中報筆記 | 奧園中期投資者會紀要 “今年能超額完成銷售目標”

觀點指數 8月20日下午，奧園在香港舉行2018年中期業績投資者會，集團主席郭梓文、副主席兼行政總裁郭梓甯、營運總裁馬軍，以及兩位副總裁陳嘉揚及陳志斌出席並回答投資者問。

以下為投資者會内容，觀點指數整理出來作為紀要，僅供投資者适當參考，並非個股推薦。

Part1 業績回顧

一、經營業績

1、銷售收入：2018年前七個月完成合同銷售人民币463億元，同比增長143%，權益占比84%，完成全年目標730億的63%。已售未結轉收入770億元，部分收入會在未來一到兩年逐漸結轉。

2018年上半年合同銷售金額為402.9億元，回款率維持在80%的水平。按照地區分類，華南區域占54%，中西部核心區占19%，華東區域22%，環渤海3%，境外2%。按照産品分類，住宅性物業77%，商業性物業23%，這個比例還會根據市場的情況進行調整，預計2018年住宅和商業的比例是8：2。

上半年合同銷售面積為354萬平方米，同比增長152%。；上半年合同銷售均價為每平方米10230元，同比下降35%。

2、土地儲備：2018年上半年通過收並購、招拍挂等方式取得了31個項目，新增可開發建築面積約727萬平方米，其中收並購項目占比89%。公司上半年實現新開工面積523萬平方米，竣工面積204萬平方米，預計2018年全年新開工面積900萬平方米左右，竣工面積450萬平方米左右。

奧園擁有45個處于不同階段的主要城市更新項目，規劃總建築面積約800萬平方米，預計可售資源約人民币1290億元。預計2018年、2019年可以逐步轉化為土地儲備的城市更新項目主要分布在廣州、珠海、東莞、佛山等地，總規劃建築面積約285萬平方米，總可售資源約人民币700億元。

截止到6月底奧園土地儲備總建築面積約3000萬平方米，總貨值約3300億人民币，按地區分類，華南區域52%，中西部核心區19%，華東區域14%，環渤海8%，境外7%；按性質分類，住宅型物業75%，商業型物業20%，投資型物業3%，共建配套2%。

二、财務指標

1、現金及利潤：2018年上半年實現營業額137億元，同比增長68%，毛利潤同比增長約78%至39億元，毛利率為28.6%，同比上升1.7%，預計全年維持在27%到28%左右的水平。

核心淨利潤同比增長67%至14億元，核心淨利潤率約為10.2%。股東應占核心淨利潤11.6億，占總淨利潤的83%，每股基本營利是45分人民币。

截止到6月30号，公司總現金余額258億元，其中91%為不受限現金，現金儲備充足。上半年運營現金流為正，約為39億元。

2、資産與負債：2018年上半年，公司總資産1532億元，總負債是1248億元，總負債中只有450億元是有息負債；淨借貸191億元，淨負責率67.5%；總授信額度586億元，其中178億未使用。

上半年總債務主要以銀行借款為主，境内銀行借款占46%，境外銀行借款占了18%，境外債券占比17%，境内債券13%，信托6%；綜合借貸成本7.3%。

Part2 投資者問答

投資者：公司上半年銷售已經超過了400億，和去年差不多，那麼今年最好可以做到多少銷售額？下半年的風險在哪里？

上半年你們的運營現金流是正的，但是短期債務比較多，公司在這方面會采取什麼樣的策略應對？

你們的770億已銷售未結轉的部分毛利潤水平是什麼樣的，2019年的利潤大概是什麼水平？因為很多開發商今年利潤已經鎖定了90%或者100%，明年可能是70%、80%，奧園是什麼樣的情況？

郭梓文：關于今年的目標，我們今年全年目標是730億元，我們上半年已經完成了402億，對于今年的目標我們充滿信心，肯定能夠超額完成今年的銷售目標，但是我們年中沒有做進一步的調整。

關于對下半年風險的看法，目前政府的融資環境有很大改善，市場環境比較冷靜。我們看到無論是買地的人，買房的人都處在相對冷靜的狀态，我們也處于比較冷靜的狀态來應對下半年可能會出現的問題。

