宏觀經濟的拉動作用确實在減弱。

    巴曙松(香港交易所董事總經理、首席中國經濟學家,中國銀行業協會首席經濟學家):我想利用這20分鐘的時間梳理一下近期的房地産的數據和這些數據體現出來的特征。

    無論是從總人口、增長率、出生率還是就業率占比的指标來看,确實伴随着中國快速的城鎮化所推動的大規模的增量房地産建設的時代正在告一段落,增量時代的需求在逐步放緩。

    我最近看到很有趣的一個現象,房地産公司都在改名,改名的很重要的特點,就是把它的名字裡的“地産”、“置業”改掉了,原來有某某置業、某某地産,就直接改成某某集團,這可能背後也反映了這麼一個趨勢。

    從戶均套數來看,中國已經超過1,這個指标從日本和美國的經驗來看,在1.1到1.2之間的時候,它基本上就是一個供求大緻平衡的增量房的增長達到它的峰值的階段。我們現在在逼近這個階段,至少從戶均套數這個指标來看,我們看到供求在大緻走向一個平衡,這也是為什麼現在決策者有這麼大的決心,這麼嚴厲的措施來調控房地産跟以前不一樣的地方。

    我比較了一下,國務院常務辦公會,關于房地産的任何一句話都沒有,這麼重要的一個産業,一句話都不提,待會兒我們後面還有讨論。但是7月31号政治局的會議措詞非常嚴厲,沒有放松的意思。

    我也經常作為一個研究者在想,決策總是有他的依據和數據支持,背後的支持就是可能大緻判斷現在套數夠了,力度大一點,問題也不大。所以由此可以推斷的就是,開發投資對宏觀經濟的拉動作用确實在減弱。

    這是中國、日本和美國三個國家的房地産投資增速情況。我們有房地産市場啟動以來,中國的房地産對經濟的推動作用一直比美國和日本這些發達市場要高很多,但是近年來我們看到這三條線慢慢的收斂得差不多了,我們的房地産市場對經濟的帶動作用也慢慢的具有成熟市場的特征,它的塊頭夠大,但是它也不會像2008年金融危機之後,美日在往下走的時候,中國的刺激流向了房地産市場,反而還上了一個高峰。所以這也是我們需要面對的一個現實。

    越來越多的城市二手房的交易占主導,這是我們可能也要面對的另外一個現實。我們左邊對比了不同地區二手房交易的占比,右邊是北京的新房和二手房的交易量的走勢。在2000年的時候,二手房的交易量幾乎可以忽略不計,但是現在我們看到二手房的交易量非常大,而且這個程度在不同的城市在穩步加深,從區域在向全國擴展。

    目前從它的流通率來看,我們對比了不同國家的情況,房屋的流通的比例還比較低,我們還有不斷的充分的流通來發現它的價格的可能性。

    房地産對經濟的帶動,從原來的開發投資階段,開始就越來越多地轉到了圍繞房屋構建的相關的産業,這也是我一開始講的,為什麼那麼多開發商開始改名字,原來他覺得自己主要的利潤來自于蓋新房子,現在可能慢慢的試圖沿着這個産業鍊去延伸他的布局,所以這是它背後的一個原因。

    但是房地産的需求還在,隻不過它的需求變成了提升他的居住的品質,比如說國内的住房面積還有改進的空間,戶均、套均面積、不同的居住方式的占比、不同的建築類型的住房,成熟市場不同的居住方式、居住面積的差異比較小,我們的差異還比較大。所以我們可以看到現在改善性需求為代表的品質居住上升的比較快,不同年齡階段的需求特征很明顯。

    現在我們的一些核心資源和配套的中心區域,它的樓齡比較老,居住體驗比較差,我們這裡可以看到北京幾個主要的城區,它的樓齡的分布,基本上是一些老房子,怎麼去改善這些品質,很可能成為一個新的增長的需求。

