青年領袖 | 上坤與觀點對話：朱靜 有理想而不理想化

觀點地産網 比約好的采訪時間要早了些，初次見上坤創始人兼CEO朱靜，一身修長的職業裝，略帶點休閑，臉上妝容細膩，讓人把她和大方、優雅、得體這樣一些詞語聯繫在一起。

初到上坤，是在上海六月的夏日，可室内紅色的logo、灑滿陽光的走廊工位都讓人覺得溫暖美好。充滿藝術長滿綠植的牆面，新風繫統的全覆蓋等貼心的智能設施讓任何一位來訪者都能感受到這是一家有溫度的房企。而這一切也無不體現着上坤集團創始人、CEO朱靜的品味和細心。

桌面上的錄音筆打開，我們開始談個人、談上坤、談行業。朱靜邏輯清晰，語速飛快。創立上坤九年，加上創業之前的十一年從業時間，她已經在房地産行業沉浸二十年。雖然歷經商海沉浮，卻似乎看不到時光在她身上留下的痕迹。

2018年是上坤第二個五年計劃的第三年，上坤今年目標是200億。朱靜說：“我是真正熱愛這些事情的，所以才不知疲倦，如果不熱愛的話，肯定會覺得很累。”

這是一位對行業、市場、企業、甚至個人，都懷有深刻看法和理解的地産界女性企業領軍者。

房地産的“戰國時期”，我想做一家“不復制”的房企

如果要從人物性格的層面進行歸類，朱靜對自己和上坤的定位是“有理想而不理想化”。建立一家為宜居而來，滿足客戶對家和美好生活想象的百年企業，這個理想從她創立上坤開始，一直保持至今。

上坤成立于2010年，剛好處于2008年整體金融危機所帶來的後續地産市場影響時期。

9年前，踏出上海火車站的朱靜，或許也有同樣的感受。此前，她辭去了上市房企副總裁的工作、抵押了自己的房子，只身離開了故鄉河南。

拖着一個“比自己還重”的行李箱，她來到了上海，創辦了一家名叫上坤置業的公司。那時她不過30歲，一個職場上看起來仍顯稚嫩的年紀。這正是我此行的目的，讓我好奇的是，在地産這個“男性世界”里，一位突然闖入的年輕女掌門，能将一家新生的房企帶到多遠？

“當初有人問我，這個時間再做地産會不會太晚？我說如果作為一個先行者來看這是晚的，但從這個行業的發展空間來看，那個時候剛剛做到了有房住，而且還沒有滿足所有人有房住。”

9年下來，朱靜帶領下的上坤，已是橫跨地産開發、資産管理、地産基金的上海灘“新勢力”，累計開發了30余個項目，業績一度進入上海Top10。

開始創業之後，朱靜並不是急迫的想着拿地，建樓，擴張。相反的她開始思考“現在的地産還有哪里沒有滿足客戶的需求？”

她把人們對住房的需求分為四個階段：第一是有房住；第二是有大房住；第三有好房住；第四是除了有好房、大房住，還要有好的服務。

“我們現在才發展到應該是第二個階段或者還不到，很多人還沒有大房子住，或者好房子住，應該是第二個階段或者第三個階段的過渡期。”雖然近段時間房地産調控一輪又一輪，但她對未來這種消費升級所帶來的樓市行情非常看好。

不過，這一切的前提是開發商首先得把自己的産品做好，朱靜認為行業對規模的追逐與産品品質並不是矛盾的兩面，但得把對産品的追求放在首位。

她在不斷堅守一種情懷。“現在不管是上海或者别的什麼城市，我們很難看到滿天的繁星；家門口的清泉，小時候脫了鞋往河里去戲水的場景現在已經越來越少幾乎看不到了，包括現在霧霾的天氣越來越頻現，這些給我很深的啟發，也是我們地産人應有的思考，如何給人們宜居的環境。”

