真正讓康佳集團在房地産行業“名聲大噪”的卻是因其深圳總部地塊和大股東華僑城之間的多年紛争。
觀點地産網 10月26日晚間,康佳集團發布公告稱,其控股子公司以 32 億元競得康星雲網總部基地項目用地的使用權,進一步落實“科技+産業+城鎮化”的發展戰略。
觀點地産新媒體查閱公告顯示,其公司控股子公司南京康星科技産業園運營管理有限公司委托南京新浩甯房地産開發有限公司通過公開競拍方式,以 32 億元(即挂牌起始價)競得康星雲網總部基地項目用地的使用權並取得了南京市國土資源局出具的《國有建設用地使用權公開出讓網上交易競得通 知書》。
地塊位于南京市江北新區研創園,東至慧谷路,南至雲商街,西至浦濱路,北至雲飛街。出讓面積為114919.90平方米,容積率達4.09,用地性質為商辦混合用地、商住混合用地、商業用地。
經此計算,康星雲網總部基地項目的計容建築面積約為 47 萬平方米, 平均樓面價格約為6808元/平方米。
地産投資頻頻:32億中標南京項目
康佳集團表示,中標康星雲網總部基地項目用地,對本公司整合相關業務資源,加強科技産業園業務布局,進一步落實“科技+産業+城鎮化”的發展戰略,以及推動公司戰略轉型升級,具有重要的意義。
事實上,對于獲取康星雲網總部基地項目,康佳集團此前已有提示。
今年8月13日,康佳集團發布公告稱,公司拟通過控股子公司在江蘇省南京市投資建設康星雲網總部基地,項目用地面積約11.50萬平方米,計容建築面積約47萬平方米(以最終批準的規劃方案為準)。
當時的公告顯示,深康佳的全資子公司(目前初步确定為深圳市康佳投資控股有限公司和深圳康佳電子科技有限公司),拟與合作方在南京合資成立南京康星雲網産業園運營發展有限公司,負責康星雲網總部基地的開發建設和運營管理。
該項目公司注冊資金為1億元,其中深康佳的全資子公司合計持股比例為51%,合作方合計持股比例為49%。
並表示項目主要建設内容為辦公樓和商業、配套住宅等;深康佳将以“科技+産業+城鎮化”為方向,導入公司的部分業務。
換而言之,南京康星雲網總部基地項目雖是科技産業園,但其中也不乏住宅、商業等傳統房地産業務,這和康佳集團低調發展房地産業務的策略頗為一致。
曾在1999年一度登上彩電行業老大座位的康佳,雖仍然是以電視等消費類電子産品為主業,但因大股東是著名的房地産開發商華僑城集團,其于2001年也開始低調進軍房地産行業。
據此前公開報道顯示,2001年11月30日,康佳集團與華僑城簽訂了《華僑城“錦繡花園三期”房地産項目經營合作協議書》,其中康佳集團占投資總額的80%。
2002年3月15日,康佳又與華僑城房地産有限公司簽訂了《華僑城“天鵝堡D、E棟”房地産項目合作經營協議書》,其中項目投資總額3億元,康佳集團占投資總額的60%。
如果說此前康佳集團還只是一個投資者的角色,2007年底康佳集團正式全面涉足房地産開發領域,其在10月31日審議並通過了《關于成立康佳房地産開發投資公司從事房地産開發投資業務的議案》。
2010年7月5日,康佳集團以成交價3.42億競得昆山市周莊鎮全旺路南側地塊。
觀點地産新媒體查閱當時資料顯示,該項目地塊位于昆山市周莊鎮全旺路南側,總用地面積為36.65萬平方米,土地用途為旅遊設施及商住用地,總建築面積約27萬平方米,其中住宅建築面積約23萬平方米,商業服務設施建築面積約為4萬平方米。
今年以來,康佳集團也是頻頻在拿地或投資。
8月13日,康佳集團公告稱,公司拟通過控股子公司在山東省淄博市投資建設淄博高端裝備産業園項目,項目一期總占地面積約664畝。
8月9日,康佳集團參股公司昆山康盛投資發展有限公司通過公開競拍方式,以 5.9億元競得昆地網[2018]挂字 5-8 号宗地。
8月7日,康佳集團稱控股子公司毅康公司與華潤環保水務有限公司、中鐵四局組成的聯合體,預中標濰坊濱海經濟技術開發區中央城區綜合提升項目,該項目總投資約28.49億元人民币,合作年期為18年,料建設期暫定3年。
