對話 | 地産精英 博鰲論劍之一：穿越地産繁荣周期

主持嘉賓：香港交易所董事總經理、首席中國經濟學家，中國銀行業協會首席經濟學家巴曙松先生。

對話嘉賓：

中原集團主席兼總裁施永青先生

旭輝集團創始人、旭輝控股董事兼主席林中先生

全國人大代表、禹洲集團董事局主席、太平紳士林龍安先生

五礦地産有限公司黨委書記、總經理何劍波先生

招商局蛇口工業區控股股份有限公司黨委副書記、董事、常務副總經理劉偉先生

寶能集團高級副總裁、寶能地産總裁、寶能城市發展建設集團總裁余英先生

陽光控股執行董事、陽光城集團執行副總裁、全球合夥人吳建斌先生

遠洋集團控股有限公司執行總裁谌祖元先生

金科地産集團股份有限公司聯席總裁方明富先生

京東金融副總裁、首席經濟學家沈建光先生

巴曙松：現在已經12點了，大家的午飯需要到1點才能吃飯了。這是今天上午的最後一個環節，為了提高我們這個會議的政治學習的氛圍，我給大家傳達一下7月31号中央政治局研究經濟形勢的公告里面對房地産的表述。

我一直想談這一點，結果前面的嘉賓都沒談。我看完之後，我發現這是各種正規的文件里面第一次這麼嚴厲的表述。

以前是說抑制房地産價格過快上漲，意思就是說漲多漲少你别漲太快了。這次用的詞是“控制房地産價格上漲”。漲都不讓漲了，以前沒有這樣嚴厲的表達，這是第一次。

我專門對比了4月份的政治局會議，用的詞是“促進房地産市場健康發展”，當時認為還不是太健康，但是還是要發展。國務院常務辦公會的公報里面對房地産就沒提，所以對比這三個公報，我的體會就是，至少在政策的定調來看，雖然在金融方面有所放松，但實際上對房地産政策表述的嚴厲程度是上升的。

房地産市場受政策影響很大，所以這個政策不了解不行，怎麼看政治局會議里面第一次提出來這個措詞的表達。

我在國務院發展研究中心待了十幾年，我看中央文件的體會是，你讀得特别順口的，讀得特别邏輯嚴謹、流暢、排比的其實可以不用特别重視，基本上那是寫字班子反復改、琢磨的，就是要讀這些新的，跟原來不一樣的，那一定是領導要求改的。另外就是讀起來前後不順口的，看起來前不着村、後不着店的話，那才是最重要的，肯定是最後要定稿的時候，領導說這里要再加一點。

所以這樣想下來，這段話還不能不重視。在政治局的公報里明确說了，第一次這麼表達，控制房地産價格上漲，以後就不能漲了，要麼就是平着走，要麼就往下調一點。大家怎麼看這一點？或者說只是一個不同的表達方法，還是說意味着更嚴厲，還是說堅持了一段時間他堅持不住，可能還會改？大家怎麼理解？我覺得這是一個很重要的方向性的問題，今天我看大家都是在第一線的，大家先談談自己對這個問題的專業看法，談完了，基本上把讨論的調子定了，我們再看後面的進展。先從施先生開始。

施永青：中央的态度是很明确的，就是感覺到房地産的價格過度上升，對民生有影響，年輕人都在一線城市，很難買得起房子。另外就是資源錯配，國家要有一個平衡發展，但是現在都是做房地産才賺錢，所以他不想資源過度的流到房地産里面去，這是我理解的，我也支持的。

巴曙松：你覺得做不做得到呢？控制房地産價格上漲？

施永青：我覺得是不容易做得到，而且會有另外一個作用，我覺得調控房地産是用宏觀的方法調控，比如說貨币政策、利率、銀行的某些信貸的要求都可以，但是直接調控這個價錢，我是不贊成的。它本來可能是為了金融風險方面想減少這個泡沫，但是我自己理解，價格是市場的最重要的信息，現在連價格都控制了，就是沒有反映市場的真正的情況，沒有價格信息，定出來的政策就會出現很大的失誤，這是很危險的，所以我不贊成調控這個價格的。

