領袖訪談 | 周安橋與觀點面對面：内地與香港

觀點地産網 從靠近尖沙咀天星碼頭的海港城最南端海運大廈，走到最北端的海港城港威大廈，差不多需要15分鐘。

不管是普通日子還是節假日，海港城一直都是人潮涌動，這個香港面積最大的購物中心，一到周六周日，進入商場的消費者可到15萬人次。

比采訪約定時間提前了半個小時，我們已經到了海港城，走在著名的廣東道名店街上，一路看過去，LV、CHANEL、Hermès、Salvatore Ferragamo等奢侈品店内人頭涌動。

這只是一個正常工作日下午的景象，要是到了節假日或者購物旺季，這些店鋪外面都會排起長長的隊伍。

九龍倉總部就在海港城上面的寫字樓里，走進16層，簡潔、大氣的前台大廳除了一張長長的辦公桌，就只有兩張白色的沙發放置在旁邊。牆上的一幅畫，以及玻璃窗外美麗的維港海景顯得尤其美麗。

約定的采訪時間還沒到，在九龍倉第一副主席兼執行董事周安橋來到之前，九龍倉工作人員先迎了出來。

一個身着校服套裝、滿臉稚氣，胸前挂着工作牌的中學女孩拿着本子、錄音筆也跟着走了過來，安靜地站在一邊。

九龍倉的工作人員介紹，這是九龍倉和香港高中合作的公益項目「學校起動」計劃里的一員，接下來會在九龍倉實習四周。

“我們前主席吳光正先生認為年輕人是社會的未來，香港很多名校學生家庭條件比較好，教育資源已經比較好了，所以九龍倉去幫助一些比較基層、未有得到充分照顧的學生。”

基于這個理念，該公益項目除了九龍倉和母公司會德豐外，現時已有六十多家商業及專業機構參與，每年暑假期間會開放200個位置給這些學生來實習。

正感慨于九龍倉獨特的公益理念時，周安橋已經信步走了進來，笑着和我們寒暄了幾句，對于攝影師的各種要求，都很配合。

然而，這樣的氛圍在随後采訪中逐漸變化，如果說任志強是從之前的“大炮”變得越來越平和，那麼周安橋倒是從兩年前的低調平和變得不吐不快。

“再這樣下去，或許不準備買地了”

還沒等我們提出問題，周安橋笑眯眯地主動告訴我們：“在這樣的市場調控環境，我們也許不準備買地了”。

這确實是一句令人驚訝的“開場白”。

九龍倉從去年年中開始走上了拿地的快車道，不管是在内地還是香港，都獲取了不少土地。

2017年9月後至今，九龍倉累計在杭州、蘇州、北京、佛山、廣州等城市獲取了17個土地或項目，涉及資金約260億元人民币左右。這樣的項目數量和資金規模，在港資開發商中並不多見。

然而，現在周安橋卻坦言，可能會煞停從去年開始九龍倉加速拿地的速度。

正在我們頗為吃驚的時候，周安橋換了一下坐姿，話鋒一轉：“我這個話又真又假，地還是會看的，買也會買一點，但是如果對前景搞不清楚，你叫我怎麼買呢？”

接着，周安橋開啟了對拿地這件事的“吐槽”模式，一向含蓄的他在這次采訪中展現了大膽率直的言語。

周安橋直言，畢竟九龍倉是上市公司，要為股東負責，絕對不能說某個項目虧損了，是因為明明在拿地時就知道要限價，還寄望以後可能會改變，會漲價。

他舉例稱，九龍倉在北京就有一塊這樣的地，是限價房項目，當時參加拍地的港商就九龍倉一家。而九龍倉去參加拍地的原因，也是想在北京多做一點項目。

“我們現在也學到了快周轉的武功，總要去大一點的舞台。”這也從側面解釋了九龍倉如今在内地選擇城市的邏輯。

2000年，九龍倉在上海開出首個時代廣場，成功進軍内地房地産市場。2007年，九龍倉宣布加碼内地市場，並宣布未來内地資産将達到集團總資産50%。

之後，九龍倉在内地的發展全面提速，有統計顯示，2007年九龍倉在内地投資額不到集團總資産比例的5%，2012年這一數字已經增長到40%，總投資超過1000億，高峰時土地儲備達1220萬平方米，内地收入占集團的盈利比例從不到10%一躍近30%。

