博鳌演講 | 王謙:資本時代存量地産新玩法

观点地产网

2018-08-02 18:26

  • 輕重并舉做存量地産,不單做運營商,也不單做投資商,結合起來做一個在存量地産裡,我認為是非常大機會的商業模式。

    王謙(盛煦地産董事長兼聯席總裁):各位嘉賓下午好,很高興有機會受觀點邀請跟大家分享過去幾年就存量地産的個人淺見,另外也用我們企業過去三年多的發展向大家佐證,讓大家判斷存量地産到底是什麼樣的狀态。

    先做個調查,在座的有哪些企業準備在未來三年打造一個五百億人民币左右的存量資産包?把它整體進行運營,争取能夠做reits,找到新的金主接盤?三位,看來我有三位競争對手。
    在座的有沒有非房地産企業的朋友?也是兩位。

    我11年前來過博鳌,11年後回來覺得挺親切的,因為什麼也沒變,我們每天已經非常激動的感覺是在全新的行業,以前我做開發,在拼搏,在享受,但是回到博鳌來,我發現我的心情特别凝重,因為在座的隻有兩位非房地産的,我現在天天接觸的幾乎沒什麼房地産的人。

    我們現在創造的空間都是一些共享空間,大家知道的共享辦公等等,為什麼今天還在這麼傳統的空間探讨着令人興奮創新的話題?現在讓我想象一下,我在共享空間裡跟大家分享一個我們過去在存量細分領域的實踐。

    用掌聲鼓勵一下觀點,下次論壇能有一些改變。我們希望更時尚,更放松的環境裡,大家喝着咖啡,一個場景能夠激發我們的想象力,能夠讓我們更有激情的在這邊共度幾天,産生一些新的想法。

    今天已經有很多專家學者就存量地産做了很多的非常有深度的、有廣度的研究,我隻想做一個簡單的回顧。我想跟大家分享的是怎麼輕重并舉做存量地産,不單做運營商,也不單做投資商,結合起來做一個在存量地産裡,我認為是非常大機會的商業模式。

    昨天我參加了一個理事論壇,我覺得傳統的開發商、企業、上下遊都心情蠻凝重的,大家也聽到了,我感覺大家看到了很多危機,兩天前政治局有了新政策,大家又非常緊張了,我原來做開發的時候也經常面對不斷出現的政策,但是中國人的最大魅力就是他的邏輯,危機,無危不機,過去三年我們經曆的是天天很興奮,像打了雞血一樣,因為我們面臨的是最好的時代的起點,也就是存量地産時代的起點。

    今天站在兩條線上交叉以後形成的點上,我們很感謝過去二十年中國城市化進展的速度,舉世無雙,速度快了,質量必然差了,再加上經濟的騰飛,讓很多現在尤其是一線城市的核心位置的資産的不管業态還有心态都已經不再适合今天的消費者需求。

    我們很幸運的在過去的互聯網十年的探索以後,終于移動互聯網深刻颠覆性的影響了我們今天每個人的生活,不管你是90後還是我這樣的60後,都被影響到了,影響其是非常深的。

    移動互聯網由于信息傳遞的颠覆性轉變,讓我們能夠重新去定義每天的生活方式。我們想一想,我們是在工作還是休息還是娛樂?還是社交?這是在生活方式方面,另外是在做企業方面,我是創業專業戶,創業21年,我就喜歡創業,也跟自己掙紮過,就是放棄不了,我個人面對的競争幾乎很少,因為在座的很多人都非常不喜歡創業,創業很辛苦,要不然頭發白了要不然沒了,不是一般人願意過的日子。

    但是,今天這種共享的理念已經滲透到企業的層面,合夥制,就是一種風險共擔,利益共享,這是非常令人興奮的。我們已經在其他行業看到了能夠在很短時間内,把一個企業從零做到規模很大,通過合夥人制度,通過共享的理念。

    這個年代真的是天時,尤其是對創業者來講是非常難得的。數據就不敢講了,專家太多了,雖然我也讀了很多書,現在發現對數據沒興趣,對人有興趣。今天中國的購房者年齡在逐年增高,其實存量地産最關鍵的就是經營性收入,經營性收入就來自于租金收入,包括公寓出租、辦公出租、新商業出租等等。

    在中國做企業做生意,一定要尊重政府,這是中國特色,我們是當年不尊重,所以出了很多事,走了很多彎路,當然交了學費總要懂得知錯就改,所以我們非常關注政策走向。為什麼說是天時?從去年到現在,國務院出了很多政策為存量地産加持,因為在中國隻要政策出了,資本就跟上了,平安也是這樣,數都是預測,我想讓它賺錢就賺錢,所以政策也是讓我們感受到這個行業的方興未艾,一種讓人激動不已。

    但我想在此非常衷心的表達,從我們所從事的房地産或者存量地産行業來說,讓我感覺到這屆政府讓我們非常有信心,原因有兩個,一個是政府對行業的發展規律,這一屆政府非常尊重,我說的是我們從事的房地産行業,政府看到了房地産行業發展到今天,應該往哪個方向走,應該為社會帶來什麼價值,所以在通過手段,在調控着所謂的增量地産。

    同時通過政府的手段鼓勵着存量,也就是租賃房市場。這個從業人員是非常欣慰的,因為我們也經曆過政府無視城市發展的自然規律,房地産行業的自然規律的年代。第二,這一屆政府的執行力是驚人的,不僅能夠很快的做出反應,而且非常準确可以把政策一直落實到最基層,政策不走形,這是從業人員非常需要的,否則你看到一個政策,你以為這個政策将發揮作用,結果到最後,你會發現到實際操作層面,政策好像被濫用了,被扭曲了,你等于被虛打一槍,回頭也來不及。