巴曙松：你贊成不贊成，他已經定下來要調控了。

施永青：我擔心這個調控，一是價格不可能永遠停在一個階段，它在一個高峰上，要麼掉到那邊，要麼掉到這邊，它不可能永遠在中間，停是停不了的。

為什麼停不了呢？因為現在中國的租金回報率才1.5%到2%，為什麼有這麼低的租金回報率呢？因為大家覺得房價會上升，可以補償租金回報率不夠的問題，如果價格不上升，你這個租金回報率就變成不合理的投資，價格就要下來，使這個租金回報率合理化，這樣一來價格就要跌，不可能不跌，這是我的觀察。

巴曙松：我們再說具體一點，明年博鰲論壇再開的時候，你認為政府那個控制房地産價格至少不漲，走平或者是下跌，你覺得明年我們開會的時候，是下跌的還是說它能跟今年的水平是持平的？

施永青：從現在國際的形勢，中國經濟發展到這個水平，和整個公務員繫統的管理效率來說，我認為中國的經濟出現調整的機會是大的。以前房價不用調整的，因為經濟增長很快，在上面等一段時間，你追平以後又可以上升，所以中國的房地産在這20多年來沒有真的大的調整。但是經濟跟不上就可能會出現大調整。

巴曙松：所以你覺得明年我們博鰲房地産論壇開會的時候房價會跌，大家記着施總的觀點。

巴曙松：我們再看看林總，林總的公司股價走得也很好，業績也很好，您怎麼看政治局的定調，您認為是一個很大的變化，還是說其實也跟原來變化不大？

林中：我認為這是一個新的形勢。房地産行業在中國城市的發展進程中，不管怎麼樣，它都是對國民經濟有比較重大影響的行業，這個體量擺在那里。但是這個行業給點陽光就燦爛，所以回過頭來看中央出台的說法和政策背景，6月份統計局發布的70個大中城市的指數，大部分還是漲的，說明這個市場還是有溫度的，還是屬于沒有降溫的。

到了現在，從目前來看，中央還是希望應對外部的環境的變化，應該稍微保持一個适度寬松的貨币政策，也就是說我們看到最近貨币投放和信貸寬松，當時中央擔心的是這個寬松之後，會更進一步刺激房地産價格的上漲，所以要求對沖，而且這個上漲也是政府不願意看到的，因為不希望房地産快速的上漲。

所以才有可能在貨币政策上放松，以及在對沖行政上收緊，确保房價不上漲，減少外部的風險，以及達到國家宏觀政策解決實體經濟、解決内需問題，不刺激價格進一步上漲。明年的房價我認為應該是平穩的，我們對黨和政府非常有信心，我認為黨和政府想強調的東西一定能做得到。

巴曙松：也就是說明年開博鰲會的時候，你認為價格是平穩的，對你們公司經營的影響呢？

林中：其實也不會有什麼影響，我認為核心的是你對很多事情的預測要提早做判斷，我們内部的認為是，大部分的城市2018、2019、2020年房價都會比較平穩。我昨天也在講，我說土地市場會回歸理性，開發商的增長回歸質量，房企回歸穩健，産品回歸生活，行業未來回歸制造業。

巴曙松：林總把我們這次會議的主題做了一個非常全面的總結，今年的主題叫地産歸途，我覺得把它理解成回歸非常好，比較有正能量。

巴曙松：接下來是林龍安總，你們今年的業績也很好，基本上你的土地的布局是在長三角這些發達的城市群里。你怎麼看？剛才我看了一下，這些地方的供應量縮得很快，肯定就有需求上漲的壓力，你怎麼看政治局定的控制價格上漲的政策？這次不是說抑制價格過快上漲，它連上漲都不能接受了，直接說控制價格上漲，您覺得這是什麼信号？

林龍安：上個月我剛列席了人大預算委的會議，應該講我的判斷跟你剛才講的是類似的，這個政策是歷史以來最嚴峻的，可能是秘書改到最後，領導說要加上這句話，給房地産行業一個定性。房地産是一個民生工程，從長遠來講，房地産業又有金融的性質，所有産業鍊中負債比例最高的就是内地的房地産業。