5月21日,康佳集團表示近日與滁州市人民政府簽署了戰略合作協議,據此,康佳計劃投資140億元與滁州市政府合作開發康養小鎮等項目。
地産成名作:與華僑城的總部地塊往事
然而,真正讓康佳集團在房地産行業“名聲大噪”的卻是因其深圳總部地塊和大股東華僑城之間的多年紛争。
康佳集團總部廠區位于深圳市南山區華僑城片區,拆遷用地範圍總面積為37251.8平方米,開發建設用地面積為37251.8平方米,項目容積率為6.98,計容積率建築面積為26萬平方米,項目定位為商務公寓、商業性辦公、商業服務業、産業研發、産業配套等綜合型項目。
2012年5月,康佳再次公告,深圳市規劃和國土資源委員會下發了《關于南山區康佳集團總部廠區更新單元規劃審批情況的復函》,康佳集團總部廠區更新單元規劃已經深圳市城市規劃委員會建築與環境藝術委員會審批並獲原則通過。
2013年8月6日,康佳再次發布公告稱,公司日前收到《深圳市國有土地使用權出讓收入繳款通知單》,公司需向深圳市國土部門繳納土地出讓金14.9億元,這意味着深康佳A的城市更新項目邁出實質性一步。
但在幾天後,華僑城集團提出異議,認為康佳集團總部廠區城市更新單元涉及宗地的歷史情況和遺留的産權問題存在異議,並提出暫停康佳集團總部廠區相關流程手續,待華僑城集團公司和康佳集團雙方妥善商議解決方案後,再對該項目進行處理。
華僑城方面表示,康佳集團取得的房産證,使用年限從1985年1月11日至2015年1月10日,說明該房産證不含地價和土地使用權,僅為證載的8個地上建築物業的産權。
同時,2003年華僑城集團公司與深圳市政府有關部門簽訂了用地協議,華僑城片區工業用地部分計價的土地面積合共21.04萬平米,其中就包括康佳總部廠區更新改造項目用地,即華僑城在2003年繳納該用地協議的地價款時,已為該項目用地交納了地價款,所以項目用地的土地使用權應歸屬華僑城。
華僑城集團提出,在雙方沒有解決項目用地的土地産權問題之前,康佳集團作為唯一開發主體推進該城市更新項目,将嚴重損害華僑城集團的利益。
當時有證券公司預計,該項目若建成寫字樓出租,有望帶來每年1.35億元的淨利潤,若建成後一次性出售,保守估算也有26億元的利潤。
這個能帶來巨額利潤的項目讓雙方都不願意放手,于是大股東華僑城和下屬企業康佳集團開啟了曠日持有的仲裁。
直至2014年7月31日,深康佳發布公告稱,收到深圳國際仲裁院的裁決書,此前關于确認康佳集團有權作為“深圳市南山區康佳集團總部廠區城市更新項目”的唯一開發主體的仲裁請求被駁回。深康佳彼時表示,将根據簽署的《仲裁協議》,與控股股東華僑城協商形成合作開發方案。
于2015年1月13日,深康佳與華僑城合資成立康僑佳城公司,以負責開發康佳總部廠區更新改造項目。康僑佳城公司注冊資本為10億,其中深康佳出資7億,占比70%,華僑城出資3億,占比30%。
2017年6月30日,康佳集團發布公告,拟挂牌轉讓康僑佳城49%股權,挂牌價格不低于評估值29.02億元。深康佳表示,由于華僑城集團公司未放棄優先購買權,如果華僑城集團最終成功競得康僑佳城49%的股權,交易将構成關聯交易。
然而,在小股東的強烈反對下,這場關聯交易最終未能通過。随後,康佳集團改變思路,選擇直接将持有地塊的項目公司股權出售。
8月24日,深康佳公告宣布,拟公開挂牌轉讓康僑佳城公司70%股權,挂牌底價約為41.45億元。
與此前被否的議案不同,本次出售議案中,轉讓股權比例由此前的49%提升至70%;另外,作為持有康僑佳城公司30%股權的另一股東華僑城在上一提案中保留優先購買權,而此次則選擇棄權。
去年11月14日,深圳另一家上市房企龍光地産以總價68.9億元、溢價68%,将深圳市康僑佳城70%股權搶入囊中,成為深康佳與華僑城糾紛中的意外收獲者。
撰文:武瑾瑩
審校:楊曉敏