中報筆記 | 旭輝中期投資者會紀要 買地機會更多在四季度

觀點指數  8月15日下午，旭輝在香港舉行2018年中期業績投資者會，旭輝控股集團主席兼執行董事林中、首席财務官遊思嘉、集團投資者關繫總監梁旭明等出席並回答投資者問。

以下為投資者會内容，觀點指數整理出來作為紀要，僅供投資者适當參考，並非個股推薦。

Part1  财務情況

1、利潤及派息：上半年地産收入增長64%，為184億元人民币。淨利潤為34億人民币，同比增長58%；核心淨利潤為24.5億人民币，同比增長達59%。在受到市場限價銷售的影響下，利潤率相對去年的上半年還是有所提升，毛利率為33.7%，EBITDA利潤率為38%，核心淨利潤率則為13.3%。2018年中期，旭輝派息每股7港分，同比增長了40%。

關于非並表的項目審計，剔除因匯率收益或虧損，或物業評估值的變動，旭輝上半年取得核心應占利潤為9.5億人民币，相對往年同期7.4億人民币增長了30%。

2、現金及負債：上半年17個城市約50個項目取得結轉收入為174億人民币，平均結轉收入售價是16800元，結轉收入結構跟合同銷售的情況一致，主要增長是二線城市，而一線城市所占比重已明顯淡化。

今年上半年總資産為2260億人民币，同比增長50%，主要是采取了積極買地的擴張策略，特别是一季度補充可銷售貨源。表外合營公司所應占的負債4億人民币左右，是合理的水平，而手頭上已簽約未付的土地款是95億人民币左右，相對現時的現金水平是可以應付的。

3、融資及債務結構：截至6月30号，境外的債務占比為44%，境内的債務占比為56%；債務年期方面，一年期到期的債務占比21%，約為140億人民币。總債務結構中，有37%是非人民币的債務是沒有做對沖的，相對往年的對沖比例有所降低，主要受當前人民币匯率影響，接下來将持觀望态度，在合适的時機會重新做對沖。

今年上半年會計淨負債比率是72%，現金與總資産的比例為17%。負債比率為5.3%，利息覆蓋率維持在4.5倍。今年上半年的平均利息成本為5.3%，撇除掉平均成本約在5.5%左右，相對去年年底的5.2%略微有上升。預期流動性緊張的情況在下半年還會持續，預計下半年合理的利息水平會到6%左右。

Part2  未來展望

一、行業判斷

持續看好中國城市化進程帶來的行業發展機會。未來城市化率在50%-70%之間的城市将會涌現很多新的機會，而城市化率達到70%甚至75%以後将會進入新的階段。

從行業長周期來看，從2017年開始，未來的20年會不一樣，由高增長高波動變成平穩波動變成低頻波動，而這個周期已由2000年的3年左右短周期變成6年，維持時間更長，市場将愈趨平穩。

行業仍處在一個高位平台期，未來中國的房地産市場幾年内都維持在13萬億左右的量。

整個房地産行業效益明顯，且向大企業傾斜，中小企業發展可能會越來越困難。未來房地産是作為一個經濟穩壓器的作用在增強，總體還是平穩的。

二、行業展望

6個回歸：市場回歸平穩、土地回歸理性、增長回歸質量、産品回歸生活、房企回歸穩健、行業回歸制造業。

三、發展戰略

旭輝繼續實現持續的穩健有質量的快速增長，同時通過房地産加地産金融化戰略，解決未來資産證券化的問題，解決金融創新、工具的創新，支持主業發展。

調整布局結構，深耕一線二線，然後轉二線，增強部分三四線。由于中國20%的大城市地級市以上，占了整個中國市場份額的80%，這20%的城市是未來旭輝的總戰略城市。

Part3  問答環節

投資者：我有兩個問題，第一個根據我們上半年買的地，下半年買地的節奏到底會加快還是減慢？第二個問題是對投資物業有什麼看法？

林中：總的來看，上半年買地不會有爆發性的增長，但是在某一些城市會有，比如說廈門，蘇州，合肥，天津。而下半年的地價将回歸理性，目前可能成交的一些地價比較高的地王大概會回調到30-40%，所以我們會有機會，例如杭州。

總的來說下半年在某一些城市會出現土地拿地的機會，但是一線城市可能沒有那麼快，我們還是要看要觀察這個市場，三四線城市我認為下半年沒有太多的機會，因為房價還是在往上漲、在改造，所以我們在這些城市的拍賣市場上不會聚集，基本上是這樣。但是總的來看，下半年我們買地的額度會少于上半年，即使買地我估計更多的機會還是在四季度，或者是明年。

投資者：北京上海的寫字樓是不是未來的重點？會集中更大的資源進行開發嗎？

林中：對于投資物業，我們在不同的城市的策略是不一樣的。北上深會學香港的新鴻基，花10年去轉型，逐步增加持有這種城市的核心地段，所以說上海很多市中心的地鐵商圈的寫字樓都不賣，會持有。而我們賣的是非核心物業，例如外環外的寫字樓，而在外環以内地鐵上蓋基本上不賣。

因為這個城市已經過了這種開發銷售階段，城市化率已經很高，城市的發展階段已經從過去的開發銷售開始逐步轉向經營持有，所以在未來的過渡期是開發銷售加經營持有。目前開發銷售沖規模沖量已經很難了，所以這種城市有穩定的銷售規模，但是應該逐步加大持有物業，未來逐步增加租金的收入，這是我們在這三個城市的策略，而在二線城市就是買地開發銷售。