香港所有的地産業的負債比例基本上是在20%到30%之間，我們的負債幾乎都是在70%到500%之間。所以從中央層面來講，肯定是從嚴來管控整個産業的發展，跟涉及到民生方面的發展。所以我剛剛在路上跟萬科的朱總閑聊的時候說，你今年沖萬億，明年還能沖萬億嗎？房地産業未來的走向，深圳已經推出一個政策，已經不讓賣了，接下來北京、上海可能都不讓賣了，再下來杭州也不讓賣了，未來就是以租賃為主，未來銷售的量肯定是減低的，而不是增多的，促使着房地産行業一繫列的調整，針對民生工程，國家有長遠的戰略布局，我們房地産業内部，特别是企業内部要有一個洗牌，要自己自行洗牌，或者自行革新。

是不是說還是要沖量？大家都在沖量，我一直強調的是三架馬車並舉，沒有盈利的項目不要去做，沒有達到盈利目標的不要去做，還是要做到利潤最大化，另外要控制一定的負債比例，同時還要有一定的量，如果沒有量，你的行業地位也上不去，所以要這三個方面同時考慮。

我在跟我們内地的三大評級公司和國際的四大評級公司溝通的時候，跟他們也達成了共識，未來我看的是你的戰略布局，還有你的盈利空間的實現，是你的權益的體現，是你對股東利益的體現。所以我的判斷是，産業的革新時代已經來了。

巴曙松：林總是以人大代表身份給大家透露了一些他參與政策的過程，證實了這個政策基調是一個重大轉變，不是一個簡單的猜測。總結下來，林總你剛才講的就是要把去房地産的投資化，要強調它的實用功能，而不是作為一個資産的功能，這跟我們過去這麼多年的發展動力是一個重大的變化。

林龍安：應該講房地産發展強調的是去投資和去投機功能，房地産要回歸民生功能，這是未來的發展方向，也是國家應該把控的，房地産是民生工程，你這個民生工程肯定跌幅不能太大，肯定要圍繞民生工程來展開，來确保國家的繁荣及穩定。

所以我的判斷是，在一二線城市應該還是會比較平穩，我的判斷跟林中總的判斷是一樣的，當然也不排除人口、産業的轉型跟不上，或者說人口的流出，随着新的以租為主的戰略布局的拉開，可能會存在着停滞的問題，這也是一個信号。

巴曙松：謝謝林總。

巴曙松：何劍波總是國家隊，央企的地産公司，政治局的公報發完之後，你組織你們班子學習了嗎？你要沒學習，今天跟大家一起學習，談談你作為央企學習政治局習主席講話的重要體會，你怎麼看這個判斷？

何劍波：巴老師剛才已經給我們解讀了一下，我們确實很認真地學習了，而且還是專門跑到博鰲來學習的，我覺得這個學習也是很有收獲的。實際上看政治局這次公報里面的一些提法，就像剛才說的，你要看哪些不同，要看跟以往不一樣的地方。

我覺得這里面有幾個不一樣，一是外部環境出現了明顯的變化，這一點我覺得是過去多少年都沒有的，可能在2008年金融危機的時候有過這樣的說法，已經多年沒有出現過這樣的情況，那就預示着未來的一些風險。

第二是提出了六個穩，歸根結底就是要穩投資、穩就業、穩金融、穩匯率等等。

第三是對房地産提出了堅決防止房地産價格上漲，這就跟過去有很大不同，過去是防止過快上漲。我相信防止過快上漲的時候，肯定在發生着過快上漲，所以它才會防止，今天提出防止上漲，是不是過快上漲的問題已經解決了，可能還在漲，但是現在要防止它上漲，那就要保持房地産價格的平穩。

所以我覺得它一個字就是穩，第二個就是防（防風險），這是這次的公報給人印象最深的。

巴曙松：明年我們再開博鰲論壇的時候，在這個政策引導下，你覺得那時候的市場格局會是什麼樣的？

何劍波：我覺得這個行業肯定會有一個天花闆，剛才巴老師已經講到了，一個是人口，一個是政策的要求，很多房子将來是作為保障房、公租房，總需求是不變的，結構發生了變化，商品房的天花闆肯定是有的，再加上我們現在對房價的限制，我認為在未來一年，房價應該是保持平穩的，不會出現一個顯著的上漲。但是反過來說，如果是房價穩定下來了，不漲了，房價能不能穩住呢？它會不會跌？

