標普：國瑞置業短期債務金額較大 有償債風險

觀點地産網訊：標普全球評級9月7日宣布，将國瑞置業有限公司的長期主體信用評級從“B”下調至“B-”，展望為負面。同時，将該公司優先無抵押債券的長期債項評級從“B-”下調至“CCC+”。

標普表示，下調評級以反映國瑞置業較高的債務杠杆，且在未來12個月不大可能顯著改善。該公司的流動性疲弱，再融資風險亦加劇。標普認為，國瑞置業較低的現金余額使其容易受到市場波動以及政府政策變動的影響。而該公司對2018年下半年因新項目銷售與預期不符的承受空間亦有限。

國瑞置業的短期債務金額較大，需進行大額再融資。截至2018年6月底，該公司的短期債務為人民币168億元，包括30億元境内債券、相當于人民币36億元的境外優先無抵押債券、以及102億元銀行及其他借貸。相比之下，該公司的現金及銀行存款僅為18億元。

觀點地産新媒體了解，標普表示，國瑞置業最大的償債風險為2019年3月到期的5.5億美元境外債券。該公司已經獲取必需的監管審批以對該筆債務進行再融資。然而，目前國瑞置業的債券交易價格遠低于票面價值，因此投資者的債券購買需求可能仍較低。

相比之下，國瑞置業能控制其境内債券的期限狀況，原因在于大部分銀行及其他借貸都是項目貸款，其償還與具體項目的銷售進度挂鈎。此外，上述貸款完全以價值更高的資産做抵押，可能進行續借。

截至2018年6月底，國瑞置業已将人民币354億元的資産抵押，以對220億元的銀行及其他借貸進行擔保。該公司主要投資物業的商業房地産抵押貸款支持證券也可能将通過審批，由此貸款對價值比率将上升，且債券期限延長。

標普預測，國瑞置業的償債能力将主要取決于未來12個月合約銷售額帶來的收入。我們預估該公司590億元的可售資源中約有60%将于9月後推出，包括大部分2017年所收購的土地。可售資源主要位于北京、上海崇明島、蘇州、以及佛山，上述城市的購房需求相對穩固。

國瑞置業計劃2018年剩余時間的權益合約銷售額達到120億元，如計劃實現，将提高其現金水平並補充流動性。該公司擴大銷售額的意願強烈。然而，部分項目的推出仍需經過預售審批，且可能被延遲。未來6-12個月國瑞置業的再融資風險較高，特别是境外優先無抵押債券。