“地産基金野蠻人”單偉建 太盟52億港元要約收購春泉産業信托

觀點地産網 由于不滿持有者的回報表現，在提出罷免管理人的要求一年後，太盟投資集團将這一行動進行了升級。

9月26日，太盟地産公布，旗下RE Strategic Investments Pte. Ltd. 向春泉産業信托提出有條件自願性現金要約，要約價為每個基金單位4.85港元。目前，要約人及其一致行動人士共持有春泉産業信托約14.818%基金單位，此次收購涉資或高至52.4億港元。

同時，太盟将表決罷免該房托現時的基金管理人。

為此，太盟方面給出的理由是，基金單位價格表現持續及嚴重不佳、管理人的管治及決策令人質疑，以及管理人缺乏清晰策略及連貫的業務計劃，因此必須罷免管理人。

事實上，太盟與春泉産業信托的内鬥由來已久。

2017年8月30日，作為該信托的主要單位持有人，太盟就曾公開表示，因股價表現明顯落後同行等一繫列因素，已去信要求春泉召開特别股東大會，投票罷免現任管理人。

在資本逐利的原則下，激進的投資者越來越多地試圖幹涉企業内部決策，遠有寶能與萬科的股權争鬥，近有平安資管兩位高管進入華夏幸福董事會，並獲任副董事長這一高職。

另一方面，在股票市場持續低迷之下，内房股及相關企業均處于近幾年的低位，估值低谷一定程度上有利于降低要約收購價格，對投資者而言無疑是出手的好時機。

罷免管理人引起的要約收購

無論是一年前還是現在，要求罷免春泉産業信托的管理人，一直是太盟種種行動的目的。

據觀點地産新媒體了解，2017年8月30日，太盟曾發公開信，要求召開特别股東大會，罷免由日資控制的管理人春泉資産管理，建議将管理權回歸春泉房托本身接手，並要求派員進入董事會，以及委任專家檢讨管治。

彼時，春泉的主要股東為RCA Fund，持股比例27.59%，太盟則持股12.5%，為第二大股東。另外，春泉當時的信托管理及物業管理主要由日本政策投資銀行、伊藤忠商事及三井住友信托銀行間接持股的春泉資産管理負責。

引發太盟對春泉管理表現不滿的導火索，則是春泉産業信托對英國的84項物業進行了售後回租安排。

資料顯示，2017年3月，春泉産業信托宣布斥資7350萬英鎊（約合6.4億人民币）收購英國84處經營連鎖式汽車維修中心的房地産物業，同時與其聯營公司伊藤忠商事株式會社的間接全資附屬公司訂立長期租約。

對此，太盟方面認為，該交易代表着主要在中國大陸投資的春泉産業信托進入一個自身不太了解的市場，並且該股長期以來的表現一直不及同類股，于是提出了罷免春泉産業信托管理人的要求。

直到一年後，太盟終于采取進一步行動，提出全面要約收購，這也是歷年來首個對香港上市的房地産投資信托基金提出的自願性全面收購要約。

值得一提的是，對于此次要約，太盟並未與信托管理人或其董事會商讨，因此在不少業内看來，這更像是一次“敵意收購”。

截至發稿前，春泉産業信托尚未有任何公開的正面回應。

需要注意的是，公告中指出，要實現要約，要約人需持有超過50%的基金單位。對此，要約價格無疑将起到決定性的作用。

通常情況下，要約收購價會在現價基礎上溢價20%左右。另據統計數據顯示，截至今年7月底，滬深兩市合計有13起部分或全面要約收購事件，其中溢價率最高的是華潤收購江中藥業，高達41.01%，最低的則是浙江國城控股有限公司收購建新礦業，幾乎沒有溢價，而總體的收購溢價均值為23.68%。

公告顯示，太盟地産4.85港元的要約價格較周一(24日)收市價3港元溢價約61.7%，與春泉首次公開發售每個基金單位3.81港元的發售價溢價約27.3%，而與3.45港元的歷史最高交易價相比，則高出約40.6%。

顯然，太盟提出超過現有交易價60%的溢價，已遠高于市場平均溢價，看起來這會是一個能夠打動小股東的價格，另一方面也反應了太盟對此次要約收購的決心。

與多數要約收購後的市場反應一致，截至今日收盤，春泉産業信托單日上漲34.67%，報收4.04港元每股。

“門口的野蠻人”單偉建

從盛宴狂歡到一地雞毛，資本的本性始終是逐利，當中總少不了“野蠻人”的角色。

盡管對春泉的管理存在諸多不滿，但優質的資産和回報潛力還是促使太盟在尚未知會春泉産業信托管理人或其董事會的情況下，提出了自願性全面收購要約。

公開資料顯示，春泉産業信托于2013年12月在港交所上市，是當年除開元産業信托外第二只赴港上市的内地房地産信托基金。

截至2018年6月31日，春泉産業信托的主要資産是位于北京的華貿中心，估值為90.31億元，愛普生、戴爾斯克、康泰納仕、中德證券、德意志銀行等都是其主要租戶之一，另外去年收購的英國物業估值約為7553萬英鎊。

租金表現上，半年報顯示，期内北京華貿物業的租金為2.5億元，平均租用率為96.1%，而英國組合的年合約租金收入為約451萬英鎊。

作為收購方，太盟投資集團及其主席單偉建的背景則頗為深厚。

資料顯示，太盟投資集團成立于2002年，現為亞洲最大的獨立的多元化投資管理集團之一，旗下管理的資本金總額逾200億美元，涵蓋私人股權投資、房地産及絕對回報策略。

其中，作為幕後操盤手的單偉建是不可忽略的重要人物，自其2010年加盟並出任董事長兼首席執行官，這家此前不甚出名的PE公司便迅速在内地私人股權投資行業浮出水面。

值得一提的是，此前的12年，單偉建一直是德克薩斯太平洋集團（TPG）高級合夥人以及新橋投資集團的聯席主管合夥人，其私募大鳄的形象也逐漸名聲鵲起。

在任職TPG的時期，單偉建領導了一繫列盈利豐厚的交易，並讓該集團成為投資中國及亞洲的外國私人股本里的先鋒，其中率領TPG子公司新橋成功收購韓國第一銀行讓其一戰成名；2004年9月底，新橋團隊在單偉建的主持下成功入主深發展，成為第一家也是迄今惟一控股中資股份制銀行的外資機構。

一位曾與單偉建共事過的人曾這樣評價他，“低調但在業内卻名氣甚大”。

入職太盟後，單偉建依然擅長扮演“門口的野蠻人”，包括先後收購必康制藥、珍愛網絕對控制權等。

作為太盟投資集團三大業務闆塊之一，近年來房地産越來越成為其投資偏好之一。

2013年，太盟投資集團收購上海悅達889廣場項目65%股權；2015年，萬科聯手太盟及鐵獅門，收購瑞安房地産旗下的上海企業天地三期，收購價約35.7億元人民币，並将向市場籌集等值5.09億美元貸款。

去年11月，該公司還與招商蛇口在開曼群島聯合設立了地産基金，並持有該基金80%的權益。

有趣的是，無論是收購還是合作，擁有絕對控制權是單偉建投資行為的共性。

對此，單偉建曾表示，争取控制權的目的，是改變被收購公司的管理，最終提高公司價值，“收購只有創造價值才能獲利”。