從全年目標來看，我們有信心超額完成目標，下半年我們也會穩紮穩打。目前的可售貨值對于完成全年的目標還是沒有什麼問題，而且貨值所處非出口貿易之中的區域不會受到中美貿易戰的影響。

陳志斌：我們七、八月償還了36億的短期債務，這里面包括一期24億的公司債，實際上短期債務已經下降了不少。短期債務比例和我們的貸款結構有關繫，我們銀行借款占的比例比較大，主要是開發貸，開發貸和項目的開發周期會挂鈎，因為我們過去兩年增長速度非常快，大部分物業處于銷售比較快的階段，所以貸款到期日也會相對縮短，這個會有一定的影響。我們相信全年的短期債會有一定的下降，因為截止到6月30号這個時間點比較特殊，七、八月份我們已經還了部分短期債務。

關于770億的利潤水平，基本上和我們以往的水平差不多，毛利率在27%到28%左右，淨利率10%左右。這部分大概有350億到360億鎖定在2019年結轉，最後的數據會超過這個數據。今年整體結轉大概是280億到300億左右，包括上半年的。

投資者：上半年集團買地700多萬平方米比較激進，超出上半年銷售的390萬平方米很多，下半年買地計劃是什麼樣？

舊改方面，珠海翠微村項目已經進入到公司的土地儲備，還有之前談了很久的廣州氮肥廠項目以及還有其它項目，下半年有哪些項目可以開始銷售貢獻利潤？

如果2019年的市盈率是3倍多一點，在這麼低的股價水平下，公司會不會考慮回購或者增持？

郭梓文：奧園在買地的戰略方面一直都有一個標準，根據現金回籠的50%左右作為買地的預算，上半年我們的現金回籠是322億元，所以我們上半年買地金額是160億元左右，我們一直采取這個投資策略。

上半年我在1月份和4月份也進行了股票增持，7月份公司也進行了回購，這體現了我本人和公司管理層對公司前景非常有信心。

郭梓甯：珠海翠微村位于珠海香洲區，是市區里面最大的一個城中村舊改項目，這個項目我們在三年前就開始參與前期的工作，最近剛好公布出來，通過村里面的表決投票，目前我們已經被批準為翠微村項目的開發主體。

這個項目已經進入了簽訂補償協議和拆遷的工作，争取在今年底進入開發建設階段。這個項目目前估計可銷售面積60到70萬平方米，貨值約200多億，還有回遷房大概有五、六十萬平方米。

我們目前總共有15個城市更新項目，珠海的三舊改造和舊村改造的項目比較多。接下來可能會繼續推進拱北舊村改造，我們已經簽訂協議，争取今年第四季度成為開發主體。還有番禺氮肥廠項目已經批準了，目前正在進行雙方的上報審批階段，明年初會進入開發建設階段。

陳嘉揚：從現金流的角度，特别是針對上半年拿地實際現金流支出是126億元，我們年初定的現金流預算是300億元用于購地，截止到6月底我們應該付未付的土地款大概是53億。我們在拿地方面一直以來維持非常好的紀律性，基本上每年都是按照合同銷售40%到50%用來購地。

郭梓文：今年下半年我們整個可售貨值大概是823億，從上半年的結轉過來大概有286億，新開盤大概有537億。在今年上半年銷售過程中我們首先依托比較好的投資布局，如粵港澳大灣區，尤其是一些環一、二線城市的衛星城市。

另外，中西部的投資我們也加大了投入，而且今年上半年的表現也非常突出。同時，我們把一些節點前移，提前把一些項目推出入市，並加大了去化的要求，總體業績表現還不錯。

剔除大環境的影響，我們預計下半年會比較平穩，售價相對來說一二線城市持平，甚至略有下降，三、四線城市會有一定的漲幅，整體市場是比較平穩的。如果大環境比較正常，我們的業績肯定會超額完成。

投資者：今年的财報是否采取了新的會計準則，會産生什麼影響？奧買家和文旅業務一直有提分拆上市的計劃，現在還有沒有這方面的想法？現在政府政策收緊，特别是棚改政策的變化，你們對房地産市場有沒有新的看法？

