香港傳真 | 啟德宅地估值下調10%與樓市溫度

觀點地産網 土地流拍、降價、購房毀約……從頻頻傳出的消息中來看，香港房地産市場似乎已經一腳踏入了冬天。

據香港媒體日前報道，香港啟德前機場跑道住宅地塊收獲8份標書截標，包括長實集團、建灏地産、新鴻基地産等入標。

對于地處新發展區，且是該區域首幅入市宅地而言，8份標書的成績稍遜于市場預期。

值得注意的是，該地塊因市況不穩等因素，被測量師紛紛調低估值約5%至10%。此宗面積逾10萬呎的土地目前最高估值僅為92億港元，樓面地價最高為1.6萬港元/呎。

從土地端到銷售端全線遇冷

這已經不是香港首個估值下調的土地項目了。

早在10月22日截標的何文田站二期項目，估值同樣從原先的140.6億港元調低至127.9億港元，樓面地價相應調低至2萬港元/呎，調減幅度9%。

在此之前，何文田站二期項目由于位處傳統豪宅地段而被市場廣泛看好，中原、萊坊等機構均對此項目給出了每呎樓面地價約2.2萬港元，地價總值約140.6億港元的估值。

沒過多久，中原測量師行執行董事張競達表示，因樓市充斥負面消息等因素，預計發展商是次對于何文田站二期項目出價傾向保守，故而将該項目的估值下調。

不止于此，在10月16日，市場估值最高485億港元的“準地王”山頂文輝道住宅地，因地價標金未達到底價而流標。三天後，屯門藍地福亨村里住宅地僅收3份標書截標。

不難發現的是，關于土地端，除了資本市場看淡外，發展商們似乎也興致缺缺。

有業内人士表示，土地市場的遇冷僅是香港市場整體降溫形勢影響下的一個表象，但對于發展商而言，無論何時擴充土地儲備都是一項不可避免的本能動作，因此波動仍不算太大。

據相關機構數據，10月香港新屋交易數量為1130宗，僅占9月份總交易量的一半左右。在交易金額方面，10月迄今，香港新建住宅銷售交易額為112億港元，剔除假日因素後，降至16個月最低水平。

“從價格來說，香港市場此前已經連續28個月保持着上升趨勢，但最近出現了微降，而這對于市場心态是有影響的。”萊坊董事和大中華區研究及咨詢部主管紀言迅表示，市場信心的下降是交易量減少的主要因素之一。

顯然，與直降至低點的銷售端相比，土地端的降溫已經比較溫和，但無疑也是整個市場溫度的最直觀反映。

降溫下幾家歡喜幾家愁

伴随着香港新盤及二手樓市場的縮減，地産代理行業不可避免受到了沖擊，有市場人士透露，這一市場形勢甚至給部分中介員工帶來了離職的風險。

據美聯物業近日一份内部通告指出：從11月1日起，将實行“Bottom榜放取無薪假期機制”。即在傭金收入最低的100名代理中，業績最差的10%必須離職，其後55%員工必須自行申請放取無薪假期至少三個月，業績前35%的員工才可由主管擔保。

此消息雖然未得到當事人的确認，但香港中介行業遇到了困難卻是顯而易見的。

根據香港房地産信息網站Dataelements數據顯示，截至10月底，今年以來香港已經出現36起購房違約案例，而去年全年僅出現9起。據估算，此36其購房違約将合共損失超過200萬港元的已交付定金。

有市場機構分析，衆買家不惜損失定金也要紛紛違約的背後，反映出的正是香港房價近期不斷下跌的事實。業内人士指出：“從理論上講，如果房屋價格下跌超過10%，那麼獲得房屋價值90%抵押貸款的買家将會陷入負資産。”

如此一來，高度依賴市場熱度的中介行業的生存環境，無疑受到了不小的擠壓。

在一邊是愁雲密布的時候，另一邊卻似乎從逆勢中尋找到了機遇所在。

長實集團10月30日舉行股東特别大會上，集團主席李澤钜就曾指出，近期市場波動為公司提供不少並購機會。

他還表示，自己並未看淡香港樓市，未來只要有優質土地都會繼續買入，“香港樓價多年來都居高不下，但現時樓市並非泡沫。”

正如一個硬币的兩面，對于部分企業而言，市場遇冷反而是獲得項目的好機會。

紀言迅指出，大型房企如今在拿地時會保持謹慎态度，而在拿地價格不高的市場環境下，反而會是資金實力稍弱的中小型企業獲得項目的機會所在。

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