2013年，上坤開發了第一個綠色科技住宅上坤·紅樹灣，這也是上海松江萬達闆塊的第一個洋房項目。當時，上海正飽受霧霾之苦，于是紅樹灣便配置了過濾PM2.5的新風繫統，成為最早實現“防霾”的樓盤之一。紅樹灣的獨特之處在于，整個地源熱泵繫統可以實現分戶控制，大大節省了能耗、提升了居住體驗。要知道，直到現在，市面上大多樓盤的地源熱泵繫統，仍為傳統的集中控制模式。

除了這些可以成就“爆款”的叠代更新，朱靜更看重的，是那些“看不到的地方”。

在打造樾山四季項目的實體樣闆間時，她帶領團隊列出了一本厚厚的施工標準。比如每個門檻石要做到5mm倒邊、地闆平整度偏差必須在2mm内、每個金屬轉角的45°角必須規整拼密……朱靜的對産品的要求“近乎偏執”。

對于所有企業來說，盈利，生存都是根本，朱靜也坦言，獲得利潤和堅守情懷同樣重要，只是兩者的關繫她有不同的理解。“對于一個企業來說它要生存就要産生利潤，但是我們認為締造了符合市場需求的産品之後，利潤，業績自然會水到渠成。所以在上坤我們把産品看的比利潤更重。”

“如果說一個企業把追求規模放在第一位這一定是矛盾，但如果把追求産品放在第一位，同時要做相應規模的時候，這就不是矛盾，因為這是商業發展必須要的規模。”

她從自己的思維海洋里遊離出來，接着進一步表示，今天中國的房地産行業還處于無序競争的狀态，我們把它稱為“戰國時期”，因為現在還沒有任何一家企業說可以“一統天下”。

同時，朱靜認為企業的“大”和“強”是兩個不同的比較緯度。一個大的企業不一定強，小的也不一定不強。她以多年前的地産發展為例，以前一家企業可能會因為裝修好、景觀好、物業好、機制好或者文化好等原因，處于行業領先優勢。

随着時代的發展，原來的這種單點優勢，在今天已經變成了劣勢。因為在今天商業的競争是一個復合化、繫統化、網格化的競争，所以未來真正強的一定是這個企業怎麼樣适應組織變化，适應整體市場變化。

她覺得，一家企業對政策的判斷最為關鍵，任何一家優秀的企業應該要有“市場的眼”“協同的手”和“效率的腳”。

對于市場微妙的2018年，朱靜認為所有地産公司都應該加強内生性的現金流的做法，提高自己的經營效率，而不是靠借債去滿足自己的現金流。

有理想而不理想化，在自己的能力圈里做事

朱靜将房地産行業資金整體收緊、監管趨嚴的态勢，看作是上坤的另一種優勢。因為以她從上坤的經營角度看，原來的杠杆不大，也並非上市公司，之前沒有通過公開市場發債這些方面需求，這樣也就沒有還債的壓力。

“到目前為止，我們也沒有特别大的還債、短期償還的壓力，反而這個時候我們有更多的充裕現金流回來，可以進入新一輪市場布局和擴張的優勢。”

“會不會往目前比較熱門的産業地産、文旅小鎮這些闆塊擴張？”

朱靜突然中斷下來，改變了之前飛速的語态，重整思路：“我是覺得，芒格有一句話，‘你要在自己的能力圈里做事’。”

“今天中國的商業機會非常多，我們需要學會在我們的能力圈里面做事情。今天的上坤，更多還是依然專注于我們在整個地産開發市場上，把産品品質、産品設計創新、客戶體驗做好。”

上坤主要涉及兩大闆塊，一是開發類，二是資産運營管理類。在資産管理闆塊下面又分為三大類：商業類、社區商業類，長租公寓以及辦公類物業的整體運營。

“我們會在我們能力圈里面做事，未來随着上坤規模擴大，随着團隊組織不斷學習，相信我們一定會不斷擴大能力圈，然後向一些新闆塊發展，但最近的五六年時間我們應該不會做。”