最高峰時，九龍倉在内地布局了16個城市。

但在2016年采訪時，周安橋表示未來只聚焦少于10個城市；今年年初的業績會上，九龍倉更明确提出，内地物業将聚焦于6個關鍵城市，分别為北京、上海、蘇州、杭州、深圳和廣州。

為什麼保留發展6個城市？周安橋稱，這是因為九龍倉現在也學會了快周轉的武功，一定要去北京、上海這樣的城市，大家才能看到原來九龍倉也能做八九個月就開盤的項目，同時也能讓九龍倉發揮品質和品牌的優勢。

不過，周安橋對聚焦6個城市的說法做出了一定的修正，主力在這6個城市發展，有些城市也沒有退出，比如成都、重慶、無钖依然有樓盤在銷售中。

接着，周安橋對我們細數九龍倉在京滬廣深四個城市的情況。其中，北京其中一個項目還在等政府方面通知到底算不算共有産權？所以快周轉的定位現在難以持續；上海現在拿地不是太容易，因為對參與招拍挂的企業會有很多要求或條件，香港企業無法滿足這些條件，連上場資格都沒有；廣州倒是入股了新的項目，不過持股比例並不太大，九龍倉只做财務投資，並不操盤；至于深圳，九龍倉2016年年底與另一家港資合作獲取了一地塊，面積不大且是自持，因此準備用來做長租項目，也算是一次嘗試。

近些年來，很多香港發展商撤離内地或縮減内地投資，但九龍倉對中國經濟發展前景一直看好，還是希望能繼續在國内有所發揮。

“我們願意繼續往前走，但現在走得越來越困難，走不了多少步！”周安橋顯得有些沮喪。

“當然我們還有商業地産，做得很好，長沙項目我們很滿意。”話題一轉到商業地産上，周安橋立刻哈哈大笑，語氣也變得興奮和輕快了很多，還雙手一起伸出來豎起了大拇指。

今年5月7日，九龍倉在長沙的IFS商場正式開業，這也是繼成都、無錫、重慶、蘇州之後，九龍倉在内地的第五個國金中心項目。

這個花費了近200億的商業項目讓周安橋頗為得意，甚至說，不管是外形還是内涵，香港、内地目前還沒有一個商場比長沙IFS更好。

港資發展商的無奈

兩年前接受采訪時，周安橋對内地房地産市場表示深具信心。不過兩年之後，周安橋對于現在的内地房地産業務表現出些許無奈。

這源于他對于當前内地房地産住宅市場表示看不清楚，比如，現在許多城市的招拍挂政策和各種調控房價的手段，周安橋就認為並不太妥當。

以上海為例，周安橋笑稱自己是上海人，所以可以批評一下：“首先要報名，要看夠不夠分數，入圍競價階段，基本上香港公司分數都不高，比如财政實力我有，但是在當地做過多少項目肯定不夠當地公司多。也就是說，報了名以後基本上入不了圍，這個我覺得是不公平的。”

周安橋以香港進行比較，國内公司到香港拿地，不管是海航、碧桂園還是萬科，要報名拿地，只要能正常支付港币就可以了，不會有任何歧視的政策！

特别是住宅地塊，周安橋尤其不解，商業項目的開發建設有一定門檻和專業度，要看一下拿地公司的能力和經驗倒也合理，但住宅開發基本是所有開發商都會的事情，就顯得不太公平。

更讓其大吐苦水的是“限價”政策，稱現在政府已經在加大去杠杆，使得很多開發商融資困難找不到錢，說到這個話題的時候，周安橋之前一直挂在臉上的笑容也消失了，他側身看對我們，十分嚴肅。

他認為，用限價的方式來解決房價上漲的情況，就算真能讓房價降下來，但也是錯誤的方式。“房地産供應緊張，房價漲得快，我們也反對，漲這麼快幹什麼？但是要怎麼解決呢？不能捂着不動，捂三年五年真的把價格降下來了，但是這個辦法不對。”