陳志斌：1月1号生效的新準則我們已經采用了，這個新準則主要是銷售确認方面，對公司的影響不大，因為公司大部分銷售都是在過去幾年已預售，合同已經簽訂，結轉的這部分不适用于新準則可以按工程進度百分比确認收入的條件。今年我們的确認收入還是按照交付作為時間點，但是2018年新銷售的物業，包括一次性付款的物業我們會按照這個條款進行變更。

奧買家和文旅的分拆上市計劃現在沒有明确的時間表，但是公司對這兩塊業務有分拆上市的想法。

馬軍：因為文旅的特點是投資比較大，見效比較慢，而且專業化程度要求比較高。現幾個項目已經推售並進展順利，如英德項目預計明年5月1号可以開業。現階段我們文旅闆塊工作精力主要集中在打造我們自身的運營管理水平，加速項目推進方面。

棚改政策喜憂參半，因為棚改對兩類城市會有影響，一類是環一、二線熱點城市，這些客戶更多是外溢型客戶，相對來講棚改貨币補償政策影響沒那麼大。對于中西部的一些三、四線城市内銷型客戶取消了貨币棚改和棚改貨币補償以後，影響還是會有一些。

陳嘉揚：補充一個數據，2018年上半年整體現金回款率大概在80%，具體銷售付款方式有三分之一是一次性付款，還有7%是分期付款，現金付款有40%，60%都是按揭貸款。

投資者：最近在上交所申請的債務，在5月29号還是在反饋意見中的50億公司債，兩天之後很快通過了，包括公司之後推出的ABS、小公募、私募的境内公司債，這是不是意味着目前境内融資環境有所變化，公司會調整融資節奏？

公司資金有一筆10億的住房租賃支持債券，在公司年報里很少提及到，公司在這方面的計劃是什麼樣的？ 

陳志斌：我們今年上半年上報的交易所的公司債是50億，後來我們調整到39億很快交易所就通過了，這個主要是今年融資政策調整的原因，交易所對于公司債只允許借新還舊，剛好匹配我們到期的額度。交易所的債券，包括ABS，今年的審批都沒有像以往關上門或者特别放松，還是正常的審批，公司也會關注新的産品，有新的額度我們也會去申請。

住房租賃債是我們剛提交的，有10億，還在審批中，主要是針對我們在北京二環的一個物業住房租賃債。公司沒有說要做住房租賃闆塊，但是我們會對一些物業短期内是不是可以做租賃的性質進行考慮，這是對于單一項物業的住房租賃，而不是全面的住房租賃。

投資者：公司未來土地儲備會繼續集中大灣區還是根據現有區域平均布局？現在有息負債中境外負債有所增加，公司會不會在匯率風險波動方面進行安排？

馬軍：從這波調控以來，尤其是明确了地方政府作為調控主體以來，現在絕大多數城市調控的一致性已經不存在了，更多的是各顯神通。在這樣的背景下奧園的發展要均衡布局，一、二、三、四線城市並舉。

在保持大灣區核心策略的情況下，加大華東、中西部占比，而且現在我們堅決執行20乘以30的戰略，20個管理層團隊或者區域，每一個團隊要完成30億的銷售額的任務，現已基本上完成了，我們正在朝着30乘以30的目標推進。在這樣的情況下我們給予當地管理團隊比較靈活的決策機制，同時再配合我們的跟投制度，對風險進行防範。總體我們的投資是均衡性的，平均分布。

陳嘉揚：境内外債務比例中人民币債還是為主的，占65%，境外債占35%。一直以來公司在推動境内外融資渠道多元化，對資金的需求、市場狀況、對應的成本這些都會綜合考慮，進行境内外融資活動。

我們在2018年上半年有匯兌損失大概是1.7億元，1到5月份人民币匯率市場比較穩定，6月份波動比較大，我們現在也會密切關注人民币匯率的政策，适當時候也會安排對沖措施，控制好匯兌損失。實際上我們兩年半之前就安排了一些對沖，是遠期封頂的形式，把我們的外債一半安排對沖，還賺了大概1.4億人民币，我們有這方面的經驗，我們也會繼續關注中美貿易戰和匯率市場的變化，做出适當的安排。