投資者：剛剛我看到咱們土地的儲備貨值大概是6500億，2019年會推出的是4500億，基本上土儲将推出近70%，那這種情況下咱們測算未來一年要推出多少土地或者是貨值，才能維持2020年的增速並有一個比較理想的增長？

第二個問題是，一二級聯動的策略地現在的進度是怎麼樣？另外關于物業管理方面，因為同行有很多的物業管理公司進行拆分，也表現得都很好，旭輝在這方面有沒有比較好的例子。

林中：從我們的土地儲備來看，我們希望維持3-4年的土地儲備量。因為一個公司特别是一個大型公司一旦沒有土地儲備量很難去跨越周期，這就逼得你在有一些地方地價高的時候也得買，因為你沒有足夠的土地儲備量。所以維持3-4年增長的土地儲備量對旭輝來說才能應對這個市場，這個是未來一個大企業能夠具備跨越周期的能力。

一二級聯動的土地，主要是在太原、武漢、鄭州、貴陽。太原有4000畝，等土地指標落地以後，今年年底基本上可以挂出一半。

近期我們與總裁、太原的市長為後續開發的事情達成一定的共識，加快去推動，所以說一二級聯動好處是地價便宜，壞處就是進步的節奏控制不住，因為有很多的政府的手續審批。公開招標市場好處是什麼？就是土地幹淨，地面幹淨，手續幹淨，拿地快幾個月就可以動工。

過去一二級聯動基本上要一年到兩年，而且有的時候還是要看手續的問題，所以可以打個比方，招拍挂是主菜，一個大規模的公司，主菜不吃飽不行；二手收並購是前菜，一二級聯動是甜點。你要吃豐盛的晚餐一定是前菜、主菜和甜點，只有前菜和甜點也吃不飽。例如業内一些公司，這幾年只做並購，它的業績增長是不夠，所以旭輝的策略還是公開招標，然後以二手並購和一二級聯動為主。

關于物業，我們8月8号已經向港交所遞交了表，争取今年年内能達成上市。物業服務方面，我們會有一萬米的管家，每個管家平均服務客戶是100戶到500戶，然後每個管家手上都有一個APP，最終要解決的是最後一公里的聲音。APP里面有很多不是我們提供的産品和服務，但我們會通過合作提供産品，産品是他們的但是客源由我們組織，例如我們與蘇甯等電商合作。

線下是什麼？就是一萬米管家對客戶的黏度，他從買房就開始跟進，他了解你的家庭、買賣。高端客戶基本上100步就有一個管家，中檔的客戶200-300步就有一個管家。所以線上和線下的結合，對于未來解決社區服務最後一公里很重要。

傳統的物業服務包括保安保律保潔保修，那個是專業外包管理方向的模式，但是所有的物業都是基于一個基礎，就是顧客滿意度。所以說我們要做好傳統的物業管理。但是物業公司未來的增長潛力靠的是什麼？靠的是轉型，看能不能完成一個對社區服務的挖掘，在最後一公里里面實現線上線下的結合。未來這一塊的增值潛力很大，将遠遠大于傳統物業管理的收益。

投資者：這半年政策收緊了很多，我想了解一下之前做了2025目標，現在有沒有要重新調整的地方？還是說到5年以後計劃達到3千多億的目標？

林中：今年的政策還是很緊的，其主要出發點是房價的快速上漲，所以調控目標不動搖，力度不放松。我們給的目標還是相對保守的，主要防範一些政策的變化，到目前來看這些政策基本上是處于預期之内。目前1400億的目標，我們本來想是不是調高了？後來想想算了，我們對年底超額完成今年的目標信心是非常大的。明年我們有4500億的貨，如果我們賣了50%，應該也有2000多億。

投資者：你們預期對應銷售的均價是多少？未來是關于銷投比大概會怎樣增長？在今年上半年核心利潤24億里面，有沒有含重新計量的利潤，還有房地産投資公允值變動的利潤？

管理層：你剛剛說的數字，第二個是關于投資物業的公允值，我們是沒有算的，第二部分是重新計量，其實這個部分引起的原因是原有部分的、以前是沒並表的公司應收應付股權，轉進來的時候，它有部分在期内能賣的直接轉了，所以這部分只是财務的處理，是把成本提高到公允值，其實毛利並沒有這一塊公允值，但是在另外一條線里面産生，其實如果沒有這個會計處理的因素，其實毛利是以公允值來計算的。

林中：第二個就是目前我們的平均土地成本是6000，我們預估今年的成交價格是17000-18000，因為下半年有很多高價的東西出來，比如說香港的項目一呎2萬2、，2萬3，下半年北京有一些都是5萬多到6萬的樓，這些樓賣了應該是有助于提升。

按照我們自己的預測，應該全年的平均售價是在17500到18000之間，第二個就是土地的投資規模倍數，因為我們減少了一線的投資倍數，我們内部還是希望今年整個的倍數應該是可以從過去的2倍多一點提升到3倍左右，也就是說土地一個億帶來3個億的銷售貨值。

投資者：關于現金流，有幾個數據問一下，能不能給一個具體的銷售回款數字？還有财務成本上面的數字？

管理層：好的，這個财務成本是4億人民币，全年是人民币30億，關于回款是80%以上，上半年的回款率是超過了80%，我們的一般情況銷售超過目標值。

林中：因為下半年的銷售比上半年高，第二個我們回款還是非常好的，第三個里面是按照1400億算的現金流，實際上最終肯定不止是賣1400億，但是支出也打進去了，支出沒有減少，所以說還是比較高的收益。