長租公寓 | 資本通途與長租航向

“前期投入大、資金回收周期長、資産證券化産品尚不成熟、稅收政策有待明朗”是行業普遍面臨的問題，長租公寓市場本身的細水長流特性，考驗每一位入場者的運營能力。

而某種程度上講，長租公寓已開始呈現出一個行業從誕生之初走向成熟與規範的趨勢。今年8月和10月的兩次長租公寓“爆倉”，似乎明白了然指向了這一點：大浪淘沙，優勝劣汰，是每一個行業必然遵循的法則。

另一方面，一二線城市新開公寓門店還在急劇增長，長租公寓品牌不斷滲透，住房租賃市場的機構化率快速、持續提升。長租公寓在資本的逐鹿之下，所展現出的圖景似乎越來越清晰。

公寓：政策長風下的萬億市場

住房租賃市場被紛紛進場的“入局者”所看好，已不是一朝一夕的事情。創業品牌、酒店、房地産中介、地産開發商還在不斷涌入淘金。據統計，至2018年，全國範圍的長租公寓品牌已經超過1200家，房源規模超過200萬間。已經進場的玩家還在不斷擴張，企圖占據規模的制高點，圈子外圍的資本也在伺機和窺探。

事實上，在風起雲涌的長租市場，這只是目前行業里我們所能夠看到的數字，而随着政策利好和城市流動人口的持續增加，長租市場的紅利還将繼續。調查報告顯示，2017年我國流動人口規模達到2.5億人，在2025年将首次超過3億人。

數據來源：觀點指數整理

而發改委披露的數據也顯示，2017年，我國城市人口已經超過8億人，城市化率為58.5%，未來十年，城鎮化還将繼續，預計到2030年，我國城鎮化率将達到70%。這意味着未來一段時間還将有大量的人口從農村或偏遠地方流向城市，大城市還将繼續吸納源源不斷的人口流量。

強大的流動人口，帶來了城市經濟的騰飛，而由此産生的基本居住需求也刺激了租賃住房市場的發展。據統計，在所有方式中，租住私房成為城市流動人口解決居住需求的首要選擇，比例高達67.3%。另外，通過租住宿舍、工地工棚、生産經營場所的占比為23.8%，而通過購房解決居住問題的僅為8.6%。

這些人口流入城市中，北上廣深4個一線城市的租賃人口約占全國比例為11%，二線城市為16%。數據指出，2017年，我國城市由流動人口所産生的長租市場規模為1.43萬億元，根據預測，該數據今年還将增長9.7%至1.57萬億元。而自2018年起，長租市場規模将保持超過9%的增長速度持續增長，並且将在不遠的2025年達到3.01萬億元的規模。

數據來源：觀點指數整理

萬億級的市場規模讓一向靈敏的資本嗅準了機會。另一方面，政策的傾向也給長租這場“熱火”煽了一把強勁的東風。随着人口流入、城市房價的持續高企，建立多主體供應渠道、租購並舉成了解決城市流動人口居住問題的必然選擇。

觀點指數研究院研究發現，自2015年1月住建部出台《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》以來，相關部門便頒布和實施了一繫列扶持住房租賃市場的相關政策，至2018年6月，中央和地方政府頒布涉及支持住房租賃市場發展的政策和文件就接近二十個。

除此以外，部分核心一、二線城市還将租賃住房供應納入到城市未來土地供應計劃當中，進一步對相關政策予以落實和明确。而為了保障租賃住房的供應，不少城市自去年開始在土地市場推出自持甚至全自持地塊。

截至2018年9月底，上海、北京、杭州、廣州、南京、佛山、合肥、武漢等地通過土拍市場推出並成交的自持地塊建築面積均已超過30萬平方米，當中，以上海推出的租賃地塊最為明顯。觀點指數了解到，僅自今年初到三季度末，上海已成交租賃住房用地15宗，地塊建築面積接近85萬平方米。

數據來源：觀點指數整理

資本競逐場，存量時代與長租

與一般公寓相比，長租公寓既兼具了商務、酒店、服務式公寓時尚舒适的裝修和管理，又不失家居屬性，相對比傳統租房市場的亂、髒、差、黑，長租公寓很大程度上迎合了年輕一代城市租房客群的住房需求。

而實際上，長租公寓在我國仍處于起步階段，在一二線核心城市流動人口的租房結構當中，長租公寓品牌所占的市場份額依然較少。統計數據顯示，北、上、廣、深4個一線城市的租賃人口為862萬、951萬、490萬、590萬，總租賃住房數量分别為479萬間、528萬間、327萬間和393萬間。

這部分城市以個人普租以及城中村為主導的租賃結構依然占據主體地位，普遍有超過90%的比例，而以分散式、集中式公寓品牌為主導的租賃市場僅占比不到10%，深圳、廣州兩座城市份額甚至不足3%。

數據來源：觀點指數整理

公開數據也顯示，2018年，預計全國出租的房屋數量将在7500萬間左右，當中機構房東B2C模式房屋持有量約為2500萬間，約占三分之一。報告指出，我國房屋租賃市場房源供給還是以傳統業主出租的C2C模式為主導地位。而相對于其他發達國家，其租賃市場中機構房源一般超過70%以上，這吸引了長租玩家的持續入場。