巴曙松：你說會不會跌呢？剛才施總說會跌。

何劍波：我認為房價穩定的預期實現了，可能有下跌的壓力，因為不漲了之後，很多人買房不會那麼着急了，投資、投機的也沒了，這個市場里最活躍的因素是投資、投機，當然基本因素可能是我們的剛需，如果說真正房價穩定了，達到中央的要求了，說今年的房價增長百分之零點幾，我相信沒有誰着急買房，我今年買、明年買、後年買都一樣，這個時候甚至有的人就要賣了，賣不出去的，他可能着急了就會降一點，市場就會往下走，另一種風險也會出來。

巴曙松：如果往下走，風險在哪兒？為什麼有風險？

何劍波：往下走就不穩了，剛才說了我們要穩定，現在的經濟要穩定、房地産要穩定，如果說往下走的話，房地産牽涉到就業、金融，牽涉到其它很多方面，可能會出現一些問題。

巴曙松：何總的意思就是替國家分憂說，明年我們再開博鰲論壇的時候，可能會讨論另外一個方向的問題，替國家擔心房地産價格下跌了應該怎麼辦。這是一個很重要的判斷，你和施總是認為有下跌壓力。兩位林總都認為明年會保持平穩，現在陣營已經很明顯了。

接下來這位劉偉總，也是來自央企招商蛇口的，最近你們剛開了一個項目非常火爆，他們的高管還邀請我去抽簽，結果我沒資格。據說是為了打一個突然襲擊，要求别人交500萬的誠意金，我看别人拍的照片，說有500萬在我們家鄉，是銀行的高端客戶，到了招商局地産只能坐在角落里找張報紙坐着等。

如果按照政治局定的這個調子，控制房地産價格上漲，你們已經在房地産價格控制上漲的情況下賣過樓盤，你認為在這個政策下，從現在到明年，會是一個什麼狀況呢？你們是不是下一次賣房要交800萬的誠意金，還是說把價格降低，或者說還是繼續在其它城市開發，你是怎麼想的？

劉偉：中央這次的公報，巴教授已經解讀了，我也認真學習了，因為國有企業對中央的大政方針的學習是非常重要的，而且還要貫徹落實。我們的要求更高一些，要不折不扣地執行。

巴曙松：你講的這句話，我忍不住要打斷你，難道我們民企是不折不扣的學習的嗎？林總你們學習了沒有？余總你們也學習了吧？你有所有制歧視。

劉偉：地産行業是一個最開放、最充分競争的行業，所以這個行業最熱鬧，這個行業里成長起來的企業最市場化，國企也是如此。

巴曙松：回到主題，習主席的講話之後，控制房地産價格上漲之後，未來一年會是什麼樣子？

劉偉：剛才您講到這個案例，我用這個案例來說，大家看到的房價是一個平均價格，是一個統計價格，不代表某一個樓盤的價格，各地政府會根據他掌握的資源的情況去做一些平衡，是可以調的，我可以把最高組合和遠處持有的一些價格低的做一個中和。

巴曙松：您說明年的房價穩定是指可以調的穩定，還是同比的穩定？

劉偉：其實我們那個案例，大家有很多誤解，我也想把這個說一下，當時我們開的這個盤叫雙玺，這個盤你要單純做一棟樓說它的價沒有意義，因為這個盤周邊的配套有文化藝術館、五星級酒店、商業綜合體，這些持有是需要花大成本的，這個項目的住宅很少，在這麼一個資源最好的地段有這樣的價格，你用這種特例說是不合适的。

巴曙松：如果完全按照市場化，你們會開多少價？

劉偉：我們會根據自己的測算來定。我想多講講這個案例，這個故事其實反過來說，該怎麼來做這個事，這個調控帶來的是投機者更多了。

巴曙松：怎麼叫投機者？

劉偉：我覺得還是叫投資者吧，叫投機者這個詞不太好。因為二手房價格已經比新房價格高，所以更多人要搖這個新房，搖到新房，他認為他就有利潤空間了，所以你的引導當中讓這些中簽的投資者會在第一時間獲取一個空間。其實反過來說，如果說市場化的手段，千萬不要認為開發商拿多了，更大的貢獻是給了國家，房地産增值稅到65%了，這都是國家拿走了，拿去給老百姓蓋一些保障性住房，這個問題不就解決了嗎？所以這里面有些悖論我覺得是可以讨論的。