若是講供應側改革，為什麼不想方設法供應多點土地？

若是說以市場因素主導，為什麼到了房地産這個範疇就祇強調行政幹預了？

限城市的高價房，政府不也因此損失稅收嗎？更關鍵的問題是，就算要限價，那麼準備限多久？

對于開發商而言，限價一年半載和三五年，是完全不同的事情，未來的發展計劃也會完全不同。如果以限價三、五年的情況來考慮，那麼拿地必須緩一緩了。

周安橋認為，其實政府方面也沒有想清楚，所以沒有一個地方的領導會出來面對發展商給出一個明确的答案和時間。

從九龍倉在國内項目的布局情況來看，大部分項目都集中在華東區域，北京、華南這些地方項目都不太多。

以下為觀點地産新媒體對九龍倉集團有限公司第一副主席兼執行董事周安橋先生的采訪實錄：

觀點地産新媒體：今年是改革開放40年，您怎麼看這40年中國經濟和房地産市場的變化？

周安橋：40年肯定是天翻地覆的變化，經濟是這樣，房地産也是這樣。

可以說，中國經濟奇迹性的發展，固然共産黨領導的改革開放的政策對頭是第一關鍵因素，具體落實到操作層面，土地财政也是起了巨大的貢獻。中國這幾十年基建發展這麼快，城市改造更新這麼快，30%、50%甚至更多的資金是靠房地産，這幾十年可能已經貢獻了數以百萬億計的資金。我認為，房地産行業作為中國經濟的支柱行業起碼還有廿年的大好前景。至少還要進一步擴大為城市化進程和再多兩三億老百姓打造城市居所；還有原來居民的更新換代，改善居住和生活條件。

上次訪問到今天不到兩年，這兩年，一方面行業變化很大，銷售上了好幾個台階。我們當時交流的時候，覺得兩三千億年銷售額已經很了不起了，結果到了當年年底就有兩家沖到了5000億，今年可能沒有5000億進不了前3名。

内房這一兩年多因為銷售額大幅度提升，盈利也大幅度增加，行業和企業的潛力都發揮到了極致，這些都反映到了股價上。

其實在過去十幾年來，内房股價普遍是被壓住的，股價往往反映不了一半的資産價值，1000億淨資産公司股票最多值300億、400億。但是去年股價上升了，投資界終于認識到了中國地産的巨大潛力和現實，包括碧桂園、恒大、融創，股價都在去年差不多翻了3倍到5倍。

上次訪問之後到了2016年年底，政府出台了很多很嚴格的政策，有三限、四限，最多的是五限。

很多開發商對市場沒看錯，但看錯了政策，以為買了地、建了好房子，可以賣10萬的價格，政府卻只批到7萬5，那他就開不出來，開出來可能要虧。如果放開市場還是可以賺錢的，或者起碼是不虧，這種情況目前在好幾個一二線城市都存在。

所以，這一兩年又開始重新學習祖國的房地産市場。

觀點地産新媒體：最近中美貿易戰打起來了，您怎麼看接下來的發展？對房地産會有什麼影響？

周安橋：打到最壞的情況，人民币的币值肯定會發生一定影響，然後可能會牽扯到利率，牽扯到銀根，如果這幾方面都碰到了，房地産也不可避免地會受到影響。政府也許就放開了限價，但恐怕行情也不在了！

但是也許打到一半又回去了，股票又漲了，利率又不漲了，貨币也回去了，房地産也許會繼續被壓住不放。所以目前房地産行業有點里外不是人的感覺！

觀點地産新媒體：您覺得現在的這些政策會不會放松？

周安橋：現在的問題是涉及方面比較多，不是一個單向的問題。回過頭來看，2017年是單向的政策，壓着就壓着，不能動。原來上半年盼下半年，沒有動，下半年盼今年，也沒動，所以有個别中等規模或小規模的開發商，就不容易頂着。

國内房地産主要特點就是快周轉，因為快周轉就敢用高杠杆，銀行也覺得貸款一年半年左右都回來了。

現在政策上不允許了，要去杠杆，銀行對房地産開始比較嚴格，很多非銀行的金融杠杆已經取消了，比如信托貸款、土地貸款等現在基本上都絕迹了。發債也比較困難了，如果高周轉也停止了，去哪里找錢呢？

這一年多以來，内地房地産業務最大的不确定因素是不同地方政府各施各法，為的是要滿足上級政府的要求房價不能漲，又要賣出土地充實地方财政，卻未必清楚該怎麼去做。

香港也有類似的問題，這段時間房價漲得也挺厲害，但香港特區政府有去找更多的土地增加供應，而且要把貧困群衆的房子另外處理。

其實這些人買不起房子，價格跌10%、20%也還是買不起，一兩千萬一套怎麼買得起？就是再跌500萬也買不起，所以這批人要由政府來解決，政府去找地，比如把一些商業用地改成居住用地。雖然不可能馬上解決，但是起碼我們看到了特區政府在這方面的想法和做法。