數據來源：觀點指數整理

另一方面，增量房市場經過幾十年的發展已經開始見頂，房企從更名開始着手由開發商轉型為物業運營者。根據國家統計局披露的數據，2017年全國商品房銷售面積超過16.9億平方米，新房市場規模達到歷史的峰值。而全國存量房市場規模已超過200萬億元，預計到2020年，全國存量房将達到1.6億套。這種情況下，大量的商業、辦公樓、酒店、工業改造房被盤活為租賃用房。

以房地産中介和長租創業品牌企業為例，其輕資産、集中式商業模式的房源便大部分是通過存量房的改造而來。某長租創業品牌最早于2012年開業運營的廣州鳳凰社區，便是由原高露潔牙膏廠廠房改造而産生。對他們而言，輕資産的模式有利于快速擴張，而集中式在降低了人力成本的同時，也便于企業的集中管理。

數據來源：觀點指數整理

通過圖表不難發現，中介和創業品牌公司依靠輕資産模式的擴張，在規模上保持着一定優勢。其中，鍊家自如和我愛我家相寓憑借輕資産綜合分散、集中模式，規模擴張已達到70萬間、60萬間的數量，遠領先于其他公寓品牌。

風口的長租，持續成為資本競相追逐的新寵，特别對于長租創業品牌，在自身沒有其他業務收入來源的情況下，融資往往顯得更為迫切。市場報告指出，至2018年6月，典型長租公寓品牌的融資金額總計已超過150億元。其中，自如、魔方等在規模方面具代表性的公寓品牌融資已超30億元，優客逸家、V領地、蛋殼等公寓也保持了超過10億元的融資規模。

數據來源：觀點指數整理

另一份報告也顯示，長租公寓較多的融資開始于2012年，並且在2014年達到15筆融資數量。在長租概念開始盛行的2015年，長租公寓品牌的融資達到了55筆的峰值，此後更保持每年至少20筆的融資數量。今年上半年的融資名單中，分别就有自如、青客公寓、優客逸家、樂乎、蛋殼公寓獲投，而這些公寓品牌的投資方不乏騰訊、摩根士丹利、紅杉資本、順為資本、華平投資等。

數據來源：觀點指數整理

除此以外，以房地産企業的重資産、集中式商業模式為代表的住房租賃品牌，則以持有的資産為基礎，通過資産證券化手段進行融資輸血。具體而言，這部分住房租賃企業資産證券化的方式主要有ABS和類REITs兩類。據觀點指數統計，自今年初以來至9月份，房企獲批通過的資産證券化融資規模已逾450億元。

數據來源：觀點指數整理

長租困頓與公寓未來

資本還在興致滿滿進入的時刻，長租市場的淘汰賽已經開啟，行業里開始頻頻驚現長租公寓“爆雷”事件。今年8月，杭州鼎家網絡科技有限公司的長租公寓因經營不善導致資金斷裂，最終停止運營；不足兩月後的10月16日，上海長租公寓寓見也被爆出資金鍊斷裂。

事實上，運營前期資金投入量大、資金回收周期長、租金回報率低等因素決定了長租公寓本身是一個充滿風險的行業。有數據統計顯示，在長租公寓品牌的成本結構中，公寓開業前期的房源獲取和裝修成本占比達到85%，另外後期的運營及稅收方面占比15%。

數據來源：觀點指數整理

去年初以來，長租公寓因經營不善導致資金鍊斷裂而破産的事情就時有發生。據統計，2017年2月至今，就有好熙家公寓、GO窩公寓、愛公寓、長沙優租客、鼎家、寓見等10家長租公寓品牌倒閉。這引起了長租市場的警惕，盈利模式尚不清晰，收入來源單一是長租行業的最大隐憂。

另一方面，市場分析認為，目前國内資産證券化産品（類REITs和ABS）的底層資産主要由公寓物業本身和租金及管理費構成。這意味着，長租公寓運營水平的下降、租金的下跌，都将嚴重影響資産證券化的産品價值。

風險不僅來自内部的經營，也有源自外界輿論的壓力。今年8月以來，多個住房租賃企業涉嫌哄擡房屋租金、違規使用“租金貸”、房屋空氣質量不達標等問題見諸報道，住房租賃市場的監管漏洞，成為行業讨論的話題。

随着行業問題的進一步突顯，長租公寓未來的競争力将主要體現在繫統化管理、品牌打造、資源規模、資金鍊順暢以及如何降低空置率方面。當然，平台層的標準化體繫和差異化服務也必不可少，而當長租行業進一步走向秩序和規範，優質的房源和精細化産品服務将可以使得公寓運營企業如魚得水。

在這基礎之上，長租品牌之間的規模競賽仍在繼續。自如計劃在今年擴張房源至100萬間；青客公寓在2019年将從原先的12萬間目標增長到24萬間；魔方年内還将增長5-8萬間規模。而房企方面，随着融創和新城今年7月新加入長租領域，TOP100以内布局長租公寓業務的房企已超過30家。

除此之外，目前一線城市新開公寓門店增長率超35%，住房租賃市場機構化率還在進一步提升。根據預測，至2020年，國内品牌公寓管理房源将達到1000萬間，屆時中國将真正進入租賃的機構化時代。但在此之前，長租公寓品牌之間的淘汰還将愈演愈烈。