    從人流來看,我們說人往高處走,往房價高的城市圈靠近,人口在向城市群、城市圈集聚。我們看到麥肯錫的報告是這麼預計,但實際上市場也是這麼走的。

    大家經常說逃離北上廣深,說得很響,但實際上我們從幼兒園的在園人數、常住人口、小學在校人口來看,實際上并沒有逃離北上廣,而且還是在向北上廣深這些城市群集聚。

    大家可以做一個很簡單的相關分析,這一輪的房價上漲,和幼兒園在園人數、小學在校人數正相關。幼兒園在園人數上升的比較多的,這個城市的房價上升的壓力就比較大,這也是很有趣的一個指标,大家如果選地段的時候,也要看看附近的幼兒園入園人數怎麼樣,它的背後的含義還是在吸引年輕人集聚。

    流動人口占比跟房價的相關性非常大,房地産現有的市場向幾個主要的城市圈集中,這個趨勢也非常明顯。所謂3+6城市群,三個城市群是:環北京、環上海和環深圳廣州,6個城市群是長江中下遊城市群,這四個城市的二手的交易量的占比基本上在半數以上。所以你觀察房地産市場,基本上這四個城市群,大緻就能看到它的概貌。

    而且我們也看到,雖然在嚴厲的調控下,城市圈内部房價的聯動性在增強,這三個城市圈裡面,我們看到它的城市的房價,跟第一位的城市的比較,從這幾年看在慢慢的收斂,它的背後其實是基礎設施的完善,比如高鐵等等聯絡的基礎設施不斷地開建。你看到一些主要的城市,每通一條高鐵,它的房價就往上走一波。

    調控前後我們看到城市圈内部的房價的聯動也在增強,比如典型的是北京和燕郊的走勢很明顯。在這種情況下我們看到了房地産價格的趨勢在分化,成交均價在波動。

    這是我們看到近140個月北京房價環比的變化,确實調控的作用非常明顯。

    從量價配合的情況來看,我們的月均成交量對應的價格的波動,顯示市場确實在進入調整期。從曆史的對比來看,我看這次政治局會議也在講要構建長效機制,長效機制就是盡量不要把房地産市場作為短期的刺激或者收縮的工具。

    現在既然供求大緻平衡,進入一個平穩發展階段,肯定要給這個市場一個穩定的預期,很重要的指标就是在千人購房量,這裡面的千人購房量的變化不是太大,往往我們容易刺激了大家去跟風買房,一收緊就馬上門可羅雀,我們應該用更常恩态化的預期看待這個市場。

    這是我們看到不同城市的千人購房量的分布圖,怎麼保持大緻平穩的态勢?這裡面我們看到北京的房價的曆史的走勢和不同城市的房價的指數。總體來看,市場的總體在調控之後緩慢的複蘇,有一些城市同比有一定的上漲的幅度。

    很有趣的是這一輪的城市人才政策,變成了影響房價非常有趣的一個政策目标。吸收人才沒有什麼錯,但是我們發現吸收人才和當地的房地産成交和價格走勢相關度很明顯。比如說天津,人口政策、人才政策出台,随後就帶動了這個城市日均的房地産成交的活躍。

    庫存在走低,去化在縮短,這是很現實的特征。居民的總體的杠杆有所改善,但是局部市場還比較高。所以從下半年的政策來看,去庫存的政策、棚改的貨币化的政策可能會慢慢減弱,資金面可能會有改善,但是目前看還是強調控制性的進入房地産市場。

    以深圳為代表,開始禁止企業購房來彌補這些漏洞,人才引進政策說不定慢慢的就會逐步跟住房資質脫鈎。居民端的房貸政策目前看還是保持在相對緊縮的态勢。雖然有一些放松,但是目前的放松主要表現在資産管理新規實施過程中有一些局部的微調,一線市場的走勢和房貸成本的相關性非常明顯,因為房價已經足夠高,大家基本上對這個價格和可獲得性很敏感,放松和不放松影響非常直接。