投資者：管理層今年全年的現金流指引是怎樣？今年哪些城市的銷售比預期要好，哪些城市差一點，原因是什麼？

陳志斌：按照730億的目標推算現金流，維持80%的回款率，整個銷售現金流入是584億，預計新增借款274億，支付土地款280億，支付工程款230億，交稅60億，銷售費用和管理費用大概27億，利息支出33億，派息7億，這個已經在七月派發了。償還貸款172億，整個淨增貸款不到100億左右。還有其它現金流出大概30億，主要支付前期的收購定金和待墊的支出。年末我們預計現金余額大概282億的水平。

馬軍：今年奧園表現不錯的城市有重慶、成都、南京、揚州等城市，這些城市超過了我們的預期。略低于我們預期的有沈陽、蘇州，雖然說市場有一定形勢的好轉，但是仍然低于我們原來的預期，其他城市基本上符合我們前期的計劃性要求。

投資者：公司的淨負債與總權益比值從去年51%上升到今年6月底的67.5%，公司管理層怎麼看？你們借的俱樂部貸款中會不會有一些條款中不能超過某個數？

陳志斌：淨負債率公司一直有一個目標，低于80%以下，在這個範圍之下公司都覺得比較健康。銀行的一些條款的确會對這個比例有一些限制，但是目前沒有觸動這些限制。

陳嘉揚：淨負債率從銀行财務承諾和現金流條款就是剛才所說的80%，我們沒有達到這個紅線。

投資者：公司管理層對全年平均借貸成本有沒有大概的預期？管理層在大灣區整體規劃上有一些什麼樣的預期及策略？管理層對合約銷售展望如何，增速還能不能維持現在的水平？

陳志斌：到2018年6月30号我們的平均借貸成本是7.3%，和去年年底7.2%接近。今年國内整體借貸成本是往上走的，借貸成本的确有壓力。全年我們希望控制在7.5%以下，最終取決于下半年國内的融資環境的走勢。

郭梓文：粵港澳大灣區已經提到了國家戰略層面，常委級的領導也出任大灣區規劃領導小組的組長。我們認為大灣區的規劃指導思想是保證各個區域分工更加合理，人才流動更加合理，資金流動更加趨于平衡，在這樣的背景下，我們認為對房地産來說，對于一些原來價格比較大的窪地有一定的機遇，交通格局會更加暢通。價格窪地比較大的區域有珠海、廣州南沙、江門、肇慶等地，這些城市地産方面會獲得更好的機遇。

投資者：未來的戰略布局方面，公司除了加深大灣區、中西部、長三角城市的布局外，東三省城市的土地儲備未來去化幹淨了以後不會再布局嗎？截止到中期你們已售未結轉的量有多少，利潤率水平如何？你們今年的派息大概是多少，過去的慣例都是不派息，派權免息，未來會不會考慮一年派兩次息？

馬軍：我們預計2018年全年銷售額占比中，華南區域占比45%，華東區域占比21%，中西部核心區占比19%，環渤海占比9%，國際占比5%。長期來看我們會維持在35%、20%、20%、15%的比例，華南、華東、中西部、環渤海，最後10%是國際和其他區域。

今年上半年東北地區整個銷售增長率比較高，包括投資和新開工量對比往年有比較大的增長，但是對于當地的經濟形勢和人口流進流出的判斷我們還是比較慎重的。

陳志斌：已售未結轉的金額到了2018年6月30号是770億，毛利率是26%到28%之間，因為中長期成本會結轉會影響毛利率，但是這個波動不會太大，利潤率大概是10%到11%的水平。

陳嘉揚：我們過去的派息政策還是比較穩定的，從2013年派息比例30%到過去的兩三年都包括特别股息，我們的派息比例基本上是30%到40%。我們的派息比例算法是按照總股息除以股東應占淨利潤來算，實際上我們的派息分紅一直以來比較穩定。包括從資金的角度來看我們也要看資金的需求，還有财務狀況，還有股東的回報，我們綜合衡量後做出比較穩定的派息政策。