當然你說到房地産的整體價格，中央的信号大家都清楚，就是越來越嚴格，房地産商也要做好管理，包括對預期的預測，我們在很多城市已經限價了，已經說當年拿的地，可能有些地還比較貴，但是這個價格一定不會讓你突破某一個價格，這就對你公司的負債、财務都是一個考驗，我覺得這個内部的風險控制是應該要考慮的。

另外一個我覺得應該關注的，我們别忘了每個城市的情況不同，如果說我們的執行政策的人再理解這句話，他片面地理解，說每個地方都不能漲，可能就有些政策上把握的因城施策就是一個問題，所以我覺得要全面準确地理解政治局的決定，這里邊我覺得不能片面。另外一點是要保持這個市場的健康發展，這也是很重要的。

巴曙松：所以你的建議，我聽到這里受到一個啟發，一個城市可以把高價樓盤、低價樓盤調節一下推盤的時間，價格算比較比較平穩，國家統計局在全國範圍内也可以這樣平衡，五礦這個樓盤高一點，你這個月開，新疆那個樓盤低一點，下個月開，是不是也可以這樣算呢？

剛才劉偉總從一線操盤的角度提了一個很好的問題，我估計朱中一會長要回去跟部領導反映一下，如果你控制的這個價格比二手房價格還低的話，它不僅沒有鼓勵實際使用價值，反而吸引了投機者，我覺得這個判斷很重要。第二個判斷，你把增值稅加上去了，還是收到國家了，你把它管制住了，反而被投機者拿去了，所以該怎麼定這個價，中央肯定控制房地産價格的政策是對的，但是我們整個地方怎麼定這個價，讓它能夠收入放到國家手里，不要弄得他們這麼為難，我覺得這是提了一個很好的點。

你回答了半天，還沒有說到明年會是什麼樣子。

劉偉：我的判斷是，明年一定是一個差異化的，像你剛才分析到的，包括深圳的供應量在下降，深圳的人口增加量那麼大，他的需求支撐是很足的。

巴曙松：不讓你賣。

劉偉：我們如果用市場化的方法來解決這些問題，你就要考慮，大家都不賣，形成一個惡性循環，這個惡性循環，包括地産、金融，最後到國民經濟。

巴曙松：能不能把深圳前兩天剛出的政策給大家介紹一下。

劉偉：深圳的政策是第一個響應政治局号召的政策，這個政策總的來講還是想讓價格不上漲。

巴曙松：我覺得我們統計局已經成功的在過去的13個季度把中國這麼大國家的GDP的增長速度控制在上下0.1%的波動，所以這個統計局的工作是不容易的。13個季度，GDP上下波動0.1%，我們朱總這麼優秀的首席經濟學家做的模型，和我們任何一個不做宏觀研究的，和拍腦瓜的人預測出來的GDP的增速也就相差0.1%。所以你覺得我們的房價會不會也像GDP這樣穩定？

劉偉：如果從統計口徑，肯定是穩定的，一定不會上漲。我們國家的政府是很有力量的，一說什麼事肯定是能做到的。但是我剛才講了，它實際上是有差異的，整體是不會上漲，但是個體或者城市、區位不同，它還是有一些差異。

巴曙松：所以你的意思是，像你在深圳拿了這麼多地的，還是有上漲壓力。

巴曙松：接下來是寶能地産的余英總，先請你談談學習政治局的态度問題。

余英：我非常認真地學了，也非常相信不讓漲真的就漲不了，因為中央會給地方政府下指標，誰漲了就要拿掉誰的烏紗帽。現在房子什麼價格開盤已經定好了，不是開發商定的，是有關部門定的。

巴曙松：最難找的部門是“有關部門”。

余英：讓你賣多少錢就賣多少錢，有些地方還要炒房票，要交茶水費。我相信中央文件這麼堅決，一定能夠在數據上，在統計等等方面能夠做到。由于上漲預期沒有了，最近又出台一個政策，就是提出終身負責制，央企拿了地王的可能明年還賣不了，民企沒事，虧了5個億，這個樓盤賣了也就算了，三季度到明年，出讓的土地價格一定會降下來，因為沒有預期了，再加上賣一個樓盤虧了5個億，大家也就不買地了。