房地産還是中國比較重要的經濟環節，不能視而不見，雖然說一城一策，每個城市對房地産都有自己的政策，但是現在我們看到的是，每個城市的政策都有點亂、有點偏。

在我看來，這一年多我們作為這個行業的參與者，是很苦悶的時期。

觀點地産新媒體：現在很迷惘？

周安橋：所以有一句話你可能要問我，我都準備好了，就是在這樣的市場調控環境，我們也許不準備買地了。

我這個話又真又假，地還是會看的，買也會買一點，但是如果前景和政策搞不清楚，叫我怎麼買？我們最後還是要對股東負責。

我們最近在北京拿了塊地，本來就是限價房，蓋了再好的房子也只能賣限定的價錢，這種項目我們本來不應該參加，香港公司只有我們一家參加。

因為限價項目是沒有高利潤的，但是我們的同事很想在北京多幹點事情，我們也覺得，北京限價有限價的好處，比如一開盤就賣光了，因為限的價本來就比旁邊的要便宜點，而且我們也學會快周轉了。

觀點地産新媒體：拿了限價房，最後沒什麼利潤，會不會把品質往下降一點？

周安橋：當然不會這樣想，我們學會了快周轉以後，總得也要一個大一點的舞台。如果去一個鄉下地方做項目，沒人看到，在北京、上海做，才能讓大家看到九龍倉也是8個月、9個月就開盤了，原來大家認為香港公司要兩三年才能開盤。

我學會了武功，當然想要一個舞台，但拿了這塊地過了幾個月後，政府突然說凡是比旁邊便宜很多的，要納入共有産權房。

我說這話拿地當時應該講，當時如果講了，我心甘情願拿了做共有産權房，限價我認了，共有産權我也認了，總是要拍之前講，不能在拍完以後項目已經做到一半的時候告訴我，還說可能不一定。

這樣我們做生意的就很痛苦了，因為現在做得快，都快要賣樓了，以前放一兩年的房子可以慢慢讨論，現在我們學會快了，總共八九個月就要開盤，還讓我等幾個月等政策明朗，那不是很痛苦嗎？

政府的政策不能朝令夕改，幾十億的投資折騰不起。

觀點地産新媒體：現在是並購的好時機，九龍倉會選擇並購嗎？

周安橋：不容易，因為我們對内地項目的並購、收購股權要求比較嚴，導致我們收購很少。

其實不只是我們一家，香港公司在這方面還是比較謹慎的，所以一般情況下我們情願參加招拍挂，因為是從政府手上拿地争議性就比較少。

觀點地産新媒體：您今天表現出港企很迷惘的一面，九龍倉現在每走一步要看政策變化？

周安橋：過去幾年，香港公司在大陸投資房地産的越來越少，都被擠出去了，不像20年前，都很活躍的。

我們現在是比較少數的活躍分子，還碰到這麼艱難的經營環境。我們願意往前走，但走得越來越困難，走不了多少步。

我們當然很希望把這些不合理的政策和措施去除，做一個正常的開發商，我們曾經在董事會上也讨論過一定要去内地嗎？但是，既然走到這一步，前面也走得不錯，能夠在國内發揮所長，所以我們堅持走了下來。