這種謹慎的态度在上坤區域的布局上也能窺探一二，在成立的前五年里，上坤以上海為中心進行戰略布局，現在階段更多是打造産品、組建團隊、搭建管理體繫等“夯實基礎”的功夫，朱靜說，“我對上坤的要求是做到上海的前30強再進行異地化的擴張。”

到了第二個五年規劃以後，2016年，随着整體宏觀調控、限價、限貸、限售的政策出台，上坤擁抱變化，調整了戰略布局；2017年，公司的土儲戰略開始從一二線城市調整到三四線城市，開啟了全國布局的步伐。截止2018年7月，上坤已成功布局上海、江蘇、浙江、安徽、河南、湖北、廣東7大區域事業部，足迹遍布8省15個城市，全國30余項目。

“所以上坤的增速沒有受到這一輪調控的影響，但我們同時也看到了原來很多只在一二線城市布局的公司，其實增速還是受到很大的影響。”朱靜對上坤在這一輪調控中提前做好預判，並及時調整了策略而感到欣慰。

她也将上坤戲稱為“高鐵上的上坤”，原因在于，為尋找值得投資進入的區域和城市，朱靜以及她的團隊常常奔走在各城市之間，實地考察人流、車流，甚至高鐵站的人流量。

“城市人流量就代表這個城市經濟活力，以及和其他城市的鍊接力是否足夠，如果足夠的話就證明這個城市是OK的。”

建有時間記憶的房子，成就有溫度的家

采訪前曾翻看過朱靜的微博，最近更新的一條停止在2016年2月，内容是她轉發的幾張藝術家用水彩顔料所畫的馬兒，微博的文字部分簡單寫道：“喜歡！”

在看見自己喜歡的東西面前，将内心的這種喜愛之情表露無遺，對于一位企業家來說屬實少見。事實上，朱靜也從不羞于表達“根植”自己心中的那份情懷。

她喜歡藝術，更喜歡将對藝術的熱愛和追求融入到自身的事業當中。

地産之外的朱靜尤愛陶瓷藝術，她曾經在一次接受采訪時表示“瓷器可以凝固一個人的思想。”

2014年，在她的主導下，通過大規模的改造，上坤上瓷藝術館成功開館並實現運營。這座位于上海寶山區淞興西路半島1919創意園區内的藝術館，展示面積逾750平方米，是上海目前最大的陶瓷博物館。館内集陶瓷陳列、展覽、收藏、研究、銷售于一體，還不定期舉辦瓷友會、茶友會、香友會、書法等活動，弘揚藝術的生活。

“您之前的夢想是要當一名建築設計師？現在上坤的房子能不能表達您對産品的設想？”

她開始有些激動，眼睛里放出光芒：“我覺得這是非常有意思的一件事情，當你看到一塊土地，通過你的規劃、建造，然後一棟一棟高樓拔地而起，再看到業主在里面非常幸福地生活，絕對是一件非常有成就感的事情。”

“房子不像其他商品，你吃了喝了就沒了，它一直矗立在那里，是一個非常永恒、會有時間痕迹的物體，帶着你的時間記憶矗立在那里。”與此同時，她驚羨于一些歐美國家還保存有上千年的房子，而為中國越來越少這種留有歷史記憶的建築感到惋惜。

像許多商業故事的開始一樣，朱靜稱自己在大學畢業後是機緣巧合之下進入到地産行業，後來便完全愛上了這個行當。

她說到老東家建業，並沒有太多忌諱：“我挺感謝在建業的七年職業時光，當時我基本每10個月就調一次崗位，所以會面臨很多不确定性和很多新環境、新挑戰，這種歷練對于今天的我來說，是一份寶貴的經歷。雖然當時的經驗不一定有用，但當時的思維模型和面對困難、解決困難之後的收獲感，我還是記憶猶新，所以很感謝那一段時光。”