巴曙松：就是說下一步業界會把房價不漲作為一個先決條件，再來決定下一周期的開發？

余英：對，因為現在還想着哪一天可能就放開了，可能三季度，也可能四季度，也可能明年一季度，現在連這個想法都沒有了，因為中央的決心太堅決了。

巴曙松：到時候都沒房子了怎麼辦呢？

余英：我相信一線城市的中心區需求量大，能頂住，其它城市價格可能真的要往下走了，所以我判斷今年年底到明年開會之前，可能有些地區分化很嚴重，有些地區就要救市了，當然北上廣深還行，能頂住。

巴曙松：如果是這樣，明年再來開博鰲會的時候，主題會變成“房地産歸途中的救市”？會不會有這個情況？還是說只是一小部分地區？

余英：分會會很嚴重，有些投資在三四線城市的，或者有些三四線城市土地，我建議大家趕緊賣，落袋為安，如果投資的，趕緊把它賣了，把錢收在手上。

巴曙松：那你都這麼想了，賣給誰呢？

余英：總有些人不信，那你就賣給他。

巴曙松：大家今天參加這個會很有收獲，大家說的都是心里話。還有一部分人不信政治局的會，他就接盤了。那我有一個疑惑，央企終身追究責任，所以他就不買地了，民企說賣虧了，他也不開發了，到時候年輕人住哪兒呢？

余英：這個問題您剛才已經說了，現在的住房自有率已經1點幾了。

巴曙松：你覺得總量已經平衡了。接下來是陽光控股的吳總。你怎麼看待政治局的公報。

吳建斌：我覺得政治局的決策或者決定可以理解，今年房地産市場，特别是前幾十家，家家銷售的都不錯，特别是1-7月份增量非常好，有的城市的價格大幅提升。

巴曙松：你們公司的樓盤在哪些地方漲得多？

吳建斌：一線城市漲得少一些，二三線城市漲的還是比較多的，像西安。

巴曙松：西安要哭了，變成三線城市了。

吳建斌：是二線城市。國家采取了一些政策，包括多個方面的限制的政策，其實已經想到了房地産市場有一個平穩的發展，但是今年各家銷售不錯，價格也上升了很多，所以中央會采取更加嚴厲的措施，想把這些東西壓下去，變成一個平穩的市場，我覺得是可以理解的。

巴曙松：“可以理解”好像話里有話。比如說朱會長跟我開會讨論一個事，我可能不太同意，但是我尊重他德高望重，我說“朱會長這麼說可以理解”。後半句呢？你心里想說的是什麼？

吳建斌：價格确實是很復雜的一個因素，受很多因素的影響，你要遏制價格的上漲，我們就想這個政策會是什麼呢？現在已經限價了，由于限價，一線城市個别樓盤實際上是過去兩年買的地，出現了一些虧損，所以有的就不賣，這樣帶來的後果是什麼呢？我估計有些房地産公司的資金鍊上會産生比較大的影響。

另外一方面價格會有一些向下的松動，就會産生若幹的虧損，如果你是上市公司，你怎麼去向你的股東交代？所以一連串的問題可能就會引發。

巴曙松：我發現你講話有點像首席經濟學家，比較含蓄。明年開博鰲論壇的時候，是不是也得讨論救市？

吳建斌：因為中國的市場太大，幾千個城市，各個城市之間是不平均的，我相信有的城市的價格還會保持上漲。

巴曙松：哪些城市？

吳建斌：我相信二線城市可能會上漲。

巴曙松：我不知道你說的二線是哪幾個，你舉個例子？

吳建斌：省會城市。

巴曙松：剛才劉偉總經理講的話對我有一個啟發，我想請教你，因為他剛才分析得很有意思，比如限價，誰得益了，誰受損了。從你的角度分析分析，這個政策執行下來，到明年出現你說的情況，誰得益了呢？誰受損了呢？一點好處都沒有的政策它為什麼要做呢，到底誰得益了，我很迷惑，我一直沒找到，你說說。