    但是存量地産在中國目前還隻是初期,我想說其實不容樂觀,因為我們要跟國際發達國家去比較,正是因為有這個差距,也是讓我興奮的,因為我們就是想看到差距,就有機會追趕上。今天在中國的租賃人口的占比和發達國家相比,相差最多的到低了一倍,租賃出租占比美國是20%,中國隻有10%幾,所以這就說明了租賃市場租金上升的空間還是很大。

    包括租房市場的房源結構也還是非常有空間的,很少的比例是由專業的新我們這樣的整體進行運營,時間也證明,可以通過整體的運營來實現更高的租金收益,因為我們能夠為我們的目标人群提供更安全,環境更符合他們生活方式的空間。

    在散租的時候,假設今天一位職業女性住在一個小區裡,租了一套房,在上海,一出門遇到的都是推着小孩在散步的,或者是去買菜的退休的爺爺奶奶也好,他們等于沒有跟自己的朋友圈的人住在一起,他就會沒有這種歸屬感和安全感。

    在一個整體的運營管理的租賃的樓宇裡,他會得到他所希望的共享空間,他所希望的服務,更重要的是他能夠跟他有共同語言的一群人在一起進行有效社交。

    所以我們總結,中國的存量地産,租賃市場還處于非常初期階段,美國前三名的公寓管理公司都是在兩百億美金以上的企業,剛才有一位朋友講的我很認同,今後中國市場一定會出現兩百億甚至五百億美金以上的,因為中國的市場比起美國太大了。

    我是一個創業專業戶,也是喜歡把想法能夠落地的人,在座如果有想創業或者想跟我們合作的,有很多可以交流,我想給大家很快分享過去三年半做了哪些實踐,用實際成果向大家匯報,為什麼我們認為存量地産是前景無限,為什麼要跟我合作。

    盛煦地産的定位很明确,就是要成為中國領先的收益型物業投資與資産管理平台,更明确的說,我們是專注在具有改造價值的存量地産的投資收購改造以及運營。這是我們的企業的業務定位。我們公司是一個年輕的公司,我們是2015年1月1号成立,用三年半時間做了幾件事,我們是跟美國華平集團合資成立的,2017年9月,他們追加投資了1.83億美元,說明我們前面做得還不錯。我們作為小股東,但是對整個資産的管理進行操盤。

    我們做了幾件事情是構築了核心競争力的,第一個是把自己定位成從投資收購到改造到運營的一站式服務的平台,也就是輕重并舉,為什麼?因為我是原來做開發,其實現在存量地産的時點相當于25年前的增量地産,當時的開發商怎麼做的我們就準備怎麼做,所以我們一舉旗開得勝。

    但是我們在經營業态方面,可能有别于很多的目前市場上的運營商,我們其實是一個小綜合體,把每一棟物業都做稱了小綜合體,因為我們的消費群體需要一個共享空間的混合空間,第二我們所收購的物業,物業形态也具備了讓我們能夠把新的商業零售配套零售,創業辦公以及長短租公寓混合到一起,讓我們的資産價值最大化。

    當然這個年代誰都要跟互聯網沾點邊,但是我們隻要具備互聯網思維,就能夠有突破,我們不管是在戰略上還是在不同的業态上,還是在産業價值鍊的上下遊整合上,都是運用了互聯網思維,也就是把不同的點連在一起,所以我每天都在想把誰和誰連在一起,我們就可以1+1大于2。

    所以也是一種巧合,在我們沒有做任何安排的情況下,我們公司居然被評為2018年新互聯網公司第13名。我想特别強調的是在過去的三年半,跟很多的企業通過合作,無論是投資收購層面還是運營層面,通過強強聯手,實現了我們的規模化。我相信過去的三年半的實踐,希望給大家提供一個共同探讨合作的基礎,因為我們企業到今天确實通過合作共赢的理念,給我們帶來了非常大的效益。

    但是大家也知道,我們在今年的三月份跟融創共同成立了200億的存量地産的城市中心基金,第一筆錢已經投下去,我們在今年的五月份成功的收購了上海淮海路的幾個項目,我們會把它進行颠覆性的改造。

    包括在自身的企業内部運營平台,也通過強強聯手,通過合作的方式能夠讓我們的運營能力和運營内容不斷加強。所以在短短的42個月,我們實現了41個在運營和在建項目,總的投資規模一個月是120億人民币以上,上上禮拜又在北京五環拿了一套大廈,又是一個合作項目,成功的在42個月打造了一支一站式服務的兩百人團隊。最後一個數據就是我們有将近有超過40萬平米的在運營的面積。

    這是我們的項目分布圖,用圖片說明了在張江已經歇業的酒店改造成一樓是新零售,上面一半是辦公,一半是服務式公寓。這是我們在上海複興路的項目,把老舊的項目改造成的樓,每棟樓的收購背後都有很多故事,在座的有些很大的國際化的中介公司,他們的日子比我好過得多,所以他們比我長得年輕。

    在所有取得的成績和實踐背後,一直秉承着尊重,專注,協作,我們尊重市場,尊重合作夥伴,尊重客戶,也尊重我們的團隊。

    我們就專注在我們認為能夠發揮我們核心競争力的細分行業裡的某一個業務上,這是我一直跟團隊強調的,當然我們是通過合作,通過協作精神把企業在42個月取得這些成就,我們會繼續作為價值整合者,價值提供者,價值放大者,希望能夠在存量地産我們所專注的細分行業能夠有機會為我們的消費者,為社會,為城市,更有機會為在座的各位創造價值,帶來共赢的商機,謝謝大家。

    撰文:王謙    

    審校:徐耀輝



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