當然，我們還有商業地産，商業地産是我們另外一個範疇，做得很好。上次說過成都的項目，最近長沙國金中心商場部分開業了，我們很滿意。

這個項目加上利息花了接近200億，但是效果很好，商場基本都是滿的，每天大概十萬人左右，周末有20萬人。

觀點地産新媒體：長沙作為娛樂之都，這方面很活躍，九龍倉這個項目還是看得很對，所以還是給了你們很多信心？

周安橋：我們一直沒有喪失信心，不是只在口頭講對中國市場有信心。

我們這幾年前後投了1000多億進去，說明對内地市場非常有信心，也希望這個市場好，在一個好的市場可以更發揮所長，做更多的生意。

觀點地産新媒體：您怎麼看深圳這次出來的二次房改政策？包括60%必須拿來做公租房等内容。

周安橋：起碼深圳政府提出了方案，方案内容我們可以有不同意見，比如覺得比例太多了，這都可以讨論，但起碼講出來了。

好多地方就是一個禮拜出一個政策，但是不告訴他到底心里面在想什麼，也沒一個長遠的說法。深圳起碼把未來20年的事情都規劃出方向了，這比完全沒方向要好。

觀點地産新媒體：九龍倉分拆的問題有什麼可以講的嗎？

周安橋：我們已經做出來了，本身是一個很透明的事情。

觀點地産新媒體：因為九龍倉的定位改變了嗎？

周安橋：沒有什麼改變。

反過來，我們有一個很清楚的整體，就是香港的收租物業，把它單獨上市的效果目前來看是很好的，因為這部分幾乎沒有風險，就是收租。當然也沒有很大的驚喜，比較穩定。

以前買九龍倉股票的人會覺得我們太繁雜，有碼頭，有電訊，有商場，有九龍倉中國，所以覺得你們最好簡單一點。

我們的1997（九龍倉置業）是響應了這樣的建議，足夠大，現在比我們還大，因為主力的香港收租物業全部放進去了，經過市場考驗以後比較受歡迎，股價比較穩定。

觀點地産新媒體：九龍倉以前住宅是在16個城市，現在只有6個城市了嗎？

周安橋：不止6個，是想在這6個城市里面繼續做大一點。我們還有幾個城市沒有退出，像成都、重慶和無钖都還有房子在賣。

上次我也說了，我們是把雙數變成單數，15變成10以下或者8、9左右，但是最主要想發展的是6個城市。

這6個城市過去一年多發生了一些比較重要的變化，像北京、上海基本進不去，進去就是買限價地。

我們做了一個，現在已經煩了，再叫我們做不願意了，因為這不是叫做地産，這是代建。我們蓋得再好，把世界上最好的設計師找來，做最好的東西，也是這個價錢。那就是個代建，不是房地産，這不是我們想做的。

長沙項目讓我們覺得很驕傲，我可以這麼說，不論是外形還是内涵，起碼全香港沒有一個比我好的，當然香港也沒有這麼大的地方。

反過來，全國目前的商場也沒有一個比我好的，将來不知道！

我還要透露一個小秘密給你們，我們前主席吳光正先生就是學建築的，他也會看項目的細節和給予意見。

所以九龍倉特别講設計、品質，不能留下一個遺憾給當地消費者。雖然我們住宅都是賣掉的，如果人們買了我們的房子，質量卻一塌糊塗，每天都漏水，我肯定會臉紅，我們當然不希望是這樣的。

我們肯定要賺錢，這是做生意的動機之一，但也一定要做好的産品，沒有這兩條我們不幹。好多土地我們因為做不出好産品，能賺點錢也不賺。

我們不跟内地發展商拼規模，所以對内地發展商銷售規模達到5000億，我聽了沒什麼感覺，我們又不會去沖5000億。

觀點地産新媒體：大家的模式完全不同。

周安橋：對，當然我們很佩服他們，也鼓勵我們的關聯企業綠城中國去拼，今年1500億，明年做到2000億，沖到前十，因為他們在那個生态里就要拼規模、争排名。

我們不争，我們希望賺取合理利潤，做好作品，做好口碑。特别是這幾年，我覺得我們無意之中代表了香港。

在長沙那天他們跟我說了一個笑話，說有人打車要去國金中心，司機不知道在哪里，然後說九龍倉的國金中心，司機知道了。

國金中心不知道，就知道九龍倉，這是我聽了比較開心和驕傲的事情，人們記住了九龍倉，這就是我們希望在去的每個城市都有的效果。

觀點地産新媒體：九龍倉追求的不是速度和規模，所以也不存在踩錯點，或者沒踩？

周安橋：應該也是有踩錯的，有承認才有改進。雖然不強調規模，但是現在回過頭來看就比較清楚了。這一兩年我們是應該往下走，不是往上走，不是往一二線城市走，要往二三線城市走。二三線城市政府鼓勵去庫存，所以政策比較寬松，有些地方漲價30%、50%也批。

北京、上海管得最緊，基本上拿不到地。上海還有一個做法，首先要報名，先看看夠不夠資格。基本上香港公司都不夠，因為他有大概五六個條件來計分數，比如财政實力我有，但是在當地做過多少項目肯定不夠當地公司多。