吳建斌：我感覺誰都不受益，其中最難受的就是房地産商，特别是過去兩年，出讓了很多新的土地，而且價格比較高，這方面的壓力最大。

巴曙松：我再接着問問遠洋的谌總。您說這個政策執行到明年，誰是受益者？我們尋找這個政策的受益者。

谌祖元：其實在去年下半年，這個政策在局部地區已經實行了，就是不準房價上漲，主要在一線城市和重點二線城市。我和劉總都在深圳有項目，其實深圳從去年就開始了，而且還得每個月都下降，你申報這個盤的時候還得要下降，從去年就開始了，只不過我在想這次出這個文是不是想全國範圍推開，這是第一個。

從它的初衷，我想大家都非常容易理解，就是每一次貨币寬松，可能直接帶來的中央最不願意看到的，就是房價一輪上漲，而且每次上漲的幅度都比它想象的更大，然後那個行業所占的GDP的總量還更高，這是它不想看到的，所以做一次重申。

巴曙松：他為什麼不想看到呢？

谌祖元：我覺得确實從某種意義上來講，他可能認為這是不健康的，也擠占了實體經濟未來的發展。

巴曙松：所以你認為把它按住了，房價下跌了，實體經濟會受益？

谌祖元：我覺得應該是這樣，我個人一直認為這次的流動性釋放，政府有很多管控手段，貨币直接流向房地産市場是不太可能的，至于間接釋放過來，畢竟是釋放了貨币，對房地産是有間接受益的，直接受益可能性是不大的，國家一定會控制住。

剛才您講到受益，很明顯今年上半年三四線城市房地産普遍上漲，而且成交暢旺。

巴曙松：棚改帶來的。

谌祖元：還不一定。現在最歷史的城市是五限：限貸、限購、限價、限售、限簽。有的城市一限或者兩限，一限的政策還是比較寬松的，所以使得三四線城市從去年下半年到今年的房價有所上漲。

這一輪出了這個政策，是不是真是像劉總剛才講的，一個區域平均把這個價格固定起來，中心區的房價受限制，但是對邊緣的房價不一定是壞事。以前在一二線限的時候，對三四線不是壞事，但是現在都這樣做的話，确實會帶來問題。

巴曙松：你這樣一說，我倒想到了，你剛才說限了一線，深圳的開發商先有經驗了，有一部分原因是不是把這個購買力溢出到三四線了，如果全部都限了，這個購買力去哪兒呢？

谌祖元：對。今年上半年盡管房地産整個成交還是總體增長的，但是一線城市價格是下降的，上漲主要都在三四線城市，以及一些傳統的弱二線城市。

巴曙松：你們在深圳先被限了，你們有了經驗，你判斷在明年我們再開會的時候會出現全國性的交易量下降，價格下降？

谌祖元：我覺得一二線可能會比今年上半年表現更好，但是三四線可能不會有今年上半年這樣好的表現。

巴曙松：接下來是金科地産的方總，您怎麼學習政治局會議的？

方明富：實際上預測房價是很難的事情。主持人問到這一點，我的判斷是這樣的，明年的房價是穩中略升，不會降。今年大家看到我們的房價基本上保持穩定，略有上升，實際上政府已經把我們的價格下降了，我們現在一二手房倒挂這麼大，周邊二手房賣3萬，政府給新房批的只有2萬，已經把價格預期拉下來了，現在政府控制價格就已經控到底部了。

巴曙松：明年它再以2萬為基線再往下降呢？

方明富：這是不太現實的，政府現在控制的這個價格原則上已經嚴重倒挂了。

巴曙松：剛才不是說深圳報的價格已經是要你不斷下降嗎，萬一他要你從2萬的價格往下報呢？

方明富：從全國平均的趨勢來看，我認為它是略有上漲的，但是在有些局部的城市，在政策高壓的地方，可能有這種現象。但是放在全國的情況來看，我認為它更多的還是逐漸的會在那個主基調下有所松動。

巴曙松：大概會漲多少？

方明富：這就不太好預測了。

巴曙松：随便說一個。

方明富：我認為5%到10%左右。

巴曙松：終于有一個人對明年看漲了。有看跌，有走平，有看漲，這就很豐富多彩了。還有理由呢？為什麼是5%到10%的漲幅？

方明富：基于房價的預測在平穩的基礎上略有提升，我認為從明年的态勢來看應該是這種趨勢。同時在有些局部高壓的城市，可能有下跌的個案，但是我認為它應該不是常态。

巴曙松：所以你的判斷一個很重要的邏輯就是說現在政府定的價已經比二級市場低了，已經給你找了一個底。我覺得邏輯上也是站得住的。最後一位是剛剛從做研究轉型到京東金融做副總裁的沈建光博士，你是學者，還沒開始操盤，你看他們這些操盤的企業家，對他們的三種看法，你做個評論，你覺得明年這個時候哪一種方向的可能性比較大？