    總體來看,從全國的趨勢看,一些二線城市,他們還會繼續享受城市化加速的相關的紅利,但是它不會像第一階段。可能全國不同地區都是幾乎同步的往上升,人口在流入,中國這個階段的城鎮化,或者包括下一階段擴大内需,它的突破口很可能是從城市群的建設,中心城市帶上周邊的二三線城市,以及連接這些城市群内部大中小城市的基礎設施的建設,很可能會成為下一階段中國擴大内需的政策重點。

    三四線城市的棚改貨币化,它的支撐作用在慢慢的減弱,規模、銷售的占比慢慢的降低。這也是我們這個市場存在的一個錯配。我們把地批到了三四線城市,但是人流在一二線城市。棚改把三四線城市原來的土地下降得很快,新增的土地在下一步怎麼匹配,這也是政策需要考慮的。

    下一步的政策邏輯,目前來看,當前一系列的調控手段還是大家非常熟悉的抑制需求。力度大的抑制性的措施能在短期内很快的見效,但是它的問題就是需求還在。抑制需求能把短期的市場降溫,但是供給的缺口,原來是全國性的缺口,現在變成局部的缺口,你該怎麼彌補,這是一個現實。

    比如說現在管制性的調控表現出來的特征,這次的範圍非常大,73個城市,135條限購政策,176條限貸政策,15個城市認房又認貸,有很多大家開玩笑的話,說怎麼把一個房子過戶到另外一個人名下,跟這個結婚,跟那個離婚,再跟這個結婚,再跟那個離婚。出台政策的頻率高,最典型的是北京,30多次,海南有14次。力度也強,被動式的跟進。

    從現在的情況看來,大家把很多期望寄托在政策性的住房,擴大這個規模,或者講得理論化一點,大家說房地産市場前一階段香港模式借鑒的比較多,但是現在大家似乎開始讨論的比較多的是新加坡、德國這樣的房地産市場,政府有很強的控制作用,現在這種趨勢表現得很明顯。

    在北京的存量房市場上有15種甚至更多的房地産産權性質的房屋,這些政策性的住房主要不是滿足市場上個性化的購房需求,但是它有可能擠壓市場化房源的供應、土地的供應,地方政府的調控和中央政府在政策取向上有時候着重點不一樣,地方政府面臨着财政、稅收和當地的經濟發展的壓力,所以它往往想一些措施,我們看到的人才引進措施,很大程度上變成了一個購房者的引進措施,變成了一個調控政策的地方的微調。

    我們看到不同的城市,剛才看到天津,現在是成都、杭州、濟南和西安,人才政策推出之後,購房需求的上升和房價的上漲。随着這些密集的政策出台,我們看到這個政策一出台,到市場消化的期限越來越短,它的作用有所減弱,所以這也是我相信為什麼政治局開始把更大的篇幅放到要構建長效機制的原因。

    什麼樣的調控政策才是長效的呢?短期看抑制需求見效了、降溫了,但是往往也就減少了二手房的供給。本來是為了抑制需求的,結果把供給打擊了,供求缺口就留下來了。所以我們也可以看到2017年這些不同的城市住宅新開工面積的降幅。人口在流入的反而受到的打擊和供給量降的更多。

    所以這個長效機制可能要解決這麼一個潛在的問題,從曆史來看,嚴厲抑制供給的調控往往有一個反彈,我也問過很多專業人士,這一輪的調控什麼時候能夠停止呢?大家覺得要等到政策性房地産的供給已經能占到市場上的相當的比例的時候,這算不算一個可行的方案還得讨論。

    而且長效機制還要讨論穩增長,同時還要考慮保民生,還要考慮防風險這幾者的平衡關系。這個長效機制談了這麼長時間,往往可能不是一攬子的最終的政策的出台,很可能是一個不斷地在這幾個目标之間,在不同的環境下的微調的過程,不同時期偏重的角度、偏重點會不一樣。

    這就是我今天花這麼一點時間,跟大家用數據來梳理梳理,目前這個房地産市場所出現的一些特征,供大家參考,談一點個人的看法,謝謝各位。

    撰文:巴曙松    

    審校:勞蓉蓉



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