但朱靜並不主張房企為追求規模而制定標準化、模式化的産品，在她的觀念里，每一塊土地都有自己的屬性，所以每一座房子都應該從這塊土地的屬性出發建造，成為獨一無二的産品。這導致了她後來從建業的出走，轉而自己創立了上坤。

“我記得十幾年前，當時是在我剛入行不久，我們和俞孔堅老師（國内景觀大師）合作的時候，他有一句話對我影響非常大，他設計的每個地塊，都會親自去現場，趴在地上。他說‘我想聽聽土地的聲音。’”

她把這種建築和人、建築和土地、建築和環境之間的關繫，稱做是萬物共生。

“我和我們的團隊講，産品可以體繫化，但産品從來不應該標準化，每一塊土地都有它特定的基因和屬性，上坤的每一個項目都要聆聽土地的聲音，尊重土地，因地制宜的做産品，上坤從來不把自己定位為房子的建造者，我們給客戶的是‘家’，是真正的宜居産品。”朱靜坦言，上坤已經埋下了一粒理想的種子，並澆水灌溉，希望未來可以引領這個市場建造出更有溫度更具責任感的家。

以下為觀點地産新媒體對上海上坤置業有限公司創始人· CEO朱靜女士的采訪實錄：

觀點地産新媒體：現在都說從增量時代變成存量時代，你如何看待？目前房價上漲會放緩，你認為房地産市場是否仍有增量空間？

朱靜：這是一個大趨勢，而且房地産的發展增速也在降緩，但存量時代還是在看一些重點城市，還是一些經濟有活力、人口流入、産業基礎比較強、創業創新氛圍比較好的這些城市。

這樣的一些城市是有存量資産的運營價值，因為存量資産背後的邏輯就是利率的高低，在中國的利率還是比較高的。

觀點地産新媒體：房企是否也要順應這個時代進行轉型呢？

朱靜：這是兩個方面的内容，一個方面中國的增量市場其實仍然非常大，一年十幾萬億的這樣一個需求，在全世界的商業模式里都很少見。

未來的房地産會分類，這就是消費升級給中國地産帶來的新的一輪的飛躍，我對未來消費升級對地産行業帶來的影響還是非常看好的。保障房會回歸到民生地産的基本面；從這個回歸面的來講的話，其實今天中國的宏觀調控是在用時間換空間。

真正的地産未來會有，比如一些年輕人或者剛畢業不久還沒有能力來買房的人群，其實應該有一些社會的保障房或者有一些青年公寓去解決這些人的階段的住房需求，但這些人到了一定的階段有了經濟實力，他依然有購買商品房的需求，這就是一個需求的叠代。

第一有房住，第二有大房住，第三有好房住，第四除了好房大房還要有好的服務，這是不同的階段，我們現在其實還停留在第二到第三個階段的一個過渡期，甚至很多人還沒有大房好房住的階段，這是一個消費升級的過程，仍然存在巨大的空間。

第二個方面，所有地産轉型過程中，實際上有兩個方面的轉型。第一有一些企業發展到一定規模後，比如說恒大、碧桂園，達到一定量級，它的增長的确因為達到這種量級基礎之後，不可能一直是按照這樣的發展速度往前沖，可能就會碰觸到一些天花闆，迫使它考慮除了房地産之外的轉型。

還有一種轉型是對房地産市場看空的态度轉型，就是企業在競争格局中，地産開發的模式不被适應，被淘汰的一種轉型。

就像有很多區域型公司，可能很多年前就在做地産了，但到了今天，其管理模式、産品能力、團隊成長已經跟不上市場的發展速度了，所以可能就會往金融領域轉，或者教育領域轉型。

對于當下企業的發展，最重要的是要适應市場的變化，擁抱變化，跟上變化，不斷地調整自己的步伐和戰略，這才是取勝之道。

觀點地産新媒體：上坤的土地儲備怎麼樣？在選擇土地方面有什麼標準呢？

朱靜：我們在今年上半年土地儲備大概300多萬平方米，在上坤成立前五年，我們更多以上海為中心，當時定了一個目標，要成為上海前30才會走出上海。

在上海要成為“前30”，是競争非常激烈的。所以前五年我們更多是打造産品、組建團隊、搭建管理體繫等等方面。我稱之為“夯實基礎、迎接未來。”