沈建光：我剛到新單位，還是做首席經濟學家，我還是做研究，身份還是沒有變。

經濟學家預測房價，過去十幾年預測房價下跌的都被打臉了，但是我還是要勇敢一點，對明年房價我還是看微跌的。剛才也提到政治局這個新的政策，房價不能漲，我覺得比較好理解的一點就是，它這個政策從去杠杆到捂杠杆，很明顯的這個貨币政策就是放松了。貨币政策放松的時候，股市現在又跌了，現在P2P又有很多跑路，老百姓的錢往哪里去呢？如果不控房價，不采取措施的話，這個房價又可能有新一輪的暴漲，所以它肯定要防範。

巴曙松：你覺得這三個方向，哪個方向的可能性更大？

沈建光：我認為是會微跌的，一方面是大城市管控了，第二方面是三四線城市棚改都被叫停了。第三是今年或者明年，房産稅可能會推出，這個消息不完全确定，但是推出的可能性比較大，這對存量房就會有影響。我們現在說一二手房價格倒挂，如果在二手房價格不跌的情況下，房産稅推出，影響有多大，這還是有很大不确定性的。

巴曙松：所以這個價格調整既可能是新房，也可能是存量房，很可能房産稅推出來，存量房價格下跌，一二手就不倒挂了。如果真是這樣，大家說有地要賣，現在有存量房是不是也要抓緊要賣了？

沈建光：還有兩個負面的地方，一個是貿易戰打到現在還沒有叫停的意思，現在的不确定性是很大的，最近這兩年川普又加碼很厲害，我們過去房價上漲的基礎，從來是沒有出現就業的問題，大家借錢買了房子，從來不會想到斷供了怎麼辦。

最後一點就是房價到底會漲到什麼地步？國内看起來感覺房價跌不下去，但是從全世界房價收入比來看，現在中國的房價已經是全世界最高的了，現在一線城市的價格和倫敦、紐約幾乎都是差不多的，但是我們的生産能力，我們在産業鍊的中高端方面，我們還比不過這些發達國家。

巴曙松：你的意思我聽明白了，我還要請教你一點，前兩天有一個銀行的董事長到我辦公室跟我聊天，我說你看房地産現在專門拿出來控制，看來錢松也是滴灌式的松，不能流到房地産市場里面。他跟我說，以前每次也是這麼要求的，但是這一次為什麼不一樣呢？這一次實體經濟已經受傷了，你現在讓我貸的這些項目，要麼就是資金緊張，要麼就是庫存很多，我也不敢貸，我估計到了年末還有貸款額度沒放出去，還是房地産靠譜，可能我到時候還得砸到這里面。你批判一下他這個錯誤的觀點。

沈建光：這其實恰恰就是中央最擔心的。

巴曙松：他是跟我很熟的一個銀行的董事長，他就是這麼考慮的。我也做過銀行行長，手里總有點潛在客戶群，他說我現在手里裝的客戶群基本上都受到了傷害，不是我願意給的目標客戶，他說我先等等，等到年底的時候，我還是把它投到房地産里面。

沈建光：這里面有一個悖論，就是他說到其它實體行業都不好，所以他要把錢放到房地産市場。但是房價上漲過去主要還是因為經濟不錯的情況下形成的，如果經濟不行的話，我們的收入能不能保證房價的上漲，這是很重要的一個方面。

巴曙松：我本來還有好幾個問題要提，比如說現在政治局報告講下一步要着手建立長效機制，我本來想讓他們每個人給政治局提一個長效機制的建議，然後由沈建光或者我，或者朱海斌寫一個報告交給領導，但是時間已經到了，給我50分鐘，現在已經超了10分鐘了。這一節的題目可以改一下，到時候你們做紀要的時候，就說一幫房地産商和學者集中在三亞認真學習政治局會議精神，在未來一年里面準備認真落實政治局會議精神，這樣這個會議的規格、政治基調就上了一個檔次。