也就是說，我報了名以後基本上入不了圍，這個我覺得是不公平的。

國内公司來香港，海航也好，萬科也好，碧桂園也好，要來報名拿地，只要舉手付港币就可以了，這才是公平、開放的市場。

住宅用地，又不是什麼高樓大廈，要搞清楚有沒有蓋高樓的經驗？因為不是一般公司都能蓋高樓、都能蓋商場，但是住宅大家都能蓋，為什麼還要把人家篩選出去？一點道理都沒有。

上海下一輪要負起帶領全國更開放、更接近世界領先經濟體繫的重任，這方面似乎跟不上步伐！

我們的6個城市里面，北京限價，上海不讓進，深圳沒有土地。

觀點地産新媒體：九龍倉進廣州了？

周安橋：對，廣州、佛山我們進了。廣州很少，就兩個項目，很小的股份。

觀點地産新媒體：不操盤嗎？

周安橋：我們不做操盤，就是财務投資者。深圳有一個項目是我們操盤，但是那個是只租不賣的。

觀點地産新媒體：是做長租公寓還是做酒店式公寓？

周安橋：長租。

觀點地産新媒體：也在涉足長租？

周安橋：在前海，我們也是嘗試做一下，不大，三四萬平方米。

觀點地産新媒體：正好說到前海，您對粵港澳大灣區您怎麼看？

周安橋：我們密切留意，但是這個範圍是很大的。9+2個城市，每個城市都很大，所以也有落地的問題。

我們現在理論上9+2里面進了4個城市，佛山、廣州、深圳、香港，還有7個城市沒有進，我們也會比較密切留意。

觀點地産新媒體：大家覺得大灣區對香港和内地都會比較好。

周安橋：最終的效果當然都會好的，但是具體怎麼做？就像剛才提到前海，前海也是好的，但前海也做了快10年了，到目前為止還是有點不太理想。當然，可能再過10年會好得不得了，這里面确實有一些事情是要解決的。

比如當年前海定位是要取代香港中環，中環的公司基本都搬到前海去，前海就成功了，但是沒有這麼多人搬到前海去。

開始的想法好像有道理，但是要很大批配套。首先是用什麼法律，前海是用香港法律還是用國内法律？這些歐洲人、美國人、日本人敢不敢把亞洲總部搬過去？

最基本的一個事情，我去國内只能待183天，要避免交國内的稅。我把總部搬到前海了，那我交什麼稅呢？如果美國人在香港，他可以按香港規矩交15%，到前海就要交45%，那怎麼辦？

當然已經有答案了，說沒問題，只要是前海注冊的可以申請返還稅收。但是要想清楚，給1000個人返還沒問題，1萬個人就要考慮清楚了，10萬人、50萬人呢？真正把中環搬過去了，那個數字不就很大了嗎？

然後怎麼證明我在前海？我到了前海喝一杯咖啡，又跑到上海去了，算不算呢？這樣等于是一個大漏洞。

所以這些事情就有很多配套的東西沒跟上。這是很小的事情，但也是具體的問題。所以大灣區要融合，法律怎麼解決，交稅怎麼解決，這些事情都跟發展有關繫。

觀點地産新媒體：現在内地現金流比較緊，對國内中小開發商有什麼建議嗎？

周安橋：中國政府已經說了兩三年要收銀根，要去杠杆，什麼叫去杠杆呢？就是要把以前很容易借到錢的規則改了。

九龍倉在歷史上已經經歷過好多次銀拫收縮了，美國收銀根的時候影響香港，香港也收銀根，我們借錢就不容易了，或者利息也高了很多，祇能不買地或少買幾塊地。

香港房地産商對利息的敏感度是很高的，一說要漲利息，就說房地産可能跌了，其實漲0.25%是無所謂的，但是因為以前幾十年的歷史原因，我們對利息漲一點點都很敏感，公司敏感，個人也敏感。

國内不太敏感，但因為不太敏感，中央可能下手要狠一點，不允許借。其實我們港商本來就不被允許，以前拿地百分之百要從香港轉美金進去，一分錢都不能借。蓋房子的錢可以借，拿一塊地10億美金，全額打進去，一分錢不能借，蓋房子10億人民币就夠了，這是一個小零頭，每家銀行都願意借錢給我們，因為地價已經付了那麼多。

但是國内的公司呢？轉個手就去借40到50億人民币出來，利息高一點，多2.5%也不在乎，他說是信托，反正最後錢到手了。

現在這部分借貸堵死了，如果政府再多推土地，土地價格應該下來了，然後房價也會下來的，這是我們明白的市場經濟！