到了第二個五年規劃以後，剛好是2016年整體的宏觀調控、限價、限貸、限售的政策，我們就把上坤整個的區域戰略布局，從上海轉移到了長三角、珠三角以及中部城市，開啟了全國化布局。

上坤的投資及城市布局是“1+X”戰略模式，以雷達式的、以城市群為基礎往外輻射。以中心城市及省會城市為管理核心，向周邊具有人口基數\産業基礎\市場健康的三、四線城市輻射。所以也是在2017年開始我們開始做，從一二線城市到三四線城市的土地儲備的結構化調整。順應闆塊輪動紅利與“4：6”的城市布局，将土地儲備布局定位在一二線占40%、三四線占60%。

我們的增速沒有會受到這一輪的影響，但可以看到原來很多公司是只在一二線城市布局的這些開發商，其實增速還是受到很大的影響。

觀點地産新媒體：公司戰略處于上升期間，資金方面如何解決呢？

朱靜：從上坤角度來說，對于我們在行業里面的競争這是一個優勢。

為什麼說是優勢？本身第一原來上坤的杠杆不是特别高；第二方面我們目前還沒有上市，沒有通過很多境内境外市場發債，到目前為止，我們也沒有特别大的還債壓力，反而這個時候有充裕的現金流回來，讓我們再進入新的一輪市場，這是上坤目前戰略布局和擴張的優勢。

我們也在等待很好的基礎，會做一些比較不錯的資産類的收購以及土地市場的積極參與，所以當前市場下，對于我們來說是一個利好。

觀點地産新媒體：人才方面是如何考慮？會不會從其他企業挖一些資深地産人士進來做一些投資性或者策略方面的情況？

朱靜：上坤吸引了很多地産前30強中的高管和優秀人才，這是基于他們對上坤發展戰略及企業理念的認可。我們都有同一個理想和堅持，就是“為宜居而來”的使命感。

其實上坤的基礎薪酬收入水平在行業内可能不是最高的，但我們依然可以吸引到非常優秀的專業人才加入上坤，他們喜歡上坤這種“為宜居而來”的理念和使命。

基于這樣的理想和共同的價值觀我們匯聚在一起。在上坤發展其實是互相成就的過程，我們有着共同目標：就是2020年，上坤要進入地産50強，這種攜手共進的創業型氛圍是其他企業無法給予的。另外很重要的一點，上坤做出來的産品能帶給他們荣譽感和成就感。

我們一直是把客戶和産品放在第一位，其次才是規模和利潤，也是因為有了這樣的理想，所以我們吸引了越來越多的人加入。

當然僅僅有理想還是不夠，還有我們整體企業文化、組織氛圍、管理流程和架構，以及上坤“尊重分享”的機制。

上坤自2015年就實行了“跟投機制”，讓上坤的團隊實現了從職業經理人到事業合夥人的轉換；2017年上坤又開始實行了“成就共享”機制，再次讓事業合夥人叠代到事業帶頭人的身份轉換。

觀點地産新媒體：上坤将近十年了，在下面一個十年是怎麼樣規劃的呢？或者對上坤有什麼期待？

朱靜：明年就是上坤的第十年了，未來十年希望上坤還是永遠保持這樣的初心，可以真正把對産品的追求放在第一位。規模和利潤真的是第二位考慮，這是第一個方面。

第二個方面，上坤需要做有理想而不理想化的公司。這也是我一直所堅守的，“有理想”就是我們要有做好産品、為宜居而來的理想；但是我們今天處于這樣商業競争的社會當中，不可能因為只有理想，商業社會就對你更仁慈，一定要充分适應這個市場、商業社會規則和變化，擁抱變化，調整自己前行的節奏和戰略步伐：第一要有市場的眼；第二要有協同的手；第三要效率的腳。

“市場的眼”是什麼？一定要敏銳發現市場的變化、捕捉市場的變化，預判極限點，主動擁抱變化，儲備資源與能力，突破思維局限，大膽尋找新的發展空間。

第二要有“協同的手”，從企業經營上，做強集團，做實區域，要縱向扁平，完善授權與監督體繫，效率為先，橫向協同，搭建高效交圈的平台，強化内部競争意識，增加人才儲備與培養，打造學習型組織，激發團隊自我生長能力。

第三“效率的腳”就是需要快速移動，發現了這些信息要快速變革、快速叠代，而不是還在那等，等到大家都開始做了，去做一個追随者，上坤要做一個有理想而不理想化的公司，決定一個企業和一個人生高度的，從來不是你的高談闊論，而是你說做就做的執行力。

第三個方面，其實是個總結，希望上坤成為房地産行業的處于市場前列的産品新銳房企，我們沒有把排名和銷售規模放在第一位考慮，我認為如果前兩項做到了，後面在市場里面的位置就自然而然就會呈現出來。

觀點地産新媒體：會不會做一些延伸擴張，比如說比較熱的産業地産、文旅小鎮這方面的闆塊？

朱靜：我是覺得，芒格有一句話，“在自己的能力圈里做事”。今天中國的商業機會非常多，我們需要學會在我們的能力圈里面做事情。

今天的上坤更多還是專注于地産開發業務闆塊，把産品品質、産品設計創新、客戶體驗做好。

另外一個業務闆塊，存量資産管理，我們下面有三大類：第一類就是商業類、社區商業，現在開業有三個社區商業，基本上出租率都達到95%以上，還有一些項目是達到100%的滿租。

第二類就是長租公寓闆塊，包括現在所說的青年公寓闆塊，其實上坤從2015年就開始做這個闆塊了，只是沒有那麼大規模的宣傳，但是在2015年做完以後，我們的擴張就放緩了。

為什麼放緩呢？在當時的上海、北京、深圳的長租公寓市場其實有點瘋狂了，當時一些做長租公寓的公司基本上不會太多的綜合評估物業租金的價格，只要能拿到這些租賃物業就會去搶占，因為這些公司的估值是以房間的數量為基礎的，並沒有考慮這個房間掙不掙錢，有沒有利潤。

但其實在2016、17年長租公寓的快速擴張，他們的日常運營情況還是比較令人擔憂的，因為前期獲取物業時的高額租金，對于快速裝修、快速開業的帶來的工程質量的問題以及客戶體驗，在這些方面還是有很大的問題的；前段時間我們也收到了一些小的公寓運營公司資金流斷掉，在談收購的狀況，我們今年也會擇機收購一些長租公寓商業來補充我們長租公寓的業務闆塊。

第三類是辦公類的整體商業運營，我們會選擇一些比較核心、有經濟基礎、産業基礎的商業辦公樓作為我們的産業運營和資産回報率的業務，以确保我們資産回報率回報率。

我們會在我們能力圈里面做事，未來可能随着上坤規模擴大、随着團隊組織不斷學習，相信我們一定會不斷擴大我們的能力圈。

上坤是一家要滿足客戶對家和美好生活想象的百年企業，所以除了家之外，還有很多對美好生活的需求，未來我們也會去做，但最近五六年時間應該不會做。

結語：未到上坤，未見朱靜前，我的腦海中已經儲存了許多諸如女強人的詞來描述。但通過對話及上坤之行的切身體驗，我認為雖然房地産行業鮮少出現女性領導者，但朱靜這位女性地産領導人正在用自己的情懷和堅持帶領着上坤。上坤這匹黑馬的出現是一種必然，在不久的将來上坤也必将給中國更多的城市帶來一個驚喜一股清流，給更多購房者一個宜